Wanneer een appartementsgebouw uit ten minste 20 kavels (zonder kelders, garages en parkeerplaatsen in rekening te brengen) bestaat dan is men bij wet verplicht een raad van mede-eigendom (vóór de wetswijziging van september 2010 werd dit Raad van Beheer genoemd) op te richten. Indien het appartementsgebouw minder kavels bevat dan is een raad van mede-eigendom optioneel. Maar wat houdt zo’n raad van mede-eigendom in?
- Doelstelling van de Raad van Mede-Eigendom: de raad heeft als doelstelling om erop toe te zien dat de syndicus goed haar taken uitvoert. Om deze opdracht te kunnen vervullen kan de raad, na voorafgaandelijk de syndicus hiervan op de hoogte gebracht te hebben, inzage en/of kopies krijgen van alle stukken met betrekking tot het beheer van de mede-eigendom.
- Rapportering door de Raad van Mede-Eigendom: de raad dient de op Algemene Vergadering verslag uit te brengen aan de andere mede-eigenaars met haar bevindingen m.b.t. het beheer van de syndicus.
- Enkel mede-eigenaars kunnen in de raad zetelen: een raad van mede-eigendom kan enkel bestaan uit mede-eigenaars. Hoewel de wetgeving niet bepaalt uit hoeveel personen de raad van mede-eigendom moet bestaan kan men wel aannemen dat het over ten minste twee personen gaat.
- Andere Verantwoordelijkheden voor de Raad van Mede-Eigendom: Het is mogelijk om tijdens de algemene vergadering (mits er ten minste een 3/4 meerderheid van de stemmen is en dat dit punt op de agenda geplaatst werd) andere opdrachten te geven aan de raad. Men kan de raad van mede-eigendom bijvoorbeeld vragen om offertes te verzamelen m.b.t. bepaalde werken die uitgevoerd moeten worden. Deze extra opdrachten mogen weliswaar de bevoegdheden van de syndicus niet ondermijnen. Verder kunnen deze verantwoordelijkheden voor een maximum van 1 jaar toegekend worden, waarna ze mits een nieuwe stemming mogelijks verlengd kunnen worden.
- Aansprakelijkheid van de Raad van Mede-Eigendom: Men kan zich vragen stellen over de aansprakelijkheid wanneer men in deze raad zetelt. In ieder geval is het aan te raden om een verzekering tegen fouten te nemen.
Wanneer geen raad van mede-eigendom opgericht wordt in een gebouw met ten minste 20 kavels dan kan de vereniging van mede-eigenaars in de problemen komen. Dit kan in het bijzonder gevolgen hebben wanneer men bijvoorbeeld de syndicus in gebreke zou willen stellen omwille van het niet goed uitvoeren van haar opdracht.
Zetelt u de raad van mede-eigendom? Wat zijn uw ervaringen ermee?
Kan een Syndicus zomaar van verzekeringsmaatschappij veranderen
zonder toestemming van de eigenaars. Wat als wij hiermee naar een
vrederechter stappen. Als lid van de raad van mede-eigendom heb ik hierover
al fel geprotesteerd tegen Syndicus maar die geeft geen krimp. Kan de raad
van mede-eigendom mede verantwoordelijk gesteld worden omdat zij dat
niet gerapporteerd hebben aan eigenaars.
Eventjes ter verduidelijking! De Raad van mede-eigendom is GEEN rechtspersoonlijkheid, heeft dus weinig of niets te zeggen. Fungeert eerder als een steun van heel veel mede-eigenaars die niets kennen van mede-eigendom.
Als mede-eigenaar heb ik evenveel in de pap te brokken als de Raad die dikwijls onder één hoedje speelt met de syndicus en de boel belazeren.
Ik dien dan ook zelf eigen agendapunten in voor de algemene vergadering waarover MOET gestemd worden. Bij weigering om mijn punten te agenderen kan ik dan naar de vrederechter stappen en vragen om deze in een nieuwe of bijzondere algemene vergadering te DOEN bespreken.
Het is wel de AV die moet beslissen of tenminste en beslissing moet goed keuren, maar er is een misverstand die blijkbaar vastgeankerd is in de praktijk ; de syndicus moet zorgen dat er een verzekering is, en die voorleggen aan een AV en die is dan verantwoordelijk als die geen verzekering nemen.
Een beetje zoals de syndicus de basisakten moet zorgen dat de basisakten, indien nodig, tegen 1.9.2013, geintegreerd zijn, neen : hij moet tegen die datum een voorstel op tafel leggen van de AV, die dan verantwoordelijk is dat de basiakten, indien nodig, veranderd en overgeschreven worden op het hypotheekkantoor
Bedankt voor Uw antwoord maar ik heb blijkbaar mijn vraag niet goed geformuleerd. Het betreft hier een appartementsblok met 56 wooneenheden.
Op 1/7/2008 komt een nieuwe syndicus in dienst die zonder medeweten van
eigenaars onze bestaande blockpolisch bij maatschappy X gaat overbrengen
naar maatschappij Y. Mijn inziens is ze hiermede haar bevoegdheden te buiten gegaan. Argument dat zij gebruikt is “jullie zijn onderverzekerd”.
Zij is syndicus en doet eveneens verzekeringen. Wat kunnen wij daar nog tegen doen.
Geachte, de syndicus is in de fout, om eenvoudige reden dat de deontologie verbied van belangvermenging. Vermits ze zelf verzekeringen doet en alles overheveld, is ze hier zwaar in de fout.grtjs
Geachte, betreft de blokverzekering, onze ervaring is dat de syndicus inderdaad van verzekering mag veranderen van maatschappij. De grond van de zaak is dat de syndicus kan aangeven dat hij met die bepaalde maatschappij niet goed kan ssamenweken. Hij zou normaal de raad van beheer op de hoogte moeten stelen van zijn aktie.
Beste groetwn
François Baets
De gemene delen van een appartementsblok, zijn nog niet definief opgeleverd, en volgens de verkoopakte of de wet kan een appartement pas opgeleverd worden als de gemene delen zijn opgeleverd. Er is nog geen enkel proces verbaal opgemaakt in een oplevering van een appartement of gemene delen, alhoewel dit verplicht is volgens de verkoopakte.
Niet alle appartmenten zijn verkocht, gevolg hiervan is dat er regelmatig werken plaats vinden met vervuilingen, moeten de eigenaars deze kosten van het kuisen (veroorzaakt door de aannemers die werken in opdracht van bouwheer uitvoeren) betalen. Eveneens wordt er door deze aannemers electriciteit afgenomen in de gemene delen zonder toelating van het VME (Vereniging Mede Eigenaars), wat zegt de wetgeving over deze problemen veroorzaakt door de bouwheer.
Dag Frans,
Wat betreft het kuisen van de gemeenschappelijke delen die bevuild zijn door de bouwheer is het beste volgens mij de bouwheer hier rechtstreeks op aan te spreken. Vandaag de dag werken bijna alle bouwheren met onderaannemers en ik vermoed dan ook dat deze onderaannemers hierop aanspreken geen oplossing zal bieden. De bouwheer kan dat echter wel coördineren.
Wat betreft de definitieve oplevering van de gemene delen denk ik dat het beste is te wachten tot alle werken afgerond is.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Sorry, maar dat is geen antwoord op mijn vraag. Graag een duidelijk antwoord op mijn vraag.
De aannemer is al langer verwittigd van dit probleem, maar zij reageren niet, wat kunnen wij gerechtelijk hier aan doen.
Dag Frans,
Indien je dat wenst kan ik je in contact brengen met een advocaat die gespecialiseerd is in deze materie. Zij zal je eerlijk kunnen zeggen of hieromtrent een kans maakt in de rechtbank. Ik kan naast hetgeen ik hierover al gezegd heb niks meer toevoegen.
Laat me maar weten als je wil dat ik je in contact breng.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste,
ik ben de zoon van een mede-eigenaar.Nu zou ik graag mee in de raad van mede-eigenaars gaan. Mijn vraag is of er een mogelijkheid is, dat ik mee in de raad kan gaan.
Mvg
Dirk
Dag Dirk,
Dat kan jammer genoeg niet omdat de wetgeving zegt dat enkel mede-eigenaars in de raad van mede-eigendom kunnen zetelen. Wat je wel kan doen is voorstellen om commissaris van de rekeningen te worden (hiervoor stelt de wetgeving geen verplichting dat het een mede-eigenaar moet zijn). Vanuit de hoedanigheid van commissaris van de rekeningen kun je dan de boekhouding controleren.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste Jessie,
u stelt voor om commissaris van de rekeningen te worden. Welk is zijn taak en wat houd dat in?
Bedankt voor de antwoorden.
Met vriendelijke groeten
Dirk
De taak van de commissaris van de rekeningen houdt in dat u de boekhouding van de VME controleert. De exacte verantwoordelijkheden hangen af van gebouw tot gebouw en worden beschreven in het reglement van mede-eigendom. Let wel, je kunt dat niet zomaar worden. Je moet hiervoor verkozen worden op de algemene vergadering.
Beste Jessie;
bedankt voor de informatie.
MVG
Dirk
Ik ben de echgenoot van eigenares en zou volgens de syndicus niet meer kunnen zetelen in de beheerraad (en dit na 12 jaar trouwe dienst)maar nu in onvrede met het (wan)beheer).
Kan de syndicus op eigen initiatief mij zo maar afdanken ,daar waar de algemene vergadering 2014 mij unaniem (-1) heeft herbevestigd ;
volgens syndicus zal ik (als enige inwoner+beheersmandaat) zo ook geen informatie krijgen over de geplande dakwerken enz.;
Zijn bedoeling is duidelijk :alle inspraak, alle tegenstand fnuiken.=ongezien en ongeoorloofd?.
Zoals verwacht heb ik geen informatie of inzage meer gekregen in het beleid van de appartementen;
zoals verwacht heeft de syndicus met enkele getrouwen en belanghebbende mede-eigenaars de voorbarige vernieuwing van het dak er door gekregen (160.000 euro zonder opties +/- 100.000euro ,enkel 3 offertes vraag wordt nog in rekening genomen;
Dreiging procedure heeft de argeloze mede-eigenaars overtuigd. Quo vadis ???
Ik heb nu aan verschillende mede-eigenaars gevraagd om de syndicus en de huidige zgz beheerraadsleden eens te polsen over de aangeduide aannemer dakwerken en de uiteindelijk bedongen prijs zonder lukrake opties :zonder resultaat vanwege de syndicus .Wat kunnen we ondernemen voorafgaand de werken die zouden starten in september;
Wij zijn er in alle geval niet gerust in;
Wat zijn de vereisten om als eigenaar van 1 appartement in een blok van appartmenten hiervoor syndicus te worden. Kan dit via een kursus met een examen ? Is het hiervoor nodig een eenmanszaak, EVBA of BVBA op te richten. Verlangt dit een statuut nog andere verplichtingen.
Dag Frans,
Als mede-eigenaar kun je inderdaad syndicus worden voor je gebouw. Je hebt hiervoor geen speciaal statuut nodig en moet hiervoor geen zelfstandige worden maar er wordt wel geacht dat je natuurlijk de wetgeving omtrent de mede-eigendom toepast. Ik bied een cursus aan die je uitlegt wat het allemaal in de praktijk inhoudt. Meer informatie hierover vind je op http://cursus.smartsyndic.be/landing/opleiding-syndicus
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste,
Wat dient er te gebeuren als er geen vrijwilligers zijn bij het samenstellen van een raad van mede-eigendom? Onze appartement gebouw bevat 24 appartementen en wij zijn wettelijk verplicht om van een raad van mede-eigendom te hebben.
Mvg,
François
Dag François,
Jammer te horen dat er in uw gebouw geen kandidaten voor de raad zijn. Het wijst erop dat de betrokkenheid laag is. De syndicus zal dit in de notulen opnemen als er geen kandidaten zijn. Wat zijn de gevolgen? Als er ooit zich een probleem voordoet met de syndicus die opgevangen kon worden via een raad van mede-eigendom dan kan de rechtbank oordelen dat de syndicus niet aansprakelijk is of oordelen dat er een gedeelde verantwoordelijkheid bij de syndicus en de mede-eigenaars ligt (maw de rechter kan dan een deel van de aansprakelijkheid bij de mede-eigenaars leggen). Geen goede zaak dus…
Met vriendelijke groeten,
Jessie
wat is de wettelijke aansprakelijkheid van de Raad van mede-eigendom? In het gebouw waar ik woon zijn 4 liften. De deur van de machinekamer van een van de liften is al meer dan een jaar geforceerd, de technische conrole heeft er melding van gemaakt, de syndicus zet dat verslag op de site van het gebouw. Dat werd niet nagelezen, ook de eigenaar van het app. dat naast die machinekamer gelegen is en die daar dagelijks voorbijkomt, zegt niets en gebruikt een deel van die machinekamer als opslagruimte.
Als lid van de RVM ben ik bezorgd.
Dag Noëlla,
De raad van mede-eigendom heeft als taak om de syndicus te controleren. Hiervoor draagt ze een mogelijke aansprakelijkheid als ze haar taak niet goed zou vervullen. Wat u volgens mij best doet is de syndicus aanmanen om de geforceerde machinekamerdeur te repareren. Ook, voor de eigenaar naast de machinekamer is het niet toegestaan om die ruimte voor zijn privé te gebruiken omdat dit onderdeel is van gemeenschap. Ook dit wordt best gemeld aan de syndicus. In uw halfjaarlijks verslag (verplicht voor de raad van mede-eigendom) kunt u deze zaken ook melden aan de andere mede-eigenaars en ze waarschuwen voor problemen.
Volgens mij kunt u niet meer doen dan de zaken die ik hier beschreven heb. Het is ultiem wel aan uw syndicus om deze zaken dan aan te pakken. Als uw syndicus dit niet doet kunt u dat opnieuw melden in het volgende halfjaarlijks verslag.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
bedankt voor de informatie.
Noëlla haerinck
Hallo Jessie,
Ik zetel in de RME van een mede-eigendom van +/- 200 kavels. Verschillende mede-eigenaars hebben hun bijdrage van het vorige jaar nog niet betaald. Mag de RME niet-betalers kenbaar maken met de volgende Algemene Vergadering. Ik had laatst met de voorzitter van de RME een discussie. Hij steunt zich op de privacywet en weigert dit te doen. Heeft hij het bij het rechte eind en zo neen heb jij soms het wetsartikel dat mijn standpunt bevestigt? Met dank, Marina
Dag Marina,
Jammer te horen dat er bij jullie problemen met wanbetalers zijn. Natuurlijk aangezien jullie blok zoveel appartementen telt is dat jammer genoeg bijna een zekerheid.
De wanbetalers gewoon bekend maken gaat volgens mij jammer genoeg niet zomaar. Wanneer dat volgens mij wel kan is wanneer de VME beslist naar de rechter te stappen. Op dat ogenblik heb je volgens mij als mede-eigenaar het recht te weten tegen wie de procedure gestart wordt.
Dit zijn althans mijn inzichten in deze materie. Ik hoop dat dit wat duidelijkheid brengt.
Groetjes,
Jessie
met dank,
Marina
Eerlijk gezegd begrijp ik, geen jurist zijnde, de exacte draagwijdte niet van de ‘privacywet’ in het kader van een mede-eigendom. Laattijdige of weigerende betalers (‘wanbetalers’ houdt al een soort beschuldiging in) worden al meteen herkend door een boekhoudkantoor, de syndicus, de RME (met een onbeperkt aantal mede-eigenaars, waarom niet allemaal?) en de commissaris van de rekeningen, of ze doen hun werk niet. De simpele neutrale mededeling van wie de afrekeningen niet betaalt heeft toch niets te maken met ‘privacy’. Als de syndicus een factuur niet betaalt, kan hij toch zijn privacy niet inroepen om dit verborgen te houden! Wat volgens mij niet mag is deze mededeling aanvullen met commentaren/beschuldigingen/verantwoordingen die eigenlijk tot de bevoegdheid van de rechtbank horen. Of niet? De RME kan toch geen geheim conclaaf zijn!
In aanvulling op mijn commentaar hierboven, heb ik zopas ontdekt (dank zij Google) dat de Belgische Privacy Commissie reeds in 2008 geoordeeld dat de neutrale mededeling van de niet-betalers op zich geen schending is van de wet op de privacy. Heel normaal, het recht van elke mede-eigenaar om exact de toestand van zijn mede-eigendom te kennen primeert.
Hallo,
Hartelijk dank voor de info ivm de privacywet.
Zou u mij de bron kunnen geven waar u deze info gevonden heeft. Het zou mij helpen om mijn standpunt te staven bij de volgende vergadering van de RME
Met dank,
Marina Van Dooren
aanvulling: het gaat om advies_22_2008_0 op de site http://www.privacycommission.be (afdeling persoonlijke levenssfeer).
Pierre, bedankt om dit met ons te delen. We zijn weer een stuk wijzer geworden.
In aanvulling op het voorgaande, hebben wij een boeteclausule voor de wanbetalers. Dit wordt zeer strikt uitgevoerd door de syndicus. Bij de jaarlijkse afrekening kunnen we zien wie wanbetaler is en wie zijn voorschotten correct betaalt. De boetes worden geboekt in het voordeel van de VME. Heel transparant.
Kuis en tuin onderhoud gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd door mede-eigenaars.
De betrokken personen worden, voorlopig nog, vergoed via de gemeenschappelijke rekening omdat er in het verleden een mede-eigenaar als syndicus was. Sedert enkele weken beschikken wij over een beroeps syndicus, die, op het huidig ogenblik liever niet betaald via de gemeenschappelijke rekening voor de geleverde werken omdat het zogenaamd zwartwerk inhoud of zou zijn. De nieuwe syndicus wil dat dit geregeld wordt onder de mede-eigenaars zelf zonder zijn medeweten….
maar……er is een mede-eigenaar die hierin niet wil meebetalen. Welke zou de weg zijn die wij best volgen en is het werkelijk zwartwerk wat er gedaan wordt door de huidige mede-eigenaars. Persoonlijk meende ik te weten dat deze werken in iegen beheer uitgevoerd geen invloed hadden op zwartwerk.
Graag uw menig hieromtrend a.u.b.
Vriendelijke groeten, Ivo
Dag Ivo,
Ik denk dat uw syndicus correct handelt. Dit wordt inderdaad gezien als zwart werk en de VME wordt dan gezien als werkgever. Er moet bv. ook opgepast worden met verzekeringen edm. Als er iets foutloopt kan de VME en/of syndicus aansprakelijk gesteld worden. Als er een mede-eigenaar niet mee wil betalen zit je natuurlijk wel met een probleem. Een oplossing kan dan zijn om de persoon die werken uitvoert in te schrijven als werknemer. Dit hoeft niet noodzakelijk dramatisch te zijn qua kostprijs (het zal natuurlijk wel duurder zijn…) en heeft als voordeel dat iedereen mee zal moeten betalen als er een beslissing hieromtrent genomen wordt. Normaal gezien is het ook goedkoper dan een externe firma in te huren.
Groetjes,
Jessie
Hallo, dit is mijn eerste commentaar. Wij hebben in ons appartementsblok van 20 kavels hetzelfde probleem. Hoe moet deze persoon ingeschreven worden en waar graag meer informatie
Beste Jessie,
Wij wonen in een appartementsgebouw van 28 kavels,waarvan de bouwheer zelf nog 8 onverkochte appartementen heeft.Hij betaald elke maand netjes zijn maandelijkse kos en met de afrekening deeld hij mee in de verdeelde kosten(stroom,verzekering,brandpolis,liften,enz..),maar als wij een verbetering willen aanbrengen wat onze maandelijkse kost zou doen dalen bv.plaatsen simbox in de lift (valt het dure kontrakt belgacom weg elk jaar van de lift ),dit keurt hij goed als agendapunt maar deeld niet mee in de kosten daarvan,terwijl het hem ook een lager maandelijkse kost bezorgd, en de rekening wat de symbox kost kan doorrekenen aan de koper ??? Moet hij hier toch in bijdrage of kan hij die kost zomaar weigeren ??
MVG.
Dag Mariette,
Bedankt voor uw vraag. De bouwheer is normaal gezien net zoals jullie mede-eigenaar in het gebouw en moet dus met andere woorden evenzeer bijdragen in de kosten. Dus, niet enkel voor de lopende kosten maar ook voor de andere kosten. De investeringen die je voorstelt zijn natuurlijk zaken waarvan hij slechts een korte periode zal kunnen genieten maar volgens mij moet hij desalniettemin meebetalen als ze volgen uit de stemming op de AV. De enige uitzondering die ik me kan bedenken is dat daarover expliciet een clausule zou opgenomen zijn in de statuten van jullie gebouw. Dus best ook eens je statuten nalezen om zeker te zijn.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Jessie alvast bedankt voor ’t antwoord van mijn vorige vraag !!!
Ik heb nog een vraagje inverband met de bouwheer.
Wij wonen in een appartementsblok van 28 app.waarvan de bouwheer nu nog over 7 app. beschikt ,7 bergingen en9 autostaanplaatsen.
Op de A.V. als hij op de agendapunten die geld kosten (zoals : aanplanten v.d.tuin,symbox lift ,verkeerslichten, enz…NEE stemt , tellen dan alle aandelen van zijn 7 onverkochte app.of mag hij maar over de 3 hoogste aandelen van zijn app. meestemmen ??? Soms stuurt hij iemand die op zijn bureau werkt met een volmacht en dan tellen zijn 7 aandelen ook niet mee omdat die ook nee moet stemmen op alles wat geld kost.Zo kunnen wij nooit iets doen want hij zit dan nog in de meerderheid met aandelen op 10/000.
Op de plannen van ons gebouw staan verkeerslichten getekent aan de in -en uitrit garage ,en dat plan is zo goedgekeurd door stedebouw en de gemeente,maar hij zegt dat wij die niet meer krijgen omdat hem dat gebouw al geld genoeg gekost heeft. Ik weet dat dit in ’t lastenboek moet staan en dat zou in ’t eerste lastenboek gestaan hebben ,maar wij hebben er al 3 gehad sinds wij gekocht hadden ,omdat de prijzen telkens veranderde voor’t kiezen van een keuken enz… maar met onze verhuis heb ik de laatste gehouden en de rest weg gegooit.niemand is daar nog van in hun bezit ,volgens mij heeft de architekt dat nog wel maar die mag ons niets laten zien want dan krijgt en drijgt de bouwheer zegt die. kunnen wij dat via iemand nog opvragen ??
MVG. Mariette raad VME
Beste Jesse:
Hartelijk bedankt voor ’t antwoord op mijn vraag maar ik hen nog een paar vraagjes hieronder gesteld ???
MVG. Mariette
Als lid van de Raad van Mede-Eigendom werd via de syndicus mijn mening gevraagd over een offerte i.v.m. herstellingswerken. Op de Algemene Vergadering (een maand eerder) werd over dit probleem niet gesproken.
Ik weet niet of er sprake kan zijn van hoogdringendheid, maar ik vroeg me af of de RME de syndicus ‘groen licht’ mag geven om deze werken te laten uitvoeren zonder dat ze hiervoor gelast zijn door de Algemene Vergadering.
Met vriendelijke groeten,
Lydie
Dag Lydie,
Bedankt voor je vraag.
Als er sprake is van hoogdringendheid dan kan uw syndicus normaliter zelfs beslissen zonder tussenkomst van de RME. Als er sprake was van hoogdringendheid en jullie als RME ook even geconsulteerd heeft dan is dit op zich geen slechte zaak. Als de werken echter niet onder de categorie hoogdringendheid vallen dan is er in principe geen legimiteit, noch van de RME, noch van de syndicus om te handelen zonder beslissing door de AV. De enige uitzondering is wanneer de AV de bevoegdheid uitgebreid heeft van de RME en dit voor welgespecificeerde zaken.
Groetjes,
Jessie
Wie is verplicht de raad van mede-eigenaars op te richten?
Wanneer een raad van mede-eigendom verplicht is, dan moet de syndicus dit punt agenderen. Zelfs als de raad van mede-eigendom niet verplicht is, kunnen mede-eigenaars natuurlijk ook steeds de syndicus opdragen dit punt te agenderen.
Groetjes,
Jessie
Beste,
Ik zetel sinds kort ook in de raad van mede-eigendom.Ervoor waren het al enkele jaren dezelfde 2 mensen en syndicus die dit deden. Wij hebben als mede-eigenaars een conciergewoning die leeg staat momenteel en die binnen afzienbare tijd verkocht zal worden. Wij hebben vergaderd in de conciergewoning en daar stelde ik vast dat één van de leden van de raad van mede-eigendom daar persoonlijke spullen heeft gestockeerd…Ik vind dat dit niet kan, maar syndicus beweerde dat hij beslissing heeft genomen samen met nog één ander lid van de raad van mede-eigenaars. Dit wil dus zeggen, het betreft dezelde 2 mensen die al jaren in deze raad zetelen….de conciergewoning is toch eigendom van alle mede-eigenaars en syndicus pmag dit toch niet beslissen. Stel dat er schade wordt aangericht in deze woning, dan lijd ik daar mee onder. Ik heb syndicus hierop aangesproken , maar deze wil hier niets aan veranderen. Wat kan ik doen?
Beste Nadia,
Je hebt gelijk. Dit is absoluut niet wettelijk. De bestemming van de gemeenschappelijke delen (waaronder de conciergewoning valt) is bevoegdheid van de Algemene Vergadering alleen. De syndicus, noch de leden van de raad van mede-eigendom kunnen hier zelfstandig een beslissing over nemen. De manier om dit aan te pakken is via een advocaat of via het punt aankaarten op de AV. Als VME zouden jullie volgens mij zelfs huur/schadevergoeding kunnen eisen van de desbetreffende personen die onrechtmatig gebruik maken. De vraag is natuurlijk of u het er voor over hebt om naar een rechtbank te stappen? Ik kan u eventueel met een advocaat gespecialiseerd in mede-eigendom in contact brengen als u vrijblijvend eens wil horen wat de mogelijkheden in de recht bank zijn.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
bedankt voor het spoedige antwoord. Ik heb meteen duidelijk gemeld op vergadering van de raad van mede-eigenaars dat ik hier niet mee akkoord ging en dat iik wil dat dit duidelijk in het verslag wordt vermeldt. Helaas heb ik het verslag nog steeds niet gekregen…Ik ga met andere eigenaars overleggen om eventueel advokaat in te schakelen. De persoon die dit gebruikt als stokkageruimte, krijgt bovendien nog elke maand 50 euro om als lid van de raad van mede-eigenaars te zetelen. Ik heb meteen dit bedrag afgewezen omdat ik vind dat dit een vrijwillige taak is.
Nogmaals bedankt voor het snelle antwoord.
Mvg, Nadia
Wat zijn gangbare vergoeding voor leden van de rvm? Ikzelf vind dit niet nodig om een vergoeding te krijgen. We zijn momenteel met 5 leden in de rvme, één persoon ontvangt daarvoor elke maand 50 euro. de andere leden hebben dit geweigerd. Kunnen we de ene persoon dwingen om die vergoeding af te staan?
We hebben om de 3 maanden vergadering van Rvme. De commissaris kijkt dan ook de rekeningen na op die vergadering. De syndicus is hier telkens bij. Nu heb ik op jullie site gelezen dat dit eigenlijk niet de bedoeling is…Klopt dat?
Beste,
Ik woon ik een gebouw met 200 appartementen. Er is een beroepssyndicus en er is uiteraard ook een raad van medeeigenaars. De voorzitter van dat bestuur heeft een zaak in verwarming, sanitair en elektriciteit en doet uiteraard al die werken in het gebouw. De werken die hij uitvoert, meestal op plaatsen waar niemand toegang heeft (technische ruimten, schachten, ed … ) voert hij uit aan schandalige prijzen (soms wel x3, x4 …). De meeste mensen hebben daar geen notie van. Ook maakt hij valse facturen op voor werken die nooit zijn uitgevoerd.
Ik denk dat de syndicus dat weet maar niets onderneemt uit angst een grote klant te verliezen. Ik ben bezig een gerechtszaak tegen de voorzitter aan te spannen. Nu mijn vraag: Kan ik de syndicus vragen (eisen) dat op alle facturen die we krijgen een detail vermeld wordt, zodat het duidelijk is hoelang hij gewerkt heeft en wat hij uitgevoerd heeft? Heb ik het recht betaling te weigeren indien hieraan niet voldaan wordt?
Graag Uw antwoord.
Met vriendelijke groet,
Walter Talboom
Beste,
Kan en mag een appartementsgebouw zowel wat de privatieven betreft als de gemene delen, voorlopig opgeleverd worden indien de brandweer het gebouw nog niet heeft goedgekeurd ?
Kan men om deze reden een oplevering weigeren ?
Indien de voorlopige oplevering wel gebeurd is zonder goedkeuring van de brandweer, is deze oplevering dan wel rechtsgeldig ?
Bedankt voor uw antwoord.
Frans Stragier
Bij mijn weten is een oplevering een exclusieve zaak tussen opdrachtgever en aannemer, zonder wettelijke verplichtingen.
Een brandweer controle kan alleen ingeroepen worden indien de overeenkomst voor oplevering dit aspect vermeldt.
Indien de voorschriften voor brandpreventie niet voldaan zijn, denk ik dat alleen klacht bij de gemeente (die de bouwvergunning verleend heeft) kan ingediend worden.
Beste,
Ik woon in op een dakstudio in een appartementsblok van zo’n 70 appartementen en dakstudio’s.
In maart dit jaar hebben we een algemene vergadering gehad en moesten we stemmen over een aanpassing met de verwarming. Er hadden mensen van de dakstudio’s gereclameerd dat hun verwarming niet echt warm werd. Er zouden (nieuwe) regelventielen op de stijgleidingen gezet worden. Aangezien het in mijn dakstudio soms te warm is heb ik hiervoor tegengestemd.
Maar de meerderheid van de RVME heeft beslist dat deze werken wel door moeten gaan. We hebben tot op heden zelfs niet te horen gekregen wat dit ons zal kosten. De syndicus heeft mij zelfs opgebeld dat ze voor die werken een gat in mijn badkamermeubel om bij de schacht te kunnen. Ik heb dit geweigerd. Kort nadien kreeg ik een mail dat iedereen de kosten moest meebetalen. Ze hebben aan de verwarming bij mij niets veranderd. Kan ik hieraan iets doen om dan de kosten niet te betalen? Ik moet toch niet meebetalen voor het comfort van een ander? Als ze dit toch individueel kunnen installeren dan moeten ze ook maar voor hun eigen comfort betalen. Hoe kan je iets goedkeuren zonder dat je het kostenplaatje weet? Dat begrijp ik totaal niet.
Alvast bedankt voor jullie reactie.
Dag Leen,
Jammer genoeg kunt u hieraan niet veel meer doen vrees ik. Als de werken betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen zoals de stijgleidingen en er een voldoende meerderheid is (3/4 van de aandelen) is er weinig aan te doen.
Om dit in de toekomst te vermijden kunt u denk ik best een rol opnemen in de raad van mede-eigendom.
Het is ook belangrijk om voor zo’n AV reeds met andere mede-eigenaars te proberen in dialoog te gaan om te zien hoe zij tegenover bepaalde beslissingen staan en een front te vormen. Dit laat ook toe dat u op de AV zelf bijstand kan krijgen van anderen die tegen het voorstel gekant zijn.
Het is ook belangrijk om op de AV zelf goede argumenten aan te halen om zodoende een gelijk te halen.
Wat u best ook kunt doen is een punt op de AV laten plaatsen om het bedrag vanaf wanneer er ten minste twee offertes moeten voorgelegd worden. Op deze manier verplicht u de syndicus om meerdere offertes voor te leggen voor de werken zodat de prijs gekend moet zijn. Het is inderdaad gek dat men werken goedkeurt zonder te weten wat het kostenplaatje is maar als de meerderheid gek is ben je als enige eigenaar in de gekte de klos vrees ik.
Groetjes,
Jessie
Hallo,kan ik in de raad zetelen als mijn man alleen eigenaar is .Groetjes
Ik ben bij de aanvang van de VME Voorzitter geweest, maar mijn goesting was snel over. Na zes maanden wist ik genoeg, mede-eigenaars zijn onhandelbare personen en egoïsten, regels kennen ze niet. De syndicus vind ik onbekwaam, zelf vandaag de dag nog, zelfs met zijn 38 jaar ervaring. Met zulke mensen ga ik niet meer in zee om verantwoordelijkheden te dragen. Hij had een blokpolis afgesloten waarvan de voorwaarden regelrecht de dekking bij brand vernietigde, hield het preventief rapport achter van de brandweer omtrent de correcte brandblusser, de boekhouding is niet transparant genoeg, de nieuwe statuten vermelden nu verkeerde brandblussers (CO2 ipv Poeder of schuim). Lacht mijn persoon gewoon weg, verwijt me zelfs te veel kennis en ervaring te hebben !!! Ikzelf ben supervisor en doe interne controle in diverse verzekeringsmaatschappijen en financiële holdings van een Wereldgroep. Daarboven ook in dezelfde groep het beheer van immobiliën. Dus Ervaring zat. Onlangs zag ik me verplicht het op te nemen tegen de syndicus en de andere 22 mede-eigenaars via een Rechtsbijstandsverzekering. Het werd grote paniek, hopelijk lesje geleerd, alhoewel dat zal ondervonden worden bij een volgende AV. De raad van mede-eigendom heeft op staande voet ontslag genomen, wat duidelijk wijst op onkunde. Sinds ik met Jessie in kontakt ben, zijn mij al veel zaken bevestigd waarbij de syndicus niet meewerkte, blijkbaar is dit schering en inslag in die sector.