Maarten stuurde ons de volgende vraag:
“Wij hebben onlangs de Algemene Vergadering gehad.
Onze syndicus is eigenaar van appartementen in het gebouw; tijdens de Algemene Vergadering heeft de syndicus zich ook kandidaat gesteld om te zetelen in de Raad van Beheer.
Kan een syndicus-eigenaar ook in een Raad van Beheer zetelen aangezien de Raad hem moet controleren en begeleiden ?”
Ons antwoord: We kunnen hier kort en krachtig zijn. Het antwoord is neen. De wetgeving omschrijft dat de taak van de raad van mede-eigendom in eerste instantie er is om de syndicus te controleren. Het spreekt dus vanzelf dat de syndicus zelf niet in de raad van mede-eigendom kan zetelen. Daarentegen, dient de syndicus wel goed samen te werken met de raad van mede-eigendom zodat deze efficiënt haar controlerende functie kan uitoefenen. Dit betekent dus dat de raad van mede-eigendom, telkens wanneer ze dit nodig acht, inzage moet krijgen in alle documenten met betrekking tot de mede-eigendom.
Zetelt u in de raad van mede-eigendom? Wat zijn uw ervaringen met het controleren van de syndicus?
Een syndicus kan niet zetelen in de RvME (raad van mede-eigendom) maar hij is wel aanwezig op die vergaderingen om er op te treden als secretaris. Dus hij volgt onbekommerd en formeel de vergaderingen van de RvME … Hij is met andere woorden prima ingelicht.
Verder is het de syndicus die de uitgaande briefwisseling van de VME (vereniging van mede-eigenaars) de brieven ondertekend.
Slotsom: de syndicus heeft toch een vinger in de pap.
En wat als de syndicus beheerder is in een BVBA, bestaande uit 3 personen, welke een appartement in het gebouw heeft gekocht !?
Kan, mag of moet dan iemand anders van deze BVBA in de Raad van mede-eigendom zetelen of is ook dat volledig uitgesloten en telt hier een algemeen “verbod” voor de volledige BVBA ?
dank & vrgr
willy durdin
Wij vergaderen met onze Raad autonoom, hebben onze eigen voorzitter en secretaris. De syndicus is daar niet altijd bij, enkel als er agendapunten zijn waarop hij direct kan reageren, wordt hij uitgenodigd. Hij blijft dan zolang die punten behandeld worden, daarna kan of mag hij gaan. Hij krijgt uiteraard copie van de vergadering.
er is een groot verschil tussen de theorie en de praktijk . De proffessionele syndicus is meestal niet opgezet als er een R.v.Medeeigendom is, die over zijn schouder meekijkt. Meestal dwarsboomt hij de kontrole en dan? In de wet is er dan niets praktisch; Gij kunt hem e-mails en aangetekende brieven sturen, gij kunt kopijen opvragen, dezen legt hij meestal naast hem weer ; want dat zijn futiliteiten. Het enigste wat kan is wachten op de JAV en zijn kontrakt niet verlengen. als gij een meer jarige kontrakt hebt afgesloten dan zijt gij de pineut, dan kunt gij niets anders dan tandenknarsen en wachten. Na de vrederechter gaan , dan weet gij wanneer het start maar niet waar het eindigt . Vermits de syndicus de vme vertegenwoordigt en gij wilt hem persoonlijk dagvaarden. dan moet gijzelf de procedure starten en een advocaat zoeken Als na ettelijke uitstellingen het vonnis valt, kunt gij uw kosten recuperen als gij in het gelijk wordt gestelt. Wie start dan nog een procedure?
Dag Guido,
Je haalt zeer terechte opmerkingen aan. In de praktijk is het beste wat je kunt doen inderdaad de syndicus ontslaan wanneer hij niet wenst mee te werken met de raad van mede-eigendom. Wat betreft meerjarencontracten: ik heb het al meermaals gezegd en ik blijf het herhalen, altijd weigeren en werken met een contract van 1 jaar.
Groetjes,
Jessie
De syndicus die zijn taak ter harte neemt zal graag samenwerken met de raad van ME. Op deze wijze heeft hij voeling met wat bij de bewoners en mede-eigenaars leeft en krijgt hij belangrijke informatie voor zijn beleid.
De regelmatige controle van zijn werkzaamheden vergemakkelijkt de werking, de eindcontrole en voorbereiding van de JAV.
Het is duidelijk dat de syndicus onder geen beding deel uitmaakt van de raad van ME. Wanneer een syndicus zich hiervoor kandidaat stelt roept dit toch een reeks vragen op aangaande de syndicus: wat is zijn uiteindelijk doel, kent hij voldoende de werking van de syndicus, kent hij voldoende de wetgeving ?
Dit type van syndicus dient te worden geweerd
Geachte,
Graag wat info.
Ik heb de taak van syndicus op mij genomen, geheel gratis, buiten de eventuele kosten die de taak meebrengen.
Wij zijn nu nog met 8 kavels maar er komen begin 2013 nog twee blokken bij met respectievelijk 5 en 4 kavels, totaal 17 (minder dan 20). Wij delen een gemeenschappelijke ondergrondse parking en onze elektriciteit + water is ook gemeenschappelijk (liften-verlichting en brandslangen).
Zijn wij verplicht een Raad van mede-eigenaars te hebben alsook een rekencommissaris, wie kan/mag mij controleren, iemand moet dit toch doen. Hoe moet er onze vereniging van mede-eigenaars er uit zien.
Dag Paul,
Proficiat met je aanstelling als syndicus. Een raad van mede-eigendom is verplicht vanaf 20 kavels (zonder kelders, garages en parkeerplaatsen te tellen). In jullie geval is dit dus niet verplicht maar men kan wel beslissen deze op te richten met 3/4 meerderheid. U kunt dit bv. proactief op de agenda plaatsen als je dat liever zou hebben. Het is dan weliswaar aan de algemene vergadering om hierover te stemmen.
Een commissaris van de rekeningen is wel verplicht. U plaatst best het punt “Verkiezing van de commissaris van de rekeningen” jaarlijks op de agenda zodat telkens iemand verkozen wordt voor deze functie. Deze commissaris kan maar moet geen mede-eigenaar zijn. De verplichtingen die de commissaris heeft, hangen af van gebouw tot gebouw en worden in de statuten beschreven.
Verder kan iedere mede-eigenaar ook vragen om de documenten van de mede-eigendom in te kijken en op die manier controle uitoefenen.
Hopelijk kun je hiermee verder.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Dag Jessie opgepast met de laatste paragraaf.
De raad van mede-eigendom heeft onbeperkte inzage recht zie artikel 577-8/1BW.Wat de mede-eigenaars be is te noteren dat artikel 577-8§4. 11 werd aangepast (oa.internet-site).
Het inzage recht van de mede-eigenaars is beperkt
Zie artikel 577-6§3, lid2 BW Het recht op inzage is wel beperkt tot de geagendeerde punten. Welke stukken derhalve geraadpleegd kunnen worden dient gerelateerd aan de agenda van de algemnen vergadering.
Mijn inziens is het beste een raad van mede-eigendom die onbeperkte inzage heeft (zolang ze niet geboycot wordt )
Dag Guido,
Bedankt voor de aandachtige blik! Het was inderdaad niet duidelijk verwoord waardoor verwarring kon onstaan. Ik heb de paragraaf dan ook in die zin aangepast.
Groetjes,
Jessie
Beste,
dit kan deels ondervangen worden door op de agenda ter info steeds
de briefwisseling als item te plaatsen.
groeten,
hugo ch
Hallo Jessie.
Wat is uw mening over een nieuwe verkozen syndicus voor een periode van 3 jaar? Terzelfder tijd ook nog bouwpromptor (mede-eigenaar) is van 45 kavels (één aandeel = 40 aandelen). Is dit volgens u ook geen belangen vermenging?
Groeten
Dat is inderdaad volgens mij zeker geen gezonde situatie. Als hij echter op een rechtsgeldige manier verkozen is vrees ik wel dat er weinig aan gedaan zal kunnen worden. U zal er volgens mij zeer goed op moeten toezien dat wanneer er bij een te nemen beslissing een potentieel belangenconflict is, hij zeker niet deelneemt aan de stemming!
Zo zou hij volgens mij ook niet mogen hebben meestemmen voor zijn eigen aanstelling als syndicus. De wetgeving voorziet hier dat wanneer het gaat over een aanstelling van zichzelf gaat hij niet mee mag stemmen. Als dit toch het geval was kun je eventueel kunnen overwegen om een advocaat te raadplegen. Het is wel een randgeval… ik denk dat je zeker kans zou maken voor een rechter.
Dank u Jessie voor uw antwoord. Waar kan ik de wettekst terugvinden over de aanstelling van zichzelf.
mvg
Rudy
Dag Rudy,
Graag gedaan. De wetteksten alsook de ganse procedure en de randvoorwaarden om een rechtsgeldige aanstelling te hebben worden uitvoerig behandeld in mijn cursus. Mag ik je daarvoor doorverwijzen naar http://cursus.smartsyndic.be
Groetjes,
Jessie
Hallo,
Heb een vraag. Als mede-eigenaar kan ik dan ook de verslagen opvragen bij de Raad van Mede-eigendom. Ze vergaderen veel maar je hoort of ziet er weinig of niets van. Zou graag willen weten waar ze over vergaderen.
Kan dit of moet ik het half jaarlijks verslag afwachten. Kan namelijk niets terug vinden dat een mede-eigenaar ook de raad van mede-eigendom mag controleren.
Mvg, Antoon
Dag Antoon
De enigste taak van de raad van mede-eigendom is het kontroleren van de werking van de syndicus. Behoudens bepaalde taken die beperkt zijn in tijd en die de algemene vergadeing hen gegeven heeft. De raad van mede-eigendom is verplichlt halfjaarlijks de AV te informeren bijv. via een nieuwsbrief. Zij zijn alleen rechtstreeks aanspreekbaar op de J.A.V. wanneer zij verslag doen van hun werking, waarna hen kan décharge wordt verleend of geweigerd. Men kan altijd proberen via de syndicus meer info bekomen, maar dit is meestal biechten bij de duivel.
Helaas is dit een pover antwoord, maar de wet op de mede-eigendom is een groot compromis dat fel gehypothykeerd werd door het lobbywerk van de vastgoedmakelaars. Als mede-eigenaar is men zo goed als machteloos. De vrederechter is geen oplossing want die streeft in eerste plaats naar een compromis en interpreteert de wetgeving maar sanctioneert zelden. Bezint eer ge begint. Er is een lichtpunt in het reglement van mede-eigendom kan men meer criteria inbouwen oa. in de selectie en aanstelling en werking van de syndicus. Ook is er in 2014 een wetswijziging op komst die de taak van de commissaris van de rekening niet alleen opwaardeert maar hen een zeer uitgebreide taak toekent en hem wettelijke bevoegdheden geeft in het kontroleren van de rekeningen en aldus ook in de handelswijze van de syndicus . Het is van uiterst belang dit alles goed te verankeren in de het reglement van mede-eigendom niet te verwarren met het huishoudelijk reglement.
mvg
Guido
Bij ons in het gebouw is er iemand die syndicus is van beroep. Het bedrijf waar ze werkt is momenteel niet de syndicus vh gebouw. Indien dat bedrijf syndicus zou worden, kan zij dan in de RVM zetelen als een ander persoon van dat bedrijf als beheerder voor ons gebouw zou worden aangesteld?
Als zij zelf syndicus zou worden van het gebouw dan kan ze zeker niet meer zetelen in de raad van mede-eigendom. De taak van de RME is om de syndicus te controleren. Men kan zichzelf niet gaan controleren. De wetgeving verbiedt dit.
Als zij echter niet de aangestelde syndicus is van jullie gebouw. Kan zij dan nog objectief oordelen? Ik denk dat dit zeer lastig wordt naar mijn persoonlijke mening. Er is een gezegde: “Diens brood men eet, diens woord men spreekt”, hoewel ik in zo’n geval geen weet heb dat zo’n situatie expliciet verboden in de wetgeving. Het is dan aan de AV om tegen te stemmen als jullie vrezen dat deze situatie moeilijk combineerbaar is met de raad van mede-eigendom.
Kan de vennoot van de syndicus, appartementseigenaar ook deel uit maken van de raad van bestuur??? Is dat geen belangen vermenging?
Ondanks mijn bezwaar zien beiden hier geen graten in!!!
Alleen mede- eigenaren kunnen/ mogen lid zijn van de RvME, zo simpel is dat.
Op de RvME mogen wel externen uitgenodigd worden zoals bv. de externe rekeningcommissaris, een advocaat, technisch adviseur, enz….
Zolang maar de syndicus de beslissingen van de AV uitvoert en de RvME dit controleert.
De RvME heeft geen enkel beslissingsrecht, tenzij uitvoerig geschreven mandaat van de AV.
Het ” onderonsje ” van Syndicus en enkele mede- eigenaren zou (?) moeten verdwijnen.
Raad van beheer bestaat niet meer, noch voorzitters, tenzij de aangestelde voorzitter van de AV, wat slechts een tijdelijke functie is. Na de vergadering zal de Vrederechter hem dan ook als gewone eigenaar aanspreken.
Andere vraag: kan een niet mede- eigenaar, die via een notariële akte het beheer van het onroerend goed van een mede- eigenaar doet, lid zijn van de RvME?
geachte ik heb een vraagje Mag een bouwpromotor meestemmen volgens de niet verkochte kavels voor de voorzitter van de AV
Ja. Onverkochte appartementen zijn eigendom van de bouwpromotor. Deze heeft dus alle rechten en plichten van die van een mede-eigenaar (ook om mee te betalen dus aan de gemeenschappelijke kosten!). Hij mag volgens mij echter niet meestemmen op de punten op de AV die te maken hebben met zijn opdracht als bouwheer. Ik denk hierbij aan de goedkeuring van de oplevering van de gemene delen. Hij zou hier volgens mij namelijk in belangenconflict kunnen zitten.