De Belgische wetgeving voorziet dat een vereniging van mede-eigendom twee aparte rekeningen heeft. Een rekening met het werkkapitaal (ook wel courante rekening genoemd) en een rekening van het reservefonds. Het is over die laatste rekening dat we het in dit artikel zullen hebben.
Het reservefonds werd in het leven geroepen om grote en soms onvoorziene kosten, zoals vervanging van een lift of de vervanging van een verwarmingsinstallatie, te kunnen opvangen. De rekening met het werkkapitaal wordt daarentegen gebruikt om de dagdagelijkse kosten zoals het vervangen van een kapotte lamp mee te betalen.
Het reservefonds wordt gespijsd met voorafbetalingen die al dan niet verwerkt kunnen zitten in de maandelijkse kosten die u als eigenaar betaalt.
De wetgeving schrijft voor dat vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar als reservekapitaal gebruikt moet worden. De mede-eigenaars kunnen echter via de AV besluiten om dat bedragen te verhogen, verlagen dan wel af te schaffen.
Los van de wettelijke bepalingen, het bedrag waarmee het reservefonds gespijsd dient te worden hangt af van verschillende factoren. Eén zo’n factor is de grote kosten die in de komende jaren voorzien worden. Een andere factor is de ouderdom van het gebouw die natuurlijk een invloed heeft op de frequentie waarmee onvoorziene kosten kunnen voorvallen. Het is de verantwoordelijkheid van de syndicus om deze kosten in te schatten en op de algemene vergadering advies te geven omtrent het bedrag dat men best in het reservefonds zou stoppen. Het is dan aan de mede-eigenaars om te beslissen welk bedrag men jaarlijks zal betalen op het reservefonds te spijzen.
Wanneer u uw appartement verkoopt kunt u de opgebouwde fondsen echter niet terugeisen. Daarom vraagt de verkoper best aan de koper van zijn appartement om dat bedrag van hem af te kopen. Potentiële kopers hebben overigens het recht om de toestand van de rekeningen op te vragen. Zij dienen er zich echter van bewust te zijn dat er een verschil bestaat tussen de boekhoudkundige stand van het reservefonds en de werkelijke stand van de bankrekening. De boekhoudkundige stand van de rekening geeft weer wat de door de syndicus opgevraagde som (en dus nog niet noodzakelijk betaalde som!) is. Het is dus de stand van de bankrekening is niet de boekhoudkundige stand die de werkelijke waarde weergeeft. Overigens, met het opvragen van de toestand van de rekeningen gaan vaak kosten gepaard. Die kosten vallen voor rekening van de verkoper en niet van de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Wat gaan jullie om met het reservefonds? Hoe bepalen jullie met welk het bedrag het reservefonds gespijsd moet worden?
Wij zijn een appartements gebouw 3 jaar oud met 9 appartementen .Onze syndicus wil een reserve fonds aanleggen .Is dit verplicht ?
Uw syndicus kan inderdaad een voorstel doen om een reservefonds aan te leggen. Hierbij wil ik toch even de nadruk leggen op “een voorstel doen”. Dit betekent dat hij het op de agenda van de vergadering kan zetten zodat erover gestemd wordt. De uiteindelijke beslissing over het al dan niet een reservefonds aan te leggen en het bedrag dat er gespaard zal worden dient dan te gebeuren aan de hand van een stemming op die vergadering. Indien op de stemming een gewone meerderheid behaald wordt dan zijn alle mede-eigenaars verplicht voor dat bedrag mee te sparen in het reservefonds.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Ik woon in een appartementsgebouw van 5 jaar oud (6 appartementen).
Is het verplicht om een reservefonds aan te leggen voor het gebouw en hoe
berekenen ze dan onze bijdrage?
De syndicus kan dit voorstellen op de algemene vergadering en het is dan aan de mede-eigenaars om hierover te stemmen. Indien het voorstel de vereiste meerderheid haalt dan zijn alle mede-eigenaars verplicht om mee te doen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Hoe wordt het bedrag van het werkkapitaal vastgelegd?
Is dit volgens het totaal aandelen?
Waar kan ik te weten komen hoeveel euros het aandeel is?
Kan het verhogen van het werkkapitaal door de syndicus gebeuren zonder dit op op de agenda te plaatsen van een AV?
Het werkkapitaal is wat nodig is om de gewone kosten (elektriciteit, onderhoud liften, schoonmaak, honorarium syndicus,…) op 1 jaar van de mede-eigendom te betalen.
De syndicus moet hiervoor elk jaar een budget opmaken en laten goedkeuren op de AV.
Aandelen in het kader van een VME wordt gebruikt voor het stemmen over agendapunten en dienen om de gemeenschappelijke kosten te verdelen. Ze hebben geen waarde zoals aandelen van een onderneming.
Een methode om te berekenen met hoeveel het reservefonds elk jaar moet gespijsd worden, is de toekomstige kosten over bv. 10 jaar voor niet elk jaar wederkerend onderhoud in te schatten en die totale som te delen door de periode (bv. 10j) die men in beschouwing heeft genomen.
Als Syndicus van onze gemeenschap 8 app.bouwjaar 2010 (vrijwilliger en Mede-Eigenaar zonder vergoeding) heb ik besloten om €120,- per jaar en per wooneenheid in het Reservefonds te storten. De wet schrijft nergens voor hoeveel het bedrag juist moet zijn. Bij vrienden heeft de Syndicus (beroepssyndicus) een berekening gemaakt over de mogelijke kosten over 8 jaar , herstellen dak, schilderen en behandelen van de muren, en daar betalen de bewoners (23 app verdeeld over 3 blokken) meer dan 1000,- euro per wooneenheid en per jaar in het Reservefonds. Om het juiste bedrag te bepalen is zeer moeilijk en hangt af van de bereidheid van de Mede-Eigenaars. Kunnen en willen zij dit betalen??
Beste Paul,
Volgens mij dien je een opstarten of verhogen van het reservefonds op de agenda van een algemene of bijzondere algemene vergadering dient te komen.
Als je de juiste meerderheid van stemmen behaalt kan je dit beginnen uitvoeren. Ik zou dit best ook vermelden in het verslag van deze vergadering en vanaf wanneer de eigenaars dit dienen te betalen, dan heb je later geen discussies.
Het bedrag kan je inderdaad vrij kiezen maar kan je misschien best in een voorstel tot sparen voor een herstelling op lange termijn zetten, bijv. vervangen dak na 15 jaar.
De beroepsyndicus stelt dit normaal gezien jaarlijks ter bespreking op de algemene vergadering en deze kosten ophelsen inderdaad verscheidene kosten op langere termijn zoals jij opsomt.
Ook hier dient dit op de agenda van een AV of BAV te staan en over gestemd te worden.
Mvg,
Karel
Wij zitten momenteel met een probleem. De syndicus van ons gebouw, 9 appartementen heeft zijn ontslag gegeven en alles doorgegeven aan een andere syndicus. Nadien heeft hij zich laten opnemen in een groep, dus niet meer zelfstandig.
Wat blijkt nu, al de rekeningen staan op nul, hoewel wij op papier hadden dat er bijna 21 000 euro in zat. Hij heeft gedurende een hele tijd het reservefonds opgebruikt om lopende werkingskosten te betalen, omdat sommige eigenaars de awerkingskosten niet wilden betalen, niemand wist daarvan tot nu. Wat kunnen we daaraan doen? Nadien blijkt dat hij telkens bij de werkingskosten postzegels aanrekent hoewel hij nooit een brief heeft verstuurd. Alles ging via e-mail. Ook hebben we nooit een kopie gezien van de factuur van gemaakte onkosten, alleen een afrekening. Moeten wij naar het gerecht stappen, naar BIV?
Bedankt voor het antwoorden
Dag Hugo,
Ik denk dat dit inderdaad te ernstig is om zomaar te laten passeren. Hier is duidelijk iets grondig misgelopen met alle gevolgen van dien. Mijn advies is om een advocaat onder de arm te nemen EN klacht in te dienen bij het BIV. De twee moeten afzonderlijk gedaan worden omdat je via het gerecht een schadevergoeding kunt eisen en het BIV kan sancties opleggen mbt de toestemming ivm uitoefening van het beroep. Indien je dat wenst, kan ik je wel twee advocaten aanbevelen die beiden een specialisatie hebben in mede-eigendom. Eén advocaat waarmee ik samenwerk zit in Hasselt, de ander in Leuven. Laat maar horen als je wil dat ik één van hen met je in contact moet brengen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Iedere Vereniging van Eigenaren (VvE) is wettelijk verplicht een reservefonds (onderhoudsfonds) te hebben voor (groot) onderhoud. Zo’n reservefonds wordt geleidelijk gevuld, waardoor eigenaren niet in één keer een groot bedrag moeten betalen. Dit vanaf mei 2008.
Nu zoeken na een goede “rente” want anders is uw geld weg zoals boter in de zon, door de “inflatie”
Dag Paul,
Een syndicus is verplicht om jaarlijks een begrotingsraming op te stellen voor onvoorziene kosten. Een logisch gevolg daarvan is dat de syndicus een voorstel doet om het reservefonds geleidelijk aan op te bouwen. Op basis daarvan kan dan een beslissing genomen worden door de AV om al dan niet in te gaan op dat voorstel van de syndicus.
Ik heb echter geen weet van een artikel in de wetgeving mede-eigenaars verplicht om een reservefonds aan te leggen (men kan dus NEE stemmen). Misschien hebt u echter weet van een artikel dat ik niet ken. Op welk artikel van de wetgeving baseert u zich?
Groetjes,
Jessie
PS: Merk op dat je spreekt over VvE die de Nederlandse benaming van Vereniging van Mede-Eigenaars is. Zou het kunnen dat je informatie uit de Nederlandse wetgeving komt ipv de Belgische?
Ja is .NL dus voor onze Noorderburen.
De appartementen waar ik mij kandidaat syndicus stel moeten nog worden opgeleverd. Ik denk niet dat het nodig is van reeds een reservefonds aan te leggen. De verantwoordelijkheid ligt 10 jaar bij de aannemer. Of zie ik dit verkeerd.
Een syndicus is wettelijk verplicht om op de jaarlijkse vergadering een begroting voor zowel de lopende als voor buitengewone kosten voor te stellen. Voor de buitengewone kosten kijk je best naar de geschatte levensduur van belangrijkste elementen in het appartementsgebouw (bij een normaal onderhoud). Bijvoorbeeld: over X jaar moet de lift vervangen worden en een nieuwe lift kost Y EUR. Dan kun je Y/X EUR per jaar sparen in het reservefonds. Op basis daarvan (ook bij een nieuwbouw) kun je een voorstel doen voor het te sparen bedrag op de Algemene Vergadering (AV). Het is echter aan de AV om te beslissen of en hoeveel er bespaard wordt. In een nieuw gebouw waar de meerderheid al grote kosten door een lening heeft wordt er meestal niet direct begonnen met een reservefonds. Bij ons bv. is er pas na vijf jaar gestart met een reservefonds.
Hallo Jessie,
ik ben zeker geïnteresseerd in de advocaat in het Leuvense.
Na een volledige communicatie stop van de syndicus naar mij toe sedert November 2012 heb ik drie weken geleden een klacht neergelegd bij het BIV, maar veel positief effect heeft dit jammer genoeg niet gehad.
Nu wordt ik gisteren verwittigd dat in de derde week van februari werken zullen worden uitgevoerd aan de gasleidingen en ik heb geen idee wat er juist zal worden uitgevoerd, wie de leverancier heeft goedgekeurd, of er drie offertes zijn gevraagd, of de verzekering tussenkomt etc…
Met vriendelijke groeten,
Mevr Leys
Als mede-eigenaar in een gebouw met veel problemen met de Syndicus, heb ik ook interesse in het kennen van de naam van de advocaat in Leuven.
Met dank.
In ons gebouw van 8 appartementen wordt er een maandelijkse bijdrage van 70 euro per appartement gestort op een zichtrekening. Na betaling van de maandelijkse kosten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen wordt er door de bank automatisch doorgestort van de zicht naar de spaarrekening. Met dien verstaande dat er altijd 300 euro op de zich blijft staan om kleine uitgaven te dekken.
Dag Jessie,
Wanneer er een artikel uit de statuten gewijzigd wordt, moet dit terug bekrachtigd worden door een notaris?
mvg
Rudy
Dag Rudy,
Ja, de notaris moet de statuten dan aanpassen. Daarnaast is het belangrijk dat je de notaris kan aantonen dat de beslissing met voldoende meerderheid genomen werd.
Groetjes,
Jessie
Is het een verplichting dat de syndicus het bedrag op het reservefonds op de algemene vergadering bekent maakt?
En welke stappen kan je onder nemen als dit niet gebeurd?
Ja, de syndicus is verplicht een begroting op te maken en deze ter stemming voor te leggen aan de VME. Zowel voor de lopende uitgaven als voor de buitengewone te verwachten kosten. Artikel 577-8,§4,18°B.W.
Een reservefonds is wel niet verplicht. Het geld gestort in het fonds blijft altijd van de VME, bij verkoop van een kavel krijgt de verkoper geen geld terug uit het reservefonds.
Hallo Jessie.
Bij ons was het per kwartaal 200 euro voor het reservefonds voor de grote kost voor de drie liften.
Wij hadden in het reservefonds 106.000 euro gespaard met de 61 mede-eigenaars voor het conform maken van de nieuwe normen aan de liften.
Deze zouden volgens K.B. voor de 3 liften op 71.548 euro komen zonder B.T.W. . Deze werken zijn intussen uit gevoerd en betaald van het reservefonds , nu is mijn vraag , kan ik daar van kopie vragen aan de syndicus om deze bij mijn belastingbrief te voegen om mijn 1173 euro die ik hiervoor heb betaald in deze kosten af te trekken voor de uitgaven 2012.
Groetjes Raymond.
Dag Raymond,
Ik vrees er eerlijk gezegd voor dat je dit kunt inbrengen in de belastingen. Ik zou je aanraden hiervoor eens contact op te nemen met een specialist als het gaat over belastingen of eventueel met de belastingsdienst zelf. In principe heb je wel het recht om een kopie te krijgen van die factuur maar of je ze kan inbrengen betwijfel ik…
Groetjes,
Jessie
Volgens Bulletin 63 CBN pag 33 is het reservekapitaal = het saldo van de rekening reservekapitaal verhoogd met de netto-boekwaarde van de investeringen ( klasse 2).
Het reservekapitaal op rekening is dienstig voor de toekomstige investeringen.
Het reservekapitaal dat overeenkomt met de netto-boekwaarde dient tot instandhouding van de gedane investering.
Pag 7 punt 11: Alle activa worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde en na aftrek van de afschrijvingen.
Voor boekjaren die aanvangen vanaf 1/1/2013 dient, voor zover de investeringen niet geactiveerd waren, de syndicus deze te waarderen met op de creditzijde het gelijke bedrag aan reservekapitaal.
Ik heb niet de indruk dat de meeste syndici en softwareprogramma’s hier al op voorbereid zijn.
Ons gebouw bestaat uit 5 appartementen,de eigenaren zijn verdeelt in 2 kampen die niet met elkaar spreken.Gebouw is 20 jaar oud,er zijn geen statuten en sinds april voor het eerst een syndic.Alle dingen die gedaan moeten worden zoals een aparte elektriciteits meter voor de gemeenschappelijke delen, buiten verlichting en parlofoon die aangesloten zijn op mijn meter,nieuwe brievenbussen(de oude zijn lek en niet volgens de normen)worden door de 3 afgewezen.Een gesprek is niet mogelijk,de kleinste partij verliest hier altijd.Wij betalen nu €70 per maand maar er wordt niets gedaan,ook de syndic heeft het er moeilijk mee en zegt dat de 3 in hun recht staan.Geef raad a.u.b.
hallo
heeft een eigenaar recht op het te vele algemenerekening
wij zijn met 6 en elk betaald 15 euro per maand
waarvan electriciteid is maandelijks 2 brandblussers een keer per jaar gekontroleerd worden beerput om de twee jaar geledigd
kan dat zomaar
ik dacht dat de rest is voor de onvoorziene komende kosten
groetjes marleen
mag het reservefonds (bv. na goedkeuring aan de syndicus door de R.v.m.e.) ook gebruikt worden bij cash problemen op de gewone werkrekening ?
Dag Lode,
Dat mag zeker niet via goedkeuring door de raad van mede-eigendom (de raad van mede-eigendom heeft daar geen bevoegdheid over). Het is jammer genoeg een veel voorkomende praktijk dat syndici geld uit het reservefonds nemen om de werkingsmiddelen aan te zuiveren. Dit is volgens mij echter niet wettelijk als de syndicus daar geen mandaat voor gekregen heeft van de mede-eigenaars. Als er onvoldoende werkingsmiddelen zijn dan is het dat ofwel (1) de syndicus een fout gemaakt heeft bij het opstellen van de begroting, (2) er onredelijk veel wanbetalingen zijn, of (3) uitzonderlijk veel onvoorziene kosten. In elk van deze drie gevallen is het belangrijk dat de syndicus een BAV bijeenroept om de nodige maatregelen te treffen en de problematiek op te lossen mits goedkeuring van de mede-eigenaars.
De syndicus kan in ieder geval niet op eigen houtje (noch mits toestemming van de raad van mede-eigendom) fondsen van het reservefonds gaan gebruiken.
Groetjes,
Jessie
Ik ben commissaris van een VME vakantiepark aan zee (+/- 250 individuele vakantiewoningen). Wij hebben momenteel een reservefonds opgebouwd. De vraag die zich stelt is of dit bedrag voldoende is. Wie kan er ons tips bezorgen om de grote onderhoudskosten in kaart te brengen en te evalueren?
Met dank bij voorbaat
Dag Ivo,
Er bestaan firma’s die een volledige analyse uitvoeren en een meerjarenonderhoudsplan opstellen voor de VME. Zo’n meerjarenonderhoudsplan geeft weer welke kosten er verwacht kunnen worden binnen welke termijn. Op deze manier krijgt u een overzicht van welke uitgaven er gepland dienen te worden. Dit plan kan dan als basis gebruikt worden om een budget voor het reservefonds voor te stellen.
Groetjes,
Jessie
Dag Jessie,
Wij hebben 2 maanden gelegen een appartement aangekocht via een gedwongen openbare verkoop, onder de clausule voor “vrij en onbelast”.
Wij namen kennis van de notaris, dat er een achterstal was opgebouwd gedurende 4 jaren voor de bijdrage aan zowel het werkkapitaal als het reservefonds.
De notaris verzekerde ons dat wij in de hoedanigheid van “nieuwe eigenaar”, door de syndicus niet verplicht kunnen worden om de achterstallige schulden m.b.t. tot het werkkapitaal en het reservefonds te betalen.
Na de defintieve toewijzing door de notaris, ontvingen wij enkele weken later meteen een afrekening van de syndicus, waarin hij ons aanmaande de achterstallige schulden van het reservefonds voor een periode van 4 voorafgaande jaren te vereffenen.
Heel waarschijnlijk heeft de syndicus verzuimd om bij de notaris de achterstallige voorschotten voor het reservefonds in te dienen. De notaris treed immers bij de openbare verkoop als vereffenaar op.
Bij controle, bemerkten wij dat de vorige eigenaar liquiditeitsproblemen had, maar wel nog ruim solvabel was.
Wie moet deze achterstallen aan het reservefonds betalen? De vorige eigenaar of wij als nieuwe eigenaar?
Wij danken u alvast voor uw advies.
Groeten,
Paul B.
De syndicus had deze inderdaad moeten opeisen via de notaris aan de vorige eigenaar. De notaris moest dan het bedrag achterhouden van het bedrag dat jullie betaald hadden om de achterstallen te betalen. De syndicus heeft dus haar rol niet goed gespeeld. Volgens mij kan men dat bedrag niet van jullie opeisen.
Groetjes,
Jessie
Hallo Jessie,
Graag enkele vraagjes.
1. moet er na de jaarlijkse vergadering VME een verslag opgemaakt worden?
Zo ja, door wie? Moet dit verslag terinzage voorgelegd worden? Wanneer moet dit verslag opgemaakt worden en kan men binnen een bepaalde termijn nog opmerkingen maken op dit verslag?
2. Ik heb ontdekt dat onze syndicus bepaalde facturen niet betaald heeft binnen de wettelijk opgelegde periode. Kan of moet ik als rekeningscomissaris inzage krijgen of alle facturen al of niet betaald zijn?
1. Dit verslag dient direct ter plaatse opgemaakt te worden en ondertekend te worden door de voorzitter, de secretaris en verder iedere mede-eigenaar die op het einde nog aanwezig is. De syndicus moet dan de notulen opsturen binnen de maand na de AV is afgelopen naar alle mede-eigenaars. Let wel, de wetgeving zegt ook dat als je ze niet ontvangen hebt binnen deze periode je als mede-eigenaar de syndicus moet aanmanen deze op te sturen. Dit doe je dus best met aangetekend schrijven.
2. U moet als commissaris van de rekeningen inzage krijgen in alle documenten. Dus ook de bankafschriften om te controleren of alles daadwerkelijk betaald werd.
Groetjes,
Jessie
zeer goed weergegeven inzake reservefonds.
Bedankt voor de appreciatie!
Groetjes,
Jessie
Jessie, wij hebben uiteindelijk onze syndicus buitengegooid wegens onbekwaam. Er reste ons nog een probleem met onze spaarrekening en mijn
vraag, kunnen wij als beheer de dagstaten van onze spaarrekening opvragen
via de bank want wij krijgen van syndicus geen inzage.
De rekening is toch eigendom van ons gebouw en niet van de syndicus.
Wat kunnen we doen om alsnog het verloop van deze rekening te kennen.
albert
Dag Albert,
U hebt inderdaad als mede-eigenaars het recht om de volledige boekhouding (incl. dagstaten) te bekijken. Ik weet echter niet of de bank u zomaar inzage zal geven. U kunt het proberen maar ik vrees er een beetje voor… Wat u wellicht best kunt doen is een nieuwe syndicus aanstellen. Deze syndicus kan dan naar de desbetreffende bank stappen met de bewijzen dat hij de nieuwe syndicus is (notulen, basisakte en contract). Met deze bewijsstukken zou hij in principe wel aan deze documenten bij de bank moeten kunnen komen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste jessie
Heb heel veel aan uw artikels van vraag en antwoord. Heb zelf als voorzitter commissaris een goede verstandhouding met de syndicus. Toch vind ik het steeds interessant de brieven en reacties te lezen.
Een prangende vraag die ik wil stellen is: wat doe je met een medebewoner die tegen de stroom inzwemt?
Dag Hugo,
Bedankt voor uw vraag. Het is echter moeilijk om hierop te antwoorden omdat u uw vraag nogal algemeen stelt en ik de concrete situatie niet juist ken. Kunt u wat verder toelichting geven?
Groetjes,
Jessie
30 april 2014 heb ik mijn appartement verkocht. Ik heb aan de nieuwe eigenaar geen overname voor reservefonds gevraagd en ik weet wel dat ik dit fonds niet van de gemeenschap kan terugeisen. Nu krijg ik mij jaarlijkse afrekening en daarin wordt er mij 10 maanden reservefonds aangerekend dit voor de periode 1 juni 2013 tot 30 juni 2014.Moet ik deze bijdrage nog betalen want het reservefonds dient toch om in de toekomst tegemoet te komen aan onvoorzien hoge onkosten.
U wordt nog beschouwd als de eigenaar tot dat de akte verleden werd bij de notaris. Men kan u dus nog kosten aanrekenen tot de datum van het verlijden van de akte bij de notaris volgens mij.
In de veronderstelling dat u bedoelt dat de akte verleden werd op 30 april rekent men u in principe mei en juni te veel aan.
Merk echter ook dat er nog een afrekening kan volgen (in uw voor -of nadeel) wanneer alle lopende kosten voor de periode gekend zijn en verrekend werden want in veel gevallen betaalt men eerst voorschotten en volgt op het einde van het jaar de afrekening.
Groetjes,
Jessie
Het gaat hier wel degelijk om een eindafrekening voor het boekjaar 1 juli 2013 tot 30 juni 2014. Mijn appartement werd verkocht op 30 april 2014 en ik ben wel bereid alle onkosten voor deze 10 maanden te betalen. mijn vraag blijft “mag de syndicus mij 10 maanden reservefonds aanrekenen” omdat het reservefonds dient voor toekomstige zware herstellingen of uitgaven. Augustus 2013 werd er aan elke eigenaar tussen te komen voor de aanschaf van brandwerende deuren. Er werd toen geen gebruik gemaakt van reservefonds en mijn bijdrage voor deze deuren bedroeg 627,50 euro wat door mij dan ook betaald werd. Bij de verkoop van mijn appartement waren deze deuren nog niet geplaats en ik weet wel dat mijn bijdrage in het reservefonds van de vroegere jaren door mij niet kan terug geeist worden,alsook de betaling van deze branddeur. Ik zie geen nut nog 10 maanden reservefonds te betalen waar ik niet van kan genieten.
Dag Christiane,
10 maanden reservefonds mogen wel aangerekend worden omdat u in de ogen van de wetgeving toen nog eigenaar was. Ik begrijp dat dit niet leuk is. Wat men best in uw geval kon doen is dit gebruiken als onderdeel van de onderhandeling over de prijs met de kandidaat koper maar daarvoor is het natuurlijk nu te laat.
Groetjes,
Jessie
Op de AV werd een agendapunt ivm heraanleg parking goedgekeurd voor een bepaald bedrag. Bij mijn nazicht blijkt een een fout van meer dan 50.000€ in te zitten in het nadeel van de eigenaars + de architectenkosten zijn nog niet meegerekend. Eveneens werd hiervoor een lening goedgekeurd waarvan nu ook het bedrag verandert en de natuurlijk ook de voorwaarden van de bank.
MIJN VRAGEN:
1. is de goedkeuring voor uitvoering nog geldig nu deze fouten aan het licht gekomen zijn?
2. is de goedkeuring voor de lening nog geldig nu de voorwaarden en het bedrag zullen veranderen?
3. moet dit alles nu niet terug op een BAV komen?
4. kunnen zulke fouten zomaar gemaakt worden door een syndicus zonder gevolgen? het is niet de eerste keer dat er “een vergissing” zoals de syndicus (een grote gespecialiseerde firma) het zelf noemt, gebeurt.
ik ben syndicus van een gebouw 6 app en 8 garages. Bij de AV in april 2014 he b ik een voorstel gedaan voor werken uit te voeren in 2014 Intussen werd een garage verkocht van een eigenaar aan een andere eigenaar. Het plein werd hersteld voor een bedrag van om en bij de € 5500. De akte werd bij de notaris verleden eind juli 2014. Ik heb de € 5500 verdeeld onder de 8 eigenaars van de garages en heb dan het principe toegepast van eigenaar verkoper 3/12 (3maanden mei, juni, juli) te betalen en 9/12 te betalen door de koper.
Beste,
2 jaar geleden werd op onze AV beslist (3 tegen 1) dat we zouden starten met de aanleg van een reservefonds. Weliswaar bescheiden, 1O€ per eigenaar per maand. Vorig jaar moesten we noodgedwongen van syndicus veranderen wegens faillissement van de vorige. Op de laatste AV kwam het reservefonds terug ter spaken omdat die ene tegenstem nog niets in het reservefonds had gestort. De nieuwe syndicus melde ons echter dat dit geen probleem was omdat elke eigenaar voor zich kon beslissen of hij al dan niet meewerkt aan de opbouw van het reservefonds. Klopt dit? Is men niet verplicht om bij te dragen aan het reservefonds?
Met vriendelijke groeten,
Ken
Dag klopt volgens mij helemaal NIET. Uw eerste syndicus heeft het correct gedaan. Het is ofwel iedereen ofwel niemand. Temeer omdat alle gelden die betaald zijn verworven zijn door de VME (in tegenstelling tot het werkingskapitaal kan het teveel betaalde u teruggestort worden bij verkoop; dit is niet het geval voor de gelden gestort aan reservekapitaal). U laat volgens mij uw syndicus best actie nemen aangezien dit een geval van wanbetaling betreft.
beste Jessie
als her geen rekeningscomissaris is
Hijf een van de mede-eigenaars recht om alle documenten te controleren en mag de syndicus ons alten betaald hier voor dank’u
Er is wettelijk gezien de verplichting om een commissaris van de rekeningen aan te stellen in elke VME. Desalniettemin hebt u als mede-eigenaar ook het recht om de documenten in te zien. Er is namelijk:
Art. 577-8. 11° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering;
Beste jean
Indien uw voorstel om werken uit te voeren in het verslag van april 2014 vermeld is, wat waarschijnlijk wel zal zijn , heb je correct gehandeld indien de garage’s hetzelfde aantal duizensten of tienduizendsten zijn , wat wil zeggen indien de kavels alle 8 even groot zijn.
mvg
roger
DAT KLOPT ok MET DANK. nU IS ER EEN VERGADERING GEWEEST OP 15 JUNI EN ER WERD AFGESLOTEN MET TE ZEGGEN DAT DE VOLGENDE VERGADERING ZOU DOORGAAN OP 15 OKTOBER DUS DONDERDAG;
ER WERD GEEN VERSLAG OVERGEMAAKT EN GEEN UITNODIGING; wat zal of kan er gebeuren als ik niet ga ? Mijn buur wenst niet te gaan omdat hij geen uitnodiging heeft ontvangen. Over wat dient er gepraat. Vermoedelijk zi t de commissaris daarachter. Ik weet niet wat gedaan.
Beste,
Hoe worden werkkapitaal en reservefonds in stand gehouden ?
Gebeurt dit door periodieke betalingen (maandelijks, kwartaal, jaarlijks) ?
Of door ad hoc intermediate afrekeningen ?
Indien periodiek, zijn er aparte betalingen voor werkkapitaal en reservefonds of wordt een deel van de periodieke betalingen gestort naar het reservefonds ?
alvast bedankt
Frederik
Dag Frederik,
Er zijn verschillende systemen die uw syndicus kan toepassen (werkkapitaal vs provisies). U kan best aan hem of haar vragen welk systeem hij of zij nu juist gebruikt. Ivm aansprakelijkheid en potentiële wanbetaling is het zeker géén goed idee dat uw syndicus geld over overschrijft van het werkkapitaal naar reservefonds of omgekeerd.
mvg,
Jessie
we hebben spaargeld sedert 2000 telkens opgespaard. Maandelijks betaalden we €10. In 2014 hadden we een overschot van € 10000. Nu zegt een eigenaar dat dat geld gemeenschappelijk is en niet kan worden terugbetaald of gelegaliseerd en vormt vanaf nu een reservefonds. Ik wens dat dit wordt terugbetaald want de bedragen schommelen ven vanaf nu aparte betalingen in functie van werken enz. We betalen € 60 per eigenaar per maand.om vanaf nu een
Jessie,
Hoe wordt het bedrag van een reservefonds bepaald? sedert wij eigenaars zijn (blok van 10 appartementen) wordt elk kwartaal zo een 2000 euro opgevraagd voor het reservefonds. Vooral voor het conform maken van de lift (dateert van 1924 dus alle advies hieromtrent is welkom). Ook, de syndic heeft niets gedaan sedert de vergadering van vorig jaar februari, kan hieraan iets gedaan worden ? (ondanks mijn herhaalde emails voor opvolging…).
met dank
erik
Dag Erik,
Het voorstel van bedrag voor het reservefonds wordt opgemaakt op basis van een inschatting van toekomstige investeringswerken. De lift is daar een goed voorbeeld van. In Nederland (waar ze daarmee verder staan) bestaan er gespecialiseerde firma’s die het gebouw komen onderzoeken en een planning voorstellen op basis van hoeveel slijtage er is aan de diverse elementen in de bouw. Ik denk hier aan het dak, schilderwerken, de lift, gemeenschappelijke verwarmingsketel. Al deze elementen hebben een verwachte / geschatte levensduur. Als je deze in een tabel zet kun je voorzieningen treffen door hiervoor al te sparen. Wat ik beschrijf is de ideale wereld. In de praktijk willen de mensen niet altijd zoveel opzij zetten.
Wat betreft de lift kun je best je syndicus “verplichten” om hier werk van te maken door het formeel op de agenda te zetten van de AV. Eventueel zelfs een BAV ervoor bijeen roepen. Je kunt dan best de punten als beslissingen formuleren zodat er ook effectief werk gemaakt van moet worden. Bv. Beslissing dat de syndicus vóór 1 mei ten minste 3 offertes voor de modernisering voorlegt aan de AV.
Soms trekt de RVME aan de kar door zelf al eens offertes bij meerdere partijen op te vragen maar eigenlijk zou de syndicus dit ook moeten doen.