Met de wetgeving die sinds september 2010 in België van kracht is zijn er onder meer een aantal zaken veranderd omtrent de aanstelling van uw syndicus. Deze veranderingen in de wet zijn er in het bijzonder gekomen om de aanstelling van uw syndicus een meer bewuste keuze te maken. Meer bepaald omvat de nieuwe wetgeving onder meer volgende punten:
- Beperkt in duur: Het mandaat van uw syndicus wordt beperkt in tijd tot een max. van drie jaren.
- Verplichte Stemming over Verlenging van Mandaat: Op het einde van haar mandaat wordt er via stemming op de algemene vergadering beslist of het mandaat verlengd kan worden. Deze stemming is verplicht, er kan dus geen sprake zijn van een stilzwijgende verlenging. De duur van de verlenging kan bepaald worden (tot een max. van drie jaren) door de mede-eigenaars.
- Procedure voor Stemming Syndicus tijdens Algemene Vergadering: Tijdens de stemming over haar mandaat moet de syndicus-beheerder de zaal verlaten zodat er zonder haar bijzijn onder de mede-eigenaars gediscussieerd kan worden (dit is niet wettelijk verplicht maar is wel aan te raden zodat de mede-eigenaars vrij onder elkaar kunnen discussiëren).
- Geen Schadevergoeding bij Stopzetting van het Mandaat: Indien het mandaat niet vernieuwd wordt op het einde van het mandaat kan er geen sprake zijn van een schadevergoeding. In het andere geval kan dit wel zo zijn omdat het contract verbroken wordt.
- Bekendmaking van Aanstelling van Uw Syndicus: Aan de ingang van het appartementsgebouw moet duidelijk kenbaar gemaakt worden wie de syndicus is en hoe ze gecontacteerd kan worden.
- Ontslagen Syndicus moet Gegevens van de Mede-Eigendom overmaken aan haar Opvolger: Binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van haar mandaat dient de syndicus het volledige dossier (dit omvat o.a. de boekhouding, de bankrekeningen en een logboek met de geschiedenis van schadegevallen) van het beheer overmaken aan haar opvolger, of indien deze nog niet aangesteld zou zijn, de voorzitter van de laatste algemene vergadering.
- Syndicus mag enkel aanrekenen wat op afgesproken tarieflijst staat: Met de wetgeving van 2019 moet de syndicus de overeenkomst de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Niet-vermelde prestatie mogen niet aangerekend worden, tenzij er een expliciete beslissing van de algemene vergadering is hierover.
Wat zijn uw ervaringen bij het ontslaan/aanstellen van uw syndicus?
Als u dit artikel interessant vond, laat ons dan toe om u verder te blijven informeren (het is gratis).
Graag enige toelichting inzake ontslag syndicus .
Bij ons werd de syndicus ontslagen wegens een verhoging van 50 % die hij vroeg voor zijn ereloon .
Is het niet zo dat de ontslagen syndicus ( zoals ik ergens gelezen heb ) aan de nieuwe syndicus alles boekhouding finaciele verrichtingen enzv . van de laatste 5 jaar moet overmaken inclusief bank verichtingen ? .
Met dank bij voorbaat voor u antwoord.
Hoogachtend
Walter verkest.
Geachte heer Verkest,
Bedankt voor uw reactie.
In de wetgeving staat letterlijk “het volledige dossier van het beheer”. Er wordt echter niet expliciet een termijn gespecificeerd, noch wat wat de juiste definitie van het “dossier van het beheer” is. Men kan wel stellen dat onder “het dossier van het beheer” de bankverrichtingen vallen aangezien dit verplicht onderdeel is van het financieel beheer door een syndicus. Anderzijds laat het woord “volledig” ook weinig aan de verbeelding over.
Aarzel niet om verdere vragen te stellen als u verduidelijking wenst.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Geachte heer Verkest,
ik heb nog wat verder gezocht ivm uw vraag rond de termijn. Wat ik wel teruggevonden heb hieromtrent is het volgende:
De wetgever stelt, dat bij vereffening van de mede-eigendom (dus bv. wanneer het gebouw gesloopt wordt of in handen komt van één enkele eigenaar), de “boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars”, gedurende vijf jaar bewaard moeten worden (dit is tevens de verjaringstermijn voor aansprakelijkheid bij een vereffening t.a.v. de VME en de syndicus). Misschien komt de verwarring omtrent de termijn hiervandaan?
In verband met deze reactie volgende vraag :
Kan een syndicus ook ontslagen worden op een Bijzondere Algemene Vergadering welke werd samengeroepen met als enigste agendapunt : ontslag van de syndicus.
Ik vermoed dat de syndicus zelf die BAV moet samenroepen !?
dank & vrgr
willy durdin
Beste,
In de wet staat duidelijk vermeld binnen de dertig dagen na einde mandaat en het volledige dossier, dit wil zeggen allles wat toebehoort aan de VME minsten de laatste 5 jaar, maar wel alle beslissingen en akten en de lopende zaken.
Bijkomend zou ik een swillen weten indien een mandaat niet wordt verlengd – beslissing AV – en reeds het mandaat van een andere werd aanvaard, deze einde neemt en aldus begint WANNEER indien geen datum wordt vermeld.
mvg
Chris
Volstaat voor een verlenging van een mandaat en gewone meerderheid (50% +1)?
De stemming is niet geheim (aangezien de naam van de neen-stemmers moet opgegeven worden). Dan heeft het toch weinig zin dat de syndicus de zaal moet verlaten?
Voor de verlenging van de syndicus volstaat inderdaad 50% + 1 meerderheid.
De stemming is inderdaad niet geheim, maar vragen of de syndicus de zaal tijdens de stemming wil verlaten (dit is overigens bij mijn weten geen wettelijke verplichting), zorgt er wel voor dat men meer vrijuit onder elkaar kan discussiëren over de verderzetting.
bij de stemming,worden dan de onthouders meegeteld of niet?
Hallo,
Bedankt voor uw vraag. De wetgeving zegt dat voor de berekening van de vereiste meerderheid de onthoudingen, de blanco en de ongeldige stemmen niet beschouwd worden als uitgebrachte stemmen.
Als u verdere vragen hebt, aarzel niet om deze te stellen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Artikel 577-6, 6 § 9 stelt het volgende :
“een lasthebber (nvdr. in casu de syndicus) van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door (haar) in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.”
De facto betekent dit dat hij de zaal waar beraadslaagd en gestemd wordt, moet verlaten voor de duur ervan vermits hij niet mag deelnemen (en luisteren is uiteraard ook deelnemen, zij het niet actief).
Ik wil mijn mandaat als syndicus beeindigen. Ik ben zelf mede-eigenaar maar heb mijn appartement onlangs verkocht. Het betreft hier een zeer klein gebouw met slechts 3 appartementen/eigenaars. Er werd reeds een oproep tot bijzondere algemene vergadering verstuurt waarin het ontslag en eventueel aanstellen van een nieuwe syndicus op het programma staat. Moet ik nu een soort ontslagbrief maken? Of volstaat het verslag van de vergadering? Waarop moet ik letten/ wat moet ik vermelden zodat mijn mandaat volledig is afgerond na de vergadering? Wat als er niet meteen iemand zich geroepen voelt om het mandaat over te nemen?
In principe volstaan de notulen van de vergadering. Aangezien u nu geen mede-eigenaar bent kunt u trouwens normaal wettelijk gezien geen syndicus meer zijn. Als niemand nog kandidaat dan zal er een beroepssyndicus gezocht moeten worden. Voor zo’n klein gebouw zal het echter niet eenvoudig zijn om een beroepssyndicus te vinden, tenzij daar een grote kost tegenover staat.
Geachte,
Onze syndicus heeft een mandaat tot 01/06/2013 maar door veel problemen met zijn beheer hebben 12 van de 14 eigenaars besloten om de syndicus te ontslaan. Aangezien we normaal eind juni vergadering hebben maar hij nu 18/04/2012 een algemene vergadering belegd hebben we geen tijd bekomen om enig agendapunt te laten noteren. Kunnen we hem alsnog ontslaan zij het met een kleine verlenging tot 30/05/2012 ? Dit omdat hij nu een paar weken geleden de afrekeningen gemaakt heeft voor 2 jaar en die zitten vol ernstige fouten, moet hij na de vergadering zijn huiswerk opnieuw maken. We kunnen toch een nieuwe syndicus niet opzadelen met de miskleunen die de huidige gemaakt heeft?. Ik verzeker U dat het een schrijnend verhaal is maar we zouden een boek kunnen vullen met alles wat er mis gaat.
Beste Groeten en bij voorbaat dank voor de reactie.
Baets François.
Geachte heer BAETS
Ik lees uw “schrijnend verhaal”, zo zijn er vele …
De vergadring van 18 april moet inmiddels hebben plaats gevonden … hoe is dit verlopen ? Heeft het probleem zich “spontaan opgelost” of heeft nog iets aan feedback ?
Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT – LOMMEL
Geachte Mw. Astrid Clabots,
Bedankt voor Uw reactie.
Ondertussen is de syndicus inderdaad afgedankt, maar met ongeveer 2.000 € afscheidspremie. Om toch nog maar een ideetje te geven:de dag voor zijn ontslag heeft hij nog de spaarrekening leeg gemaakt (10.000 € ) en een pc programma gekocht voor 1.900 €. Dit is wettelijk niet mogelijk, maar tot vandaag heeft de vervanger niet gedaan om ons geld terug te krijgen. We zijn dus van de regen in de waterval gesukkeld en daar is een zéér goede reden voor: voor het beheer vraagt deze syndicus 250 €….. Hij heeft 43 appartementsgebouwen en met samen 700 appartementen. Hij heeft dus ongeveer 3,1/2 uur per maand om dan 14.000 € totaal te verdienen. Hij kan ons NIET goed beheren. Maar de VME hebben hem wel gekozen omdat hij goedkoop is. Dit is de enige verklaring waarom 80 % van de syndici hun werk niet naar behoren doen.
Uiteindelijk hebben we toch nog een voordeel, de nieuwe kan ons niet bedriegen, alles is al meegenomen. Maar ook hij probeert toch. Ten slotte een zéér goede raad: zoek eens op internet ” verplichtingen syndicus ” op…. na 10 jaar voorzitter en nu al 2 jaar raad van mede-eigenaar met als enig “werkend” lid is het licht tot mij gekomen :-).
Beste Groeten,
François Baets.
Beste,
Sedert juli 2011 heeft onze VME een nieuwe syndicus aangesteld. Ondanks aandringen heeft hij nog steeds geen contract voorgesteld, ook al is dit wettelijk verplicht. Hij beweert dat dit in ons voordeel is omdat wij hem dan op gelijk welk ogenblik kunnen ontslaan. Zitten hier geen addertjes onder het gras? Zijn er dan geen nadelen voor de VME ? Wat als hij blijft weigeren of dralen?
Kan de VME hem zelf een ontwerp van contract voorleggen?
Zo ja, kan u ons eventueel een modelcontract bezorgen of ernaar verwijzen?
Dank bij voorbaat?
Dag Gilbert,
De wetgeving verplicht een syndicus om te werken met een contract. Dat er geen contract is kan ook in jullie nadeel zijn. Denk maar dat wanneer er iets fout loopt uw syndicus gewoon zonder meer vertrekt. Meer belangrijk nog is dat het contract ook duidelijkheid moet geven ook de tarieven die uw syndicus hanteert. Het is geen uitzondering dat er hieromtrent verborgen addertjes zijn!
De VME kan zeker en vast een ontwerp van een contract voorleggen. Een modelcontract kan ik u echter jammer genoeg niet bezorgen. Dit is iets wat wij voorbehouden aan mensen die onze cursus volgen of met onze software zelf het beheer doen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
onze syndicus, de RME en de commissaris werden niet herverkozen.
We staan voor een vacuum. Wie kan initiatief nemen ? (20%). Wie nodigt uit en wie stelt de agenda op, wie en wanneer kan men nog punten toevoegen?
Het beste is om een vergadering samen te roepen en daarop een nieuwe syndicus te verkiezen. De agenda hoeft slechts uit 1 punt te bestaan: Verkiezing van de nieuwe syndicus. Dit punt kan beslist worden bij gewone meerderheid. Het is wel belangrijk dat de vergadering rechtsgeldig bijeen geroepen wordt. Dit alles wordt onder meer zeer nauwkeurig uitgelegd in mijn cursus op http://cursus.smartsyndic.be/landing/opleiding-syndicus
Een alternatief is dat, wanneer een nieuwe syndicus, officieus al het akkoord heeft van de meerderheid van de mede-eigenaars, de nieuwe syndicus dit ook wel zal kunnen begeleiden en die vergadering zal willen beleggen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste,
In juni 2011 heeft de VME waarvan ik deel uitmaak een contract afgesloten met een professionele syndicus X. Ikzelf heb het contract niet getekend aangezien het contract van de syndicus op vele punten niet conform de wet was. De 5 overige eigenaars hebben dit wel gedaan want al wat deze syndicus vertelt of schrijft is evangelie voor hen. De syndicus houdt zich voor wat zijn beheerstaken betreft ook helemaal niet aan de wet maar vraagt hiervoor wel toelating van de VME die hij van de andere eigenaars ook krijgt. Ik ben dus de enige moeilijke in het gezelschap. Plots krijg ik een brief en mail van een andere professionele syndicus Y die zegt dat X er mee ophoudt en dat hij nu het beheer van het gebouw overneemt.
Kan dit? Is het mogelijk dat wanneer een syndicus zijn activiteiten stopzet hij eenzijdig kan beslissen aan wie hij deze activiteiten overdraagt zonder inspraak van de VME en zonder de leden van de VME hiervan op de hoogte te stellen?
Vriendelijke groeten.
Eric Seels
Beste Eric,
Bedankt voor uw bericht. Het is moeilijk te oordelen over de wettelijkheid van het contract zelf omdat ik het niet heb kunnen nalezen.
Met betrekking tot uw vraag ivm het overlaten aan een andere syndicus vrees ik dat dit een veelgebruikte praktijk is. U bent namelijk niet de enige waarvan ik hoor zijn syndicus er de brui aan heeft gegeven en de klantenportfolio aan een andere syndicus heeft overgelaten. Als er in het contract geen bepalingen zijn opgenomen die dit verhinderen dan vrees ik dat er weinig aan te doen valt. Het contract mag wettelijk slechts 3 jaar duren waarna het hernieuwd moet worden. Op dat moment kunnen jullie zonder opzegvergoeding van syndicus veranderen. Willen jullie die eerder doen, dan zit daar dus meestal een opzegvergoeding aan vast. Ik raad iedereen altijd aan om slechts contracten voor een duur van max. 1 jaar aan te gaan.
Het is echter belangrijk om de beweegredenen van de andere mede-eigenaars te kennen zodat je met hen beter kunt overleggen want als de meerderheid van de andere mede-eigenaars het eensgezind is, is dat de enige manier om deze keuze te beinvloeden.
Ik hoop dat dit helpt,
Jessie
Jessie,
Er is een jaar voorbij en hebben wij op 27 september, onze jaarvergadering.
Kunnen wij mede eigenaars de syndicus nog ontslaan op deze vergadering.
Of moeten wij nog een jaar wachten.
mvg,
roger
Dag Roger,
Er zijn twee zaken die je in overweging moet nemen als je je syndicus wil ontslaan:
1) Het moet als punt op de agenda geplaatst zijn – het probleem is dat we vandaag 16 september zijn en als de vergadering reeds doorgaat op 27 september dan is de wettelijke periode om het nog op de agenda voor die vergadering te plaatsen reeds voorbij, tenzij het er reeds opstaat natuurlijk.
2) Hou rekening dat er een opzegvergoeding gepaard kan gaan met ontslaan van de syndicus wanneer het contract met je syndicus vroegtijdig opgezegd wordt.
Je zou natuurlijk wel nog steeds een bijzondere vergadering bijeen kunnen laten roepen als je 20% van de aandelen kan verzamelen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Hallo,
mijn vraag is,onze syndicus heeft een mandaat van twee jaar maar zegt het zelf vervroegd op kan dat ? En wie moet er dan voor een andere zorgen ?Ik ben bij de laatste algemene vergadering voorzitter geweest,en dacht dat dat maar voor de duur van deze vergadering was, maar nu heeft zij mij wijs gemaakt dat die voorzitter op zoek moet gaan naar een nieuwe.Kunt u mij verder helpen,dat zou een helle opluchting zijn.
Vriendelijke groeten
Van de Vijver paul.
Dag Paul,
Bedankt voor uw vraag want u haalt een zeer belangrijk thema aan. In verband met het vervroegd opzeggen moet u eens het contract van de syndicus nalezen. Daarin staan de voorwaarden in mbt ontslag en dit vanuit beide oogpunten. Omdat de syndicus zelf dit contract opstelt komt het zeer vaak voor dat de ontslagregeling enkel hem of haar beschermd bij een vroegtijdig ontslag. Wat bedoel ik hiermee? Wel, als de mede-eigenaars zelf vervroegd de syndicus ontslaan dan moet ze een ontslagvergoeding betalen maar omgekeerd, dus wanneer de syndicus zelf zijn of haar ontslag vervroegd geeft blijven zij in de kou staan! Dit is natuurlijk een onevenwichtig contract dat mogelijk zelfs door een rechtbank gedeeltelijk nietig verklaard zou kunnen worden omwille van die onevenwichtigheid.
Nu, wat betreft uw rol als voorzitter. Wat zij zegt gaat wat kort door de bocht, maar u hebt inderdaad een verantwoordelijkheid bij ontslag van de syndicus. Namelijk, wanneer er binnen de 30 dagen na haar ontslag geen nieuwe syndicus aangesteld werd moet de ontslagen syndicus alle papieren edm overmaken aan de voorzitter van de laatste vergadering. Wat volgens mij niet klopt is dat de wetgeving bepaalt dat de voorzitter daarvoor initiatief moet nemen zoals zij beweerd! Iedereen in uw gebouw kan offertes opvragen en voorleggen zodat er op een volgende AV besproken kan worden wie de volgende syndicus wordt.
Waarvoor ik wel wil waarschuwen: Jullie wachten best wel niet te lang met het aanstellen van een nieuwe syndicus want er zijn lopende rekeningen die betaald moeten worden en als er niemand is die die betalingen doet dan treden er natuurlijk verwijlinteresten op!
Groetjes,
Jessie
u bent vriendelijk gedankt voor de uitleg nu weet ik waar ik aan toe ben.
vriendelijke groeten
Van de Vijver paul
Geachte,
Ik ben een bewoner van een residentie complex. Dit complex bestaat uit 20 appartementen en 5 woningen. We hebben vandaag de eerste AV gehad met de bouwheer en het zakenkantoor die als toekomstige syndicus zal optreden. Nu om een lang verhaal kort te maken, veel mede eigenaars hadden na deze vergadering een slecht gevoel wat betreft deze syndicus. Redenen daarvoor waren dat deze teveel binding toonde met de bouwheer en ook dat deze zich redelijk agressief opstelde. Nu er zijn door de mede eigenaars na afloop van de vergadering papieren ondertekent om met deze syndicus in zee te gaan maar nog niet het contract, die nog opgesteld moest worden. Dit wetende is het nog mogelijk om deze syndicus niet te laten aanstellen.
Dag Kokkinidis,
Bedankt voor je vraag. Ik moet zeggen dat het iets is dat zelf ook niet 100% zeker weet. Mijn eerste reactie zou zijn dat ik denk dat jullie gebonden zijn gezien jullie papieren hiervoor ondertekend hebben. Maar eigenlijk zou je best een advocaat raadplegen om 100% zeker te zijn. Wat ik wel vreemd vind is dat jullie stemmen om met iemand in zee te gaan zonder een contract gelezen te hebben! Gezien het contract nog getekend moet worden zou ik daarover héél streng zijn. Enkele dingen die jullie volgens mij moeten eisen:
– 1-jarig contract bij voorkeur zodat jullie jaarlijks het contract kunnen beeindigen. Misschien is er wel iets anders afgesproken tijdens de vergadering. In ieder geval, het contract kan wettelijk nooit langer dan 3 jaar zijn.
– In het contract zal bijna altijd clausule staan dat er een opzegvergoeding verschuldigd is bij vroegtijdige verbreking. Probeer deze clausule eruit te krijgen. Als dat niet lukt moeten jullie in ieder geval eisen dat er omgekeerd (wanneer de syndicus zelf vroegtijdig contract opzegt er eenzelfde vergoeding aan de VME verschuldigd is). Als dat niet het geval is, dan is het contract niet evenwichtig in mijn ogen.
– Als het syndicus kantoor overgenomen wordt, dan wordt het contract automatisch beeindigd zonder opzegvergoeding tenzij jullie expliciet beslissen verder te gaan met het nieuwe kantoor. Het komt tegenwoordig maar al te vaak voor dat een syndicus praktijk door een derde wordt overgenomen zodat je ineens met een syndicus zit waarvoor je niet gekozen hebt en daar kun je, tenzij je deze clausule hebt, niks aan veranderen.
Ik hoop dat je hiermee toch wat verder kunt.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
dag mevrouw jessie,
omdat ik niet weet hoe ik het anders moet aanpakken maak ik van deze weg gebruik om u te bedanken in verband met de ‘kosten naamplaat syndicus’. het antwoord was erg adequaat en geeft een troebele historie opgehelderd.
nogmaals bedankt en heel veel succes verder.
vriendelijke groeten van lieve vermaercke
Is het wettelijk dat een (professionele) syndicus de gelden van de VME beheert op een rekening zonder dat een mede-eigenaar een volmacht heeft op deze rekening?
Dag Silke,
Dat is inderdaad wettelijk correct. De syndicus is dan ook aansprakelijk wanneer hij fouten maakt. Dit is ook de reden waarom de functie van de commissaris van de rekeningen niet licht genomen mag worden. Hij moet jaarlijks een grondige controle uitvoeren op de rekeningen om te zien of de syndicus geen fouten heeft gemaakt en verslag uitbrengen aan de mede-eigenaars.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste,
Ik heb enkele maanden geleden een appartement gekocht in een blok van 4. Deze 4 appartementen behoorden tot daarvoor toe aan één persoon (vennootschap). Nu er twee eigenaars zijn, dient er dus een syndicus aangesteld te worden.
Gezien de vennootschap tot nu toe niets ondernomen heeft, is er tot op heden nog niets van in huis gekomen. Mondeling werd wel al overeengekomen dat de makelaar die de verkoop bemiddeld heeft, ook zou mogen instaan als syndicus. Hoe ga ik het best te werk?
Ik zou toch even contact opnemen met de notaris bij wie de akte is verleden en hem of haar vragen wat de situatie juist is en wat de regels zijn die van toepassing zijn in uw geval. De notaris die u bijgestaan heeft voor de verkoop zal u wellicht graag verder helpen. Typisch gezien zijn hieraan ook geen kosten verbonden voor deze inlichtingen.
Groetjes,
Jessie
Beste Jesse;
Als de bouwheer van onze 28 appartementen nog eigenaar is van 7 app. is en als wij een AV.hebben en de bouwheer stuurd zijn medewerker met één volmacht om in zijn plaats te komen stemmen over de agendapunten. Mag die dan over zijn 7 app. beslissen of over 10% = aan 3 app. met de grootste aandelen ? bvb. 1 app. van 280/10 000 + 1app.290/10 000 + 1app.310/10 000 is samen 880/10 000 dus die 880 word van de 10 000 afgetrokken rest nog 9120 daar moeten wij dan met onze stemmen 75% van halen om iets kunnen te bereiken bvb. wij willen symboxen hangen in de lift ,alles wat geld kost stemt de gevolmachtigde v.d. bouwheer altijd nee ,dan zouden wij iets meer dan 6840 aandelen moeten hebben om dit te kunnen uitvoeren ???
Mijn 2de vraag is kan de bouwheer op alle agenda punten wat geld kost altijd nee zeggen hij is toch mede eigenaar ?
Op de plannen van ons gebouw staan verkeerslichten aan- en in de garage maar vinden daar niets van terug in ons lastenboek en zegt dat wij die niet krijgen.Terwijl de architekt zegt achter zijn rug dat die wel degelijk in het grote lastenboek staan van de bouwnormen maar hij mag ons dat niet laten zien of geven .Wat kunnen wij daar aan doen omdat te bewijzen dat hij die toch zal moeten plaatsen het is levensgevaarlijk bij ’t uitkomen v.d. garage,kunnen wij dat nog ergens anders opvragen bvb. de notaris waar ons app. beschreven is ??
Het is een hele boterham ,maar wil u toch alvast bedanken .Ik zit in de VME.
heel veel groetjes Mariette.
Per 31/7/13 stopt onze syndicus zijn contract. Hij vraagt niet om verlenging ervan. Een nieuwe syndicus is niet gecontacteerd. Als voorzitter dien ik de zaken over te nemen; ook mede-eigenaars dringen hierop aan.
Vraag is of ik al dan niet verplicht ben me als niet-professioneel syndicus als mede-eigenaar dien te laten aanstellen bij de volgende AV, of mag ik zonder verdere aanstelling als syndicus doch als voorzitter de zaken blijven waarnemen totdat een nieuwe professionele syndicus opdaagt en hoelang mag deze toestand blijven duren m.a.w. is men verplicht een syndicus te verkiezen?
Dag Hubert,
De wetgeving stelt dat de laatste voorzitter van de AV alle documenten van de syndicus moet krijgen binnen de 30 dagen na stopzetting van zijn mandaat. U als voorzitter kan dan deze documenten overdragen aan de nieuwe syndicus. Maak u echter geen illusies een nieuwe syndicus zal niet komen “opdagen”. Iemand zal offertes moeten opvragen en dan moet er een AV bijeengeroepen worden om de nieuwe syndicus aan te stellen.
U hebt als voorzitter geen verplichting om die zaken te doen. Het enige wat de wetgeving zegt is dat u de documenten van de oude syndicus in ontvangst moet nemen. Zorg ervoor dat u niet gedwongen wordt in de rol van syndicus door het beheer te beginnen opnemen. Als u dat doet kan u aansprakelijk gesteld worden mocht er iets foutlopen. Als u zelf een syndicus mandaat als mede-eigenaar zou willen opnemen zorg er dan voor dat u een goede opleiding over de wetgeving gekregen hebt want deze is vrij complex. Wij geven soms zelf zulke opleidingen via een online klaslokaal.
Groetjes,
Jessie
Onze syndicus heeft op de laatste AV haar ontslag gegeven, deze was begin september. Er was tevensd ook wel al besproken dat er op 14/10/2013 een nieuwe AV zou zijn, omdet er enkele lopende dingen zijn.
Ben ik verplicht daar naar toe te gaan, aangezien zij nog geen officiële uitnodiging verstuurd heeft en omdat zij zelf haar ontslag heeft gegeven.
We hebben ook nog geen verslag van de laatste vergadering gehad, dus hoe moet het nu verder.
Moet er wel bij zeggen dat de syndicus ruzie gemaakt heeft met een andere mede eigenaar en dat de syndicus ook de schoonzus is van nog een andere mede eigenaar.
wat moet ik nu doen???
Eisen voor een nieuwe syndicus, en ben ik verplicht om naar die AV van 14/10/2013 te gaan
Dag Marc,
Uw syndicus is verplicht ten laatste 30 dagen na de AV de notulen op te sturen aan de mede-eigenaars. Mocht u deze niet ontvangen hebben dan zegt de wetgeving ook dat u als mede-eigenaar de syndicus hiervan schriftelijk op de hoogte moet brengen.
Mbt de nieuwe AV. De vraag is natuurlijk vanaf wanneer het ontslag van uw syndicus is ingegaan. Als deze reeds is ingegaan dan kan u van haar niet meer verwachten dat er nog een AV komt. Ondanks dat deze aangekondigd wordt. In ieder geval is uw syndicus wettelijk verplicht om een aangetekende uitnodiging te versturen (tenzij u daar schriftelijk afstand van hebt gedaan). Zoniet is de AV niet rechtsgeldig. Bovendien moet die uitnodiging op tijd verstuurd worden. Als u nu nog geen uitnodiging ontvangen hebt dan is dat niet meer op tijd om nog op 14/10/2013 een AV rechtsgeldig te kunnen organiseren.
Groetjes,
Jessie
hoi,
kan u mij zeggen hoe het zit als men in een blok van 4 app. een reservekapitaal probeert aan te leggen hoeveel ieder moet storten per maand dan, aangezien de 4 app. van verschillende grootte zijn ???
Dat de appartementen niet van gelijke grootte zijn vormt geen probleem. Die opbouw gebeurt volgens de aandelen van de verschillende mede-eigenaars. Uw syndicus kan perfect die berekening voor jullie maken.
Aarzel niet om me te contacteren als u nog vragen hebt.
Groetjes,
Jessie
Beste jessie,
Wij zijn met een aantal mede-eigenaars zinnens om een bijzondere algemene vergadering bijeen te roepen om onze huidige syndicus te ontslaan met ingang van de eerstvolgende vervaldag. Dit omdat niemand een copy van de syndicovereenkomst in zijn bezit heeft en we niet weten wanneer deze startte of op vervaldag komt. Wel is het zo dat op de ‘gewone’ AV van juni 2014 het mandaat van 3 jaar vervalt en de verlenging van het contract op de agenda moet komen.
Kunnen wij in de agenda van de B.A.V. laten opnemen dat deze vergadering niet mag doorgaan in de burelen van de syndicus maar op een andere locatie? Reden is dat wij weet hebben van vergadering van andere VME’s waarbij na beslissing om de syndicus te ontslaan de mensen ‘gedwongen’ werden om de burelen te verlaten en er nadien door de betrokken syndicus geweigerd werd om het verslag op te maken. Bijkomende vraag: kunnen wij ‘onafhankelijke derde’ toelaten (bv deurwaarder) om verslag op te maken van de vergadering vermits wij heel wat problemen verwachten. Eventueel als agendapunt dan op te nemen en als eerste punt te laten beslissen op die B.A.V.?
Dank voor uw gewaardeerde medewerking.
Dag Karine,
Tijdens de BAV kan u elke beslissing nemen die u nodig acht. Het is natuurlijk wel van belang dat ze op de agenda staat zodat er rechtsgeldig over gestemd kan worden. Het is jammer genoeg een praktijk die ik vaak hoor ivm de syndicus die de AV niet verder wil afmaken. Als de vergadering zelf in zijn burelen doorgaat vormt dat inderdaad nog een extra probleem, daarom denk ik dat het inderdaad geen slecht idee is om een ander lokaal te kiezen. Voeg het dus als agendapunt toe op deze BAV.
Om de voortzetting van het beheer te garanderen zou u eventueel al offertes kunnen opvragen en als u van een syndicus officieus weet dat er overeenstemming bestaat onder de mede-eigenaars om hem of haar als opvolger te kiezen dan kunt u vragen aan deze syndicus om ook ter plaatse te komen. Formeel kan uw huidige syndicus wel weigeren om een vreemde toe te laten, tenzij deze een volmacht van een mede-eigenaar gekregen heeft. De ene syndicus laat zoiets al sneller toe dan een andere.
Groetjes,
Jessie
Een syndicus wordt vroegtijdig ontslagen. Hij neemt de schadevergoeding en zijn ereloon nog van de rekening enkele dagen na zijn ontslag, maar voor de overdracht van het dossier.
Is dit juridisch correct?
Veel hangt af van wat er juist in het syndicus-contract staat dat destijds afgesloten werd. Op zich hoeft het geen probleem te zijn zolang de overdracht en de berekening van de vergoeding maar correct gebeurden.
Groetjes,
Jessie
Als je huidige syndicus ontslaat op basis van grote fouten ,en zijn mandaat is nog niet afgelopen,kan de syndicus dan nog een ontslagvergoeding eisen.
Ik zou het raar als het wel zo is.
Jammer genoeg is dit in de praktijk bijna altijd het geval. De enige manier om dit aan te pakken is om het contract van de syndicus strenger te maken ivm zijn of haar ontslagvergoeding.
Groetjes,
Jessie
Beste,
Graag zouden wij onze beroepssyndicus ontslaan en een mede-eigenaar aanstellen als syndicus. 5 van de 6 eigenaars willen dit, enkel 1 persoon weigert (bezit enkel 52/duizendste)
In de statuten vind ik niets omtrent welke meerderheid nodig is voor ontslag en aanstelling syndicus.
Hoeveel is er hiervoor nodig van meerderheid?
Kan die 6e eigenaar (52/1000) ontslag syndicus of andere werken (oprit, brievenbus, dak) tegenhouden met zijn beperkt aandeel, aangezien deze niets wilt investeren in appartementsblok.
Alvast bedankt!
Tom
Een beslissing omtrent ontslag/aanstelling van de syndicus gebeurt met 50%+1 van de stemmen. Misschien kan voor de mede-eigenaar die deze taak wil opnemen ook onze cursus over de wetgeving van de mede-eigendom in de praktijk interessant zijn. Mocht het u interesseren: http://cursus.smartsyndic.be
Problemen bij ontslaan syndicus ? we kunnen er over meespreken. Op onze laatste algemene vergadering werd onze syndicus “unaniem” (lees algehele meerderheid en iedere mede-eigenaar was aanwezig) ontslagen. Dit wordt ook vermeld in het verslag van de algemene vergadering en er wordt een motivatie aan de syndicus medegedeeld. Tot zover zou je denken alles O.K.; De week nadien wordt een nieuwe syndicus voorgesteld door oa één van de mede-eigenaars die bovendien bouwheer is en zelf nog 50% van de appartementen in eigendom heeft. Op die voorstellingsvergadering (georganiseerd door de bouwheer) komt de bouwheer echter plots niet opdagen – alle andere mede-eigenaars zijn aanwezig en vinden de nieuwe syndicus een geschikte kandidaat. Dan breekt de hel los, de oude syndicus (die unaniem ontslagen werd) wordt plots de zaakvoerder van de bouwheer en een reeks “dreigmails” wordt naar alle mede-eigenaars gestuurd. In zijn functie van woordvoerder maakt de oud syndicus de werking van onze VME onmogelijk. Bij iedere zaak (bv herstelling) die we willen doen dreigt hij met gerechtelijke stappen. De bouwheer die duidelijk een alliantie gesmeed heeft met de oud-syndicus wil niet meer verder. We besluiten dan maar de zaak aan de vrederechter voor te leggen maar de bouwheer komt niet opdagen …. wordt vervolgd
Geachte,
Onze syndicus heeft ons aangetekend laten weten dat hij ontslagnemend is op onze A.V. van 8 februari. Waar moeten wij opletten, wat moeten wij doen om de zaak correct af te handelen!
Dank voor uw medewerking,
Marie
Bedankt !
De info die u geeft is telkens interressant.
vraag.
Als er geen contract bestaat met de syndicus, kan deze dan bij een vroegtijdig ontslag door de VME een schadevergoeding vragen of eisen?
dank bij voorbaat voor uw antwoord
Vorig jaar is er in ons gebouw een “nieuw” echtpaar komen wonen. Zij werkt bij een syndicuskantoor. Mede door haar toedoen is haar kantoor nu syndicus geworden bij ons. Zij mag zelf geen beheerder zijn van ons gebouw, noch zetelen in de RVM. Dat doet zij ook niet, maar haar man zit wel mee in ons bestuur. Ik beschouw dit eveneens als belangenvermenging. Kunnen wij van hem eisen dat hij zich terugtrekt of wat zijn onze wettelijke mogelijkheden om hem uit het bestuur te verwijderen?
Graag Uw antwoord, dank U
Moet het overlijden van de eigenaar van een appartementsgebouw aan de syndicus of de VME worden gesignaleerd? Zo ja, door wie en op welke wijze? Is daar wettelijk iets voor voorzien?
Een appartement kan na een sterfgeval aan verschillende eigenaars toebehoren, enerzijds aan blote eigenaar(s) en anderzijds aan vruchtgebruiker(s) (bijvoorbeeld de langstlevende echtgenoot). Doch wie, in welke mate en welke gemeenschappelijke syndickosten moeten er vanaf het overlijden respectievelijk door de “blote eigenaars” en door de “vruchtgebruikers” worden gedragen? Wat zeggen de wet en de rechters daarvan?
Beste
ik heb me kandidaat gesteld om syndicus te worden in ons gebouw waarvan ik mede-eigenaar ben.
Nu wil ik dit echter niet alleen doen en ik heb een technisch persoon gevonden om me bij te staan.
Kunnen wij met 2 personen als syndicus worden aangeduid?
Is dit wettelijk mogelijk? Ik kan geen concrete richtlijnen hierover vinden.
Moeten wij ergens op letten? Hoe wordt dan de verdeling gedaan?
Of is het beter om de technische persoon als secretaris aan te stellen?
Alvast bedankt voor uw reactie
Barbara
Proficiat met uw kandidaatstelling. Het is niet mogelijk om met twee syndicus te zijn, tenzij voor een korte periode voor een zeer specifieke opdracht. Voor meer info ivm de wetgeving ivm syndicus en het beheer van een gebouw kunt u kijken op http://cursus.smartsyndic.be
mvg,
Jessie
Deze uiteenzettingen zijn interessant.Wij hebben 1X een algemene vergadering gehad omtrent de vervanging van een nieuwe gasinstallatie in ieder appartement die totaal verkeerd was geïnstalleerd die ik heb samengeroepen omdat ik op dat moment met verbouwingen bezig was en we met dit probleem geconfronteerd werden
Wij hebben voor zover ik weet geen contract over de aanstelling van de syndicus,zij nam die taak tot zich daar zij de eerste bewoonster was van het appartement in de blok en haar vriend zelf een immokantoor heeft. Zij beheert de rekening van de residentie (werkt in een bank en is verzekeringsadviseur), wij betalen maandelijks een bedrag van 10 euro voor elektriciteit en blokverzekering. In het begin stond ze open om herstellingen uit te voeren maar als ze de verschillende offertes doorgenomen had is ze daar vanaf gestapt wegens te duur en ze kon zich dit persoonlijk niet veroorloven zei ze maar ze pleitte daarentegen wel voor nieuwbouw.
Voor die rol als syndicus – eigenaar wordt ze niet vergoed, voor zover ik weet, wij hebben rekeningen nog maar 1 keer gezien in het begin dat wij er woonden, sedertdien niets meer.
Als wij haar willen ontslaan, moet dit dan aangetekend verstuurd worden of geven we haar eerst nog een kans via aangetekend schrijven want wij hebben nog nooit een algemene vergadering gehad buiten die ene keer. Ze belooft wel dat ze iets gaat ondernemen maar er komt mijn inziens weinig van in huis. Nu stuur ik haar gewone mais waar ze nauwelijks op reageert. of moeten we keihard zijn en haar voor de voldongen feiten stellen?
Beste
Wij willen onze huidige syndicus tijdens de komende algemene vergadering ontslaan en een nieuwe syndicus aanstellen. Beide punten werden als agendapunt doorgegeven aan de syndicus.
Nu hebben wij onze officiële uitnodiging ontvangen met de te bespreken agendapunten. Het blijkt nu dat de syndicus het punt betreffende het ontslag heeft vermeld onder nummer 8 van de 24 agendapunten. Hierbij wordt dan ook nog eens vermeld dat de vergadering niet meer door de syndicus zal worden verdergezet indien we beslissen het contract niet te verlengen.
Het lijkt mij straf dat de syndicus zich zo gemakkelijk kan ontdoen van haar verantwoordelijkheden door dit punt onmiddellijk na het bespreken van de rekeningen te behandelen. Dient dit punt niet als één van de laatste punten te worden besproken? Er zijn immers nog andere agendapunten opgenomen waarvoor de syndicus het afgelopen jaar verantwoordelijk was… Kunnen wij dus van de syndicus eisen dat dit agendapunt wordt verdaagd naar het einde van de vergadering?
Bovendien hebben wij een getekend contract met de syndicus tot 31 december. Indien de syndicus de vergadering zomaar stopt omdat wij beslissen haar contract niet te verlengen, doet zij dan aan contractbreuk?
Alvast bedankt voor uw advies !
Met vriendelijke groeten
Ik vind het helemaal niet normaal de manier waarop de ene syndicus van een andere overneemt. De VME wordt er niet bij betrokken en is niet op de hoogte van wat er gebeurd is vermits er geen officiële procedure bestaat. Er is geen verslag. De syndici hanteren alsof ze “goden” waren en dat ze alle rechten hebben. De fout ligt in het opmaken van de wetten en de kosten en moeilijkheden om een gerechtelijke procedure te starten.
Met vriendelijke groeten,
Louis