Katrin stelde ons de volgende vraag:
“Wanneer kan men een Algemene Vergadering aanvechten?
Bij nazicht achteraf van de afrekening die we pas ter plaatse op de AV kregen, merkte ik verschillende fouten en onduidelijkheden. Dit heeft veel opzoekwerk gevergd.
Bvb aanrekening van een digitaal archief terwijl dit niet in de overeenkomst met syndicus vermeld stond en dan ook nog a rato van het aantal 1000 sten, terwijl diezelfde overeenkomst zegt dat de syndicuskost per kavel is garage inbegrepen.”
Ons antwoord:
De wettelijke procedure voor nazicht van de rekeningen is
dat er een commisaris van de rekeningen aangesteld werd (op de vorige vergadering) die dan in naam van de vereniging van mede-eigenaars een controle doet. Op de vergadering zelf krijgt de commissaris van de rekeningen dan het woord waarop hij of zij een verslag kan uitbrengen en eventuele ongeregelmatigheden kan vermelden. Daarop wordt dan gestemd over de goedkeuring van de rekeningen. Deze procedure is wettelijk verplicht en de syndicus mag hiervan niet afwijken.
Na afloop van de vergadering hebt u als mede-eigenaar 4 maanden de tijd om te protesteren tegen de beslissingen die op de vergadering genomen werden. Dit protest moet uiteraard weliswaar gegrond zijn omdat bv. bepaalde regels niet gevolgd werden.
Wat betreft het specifieke voorbeeld dat u aanhaalt, er is een hele tijd discussie geweest over het feit of een digitaal archief dat via het internet raadpleegbaar is, al dan niet een verplichting geworden is. Dit komt omdat de nieuwe wetgeving van september 2010 expliciet vermelding maakte van het internet als bron voor informatie. Men heeft in juni 2011 echter een vraag hierover gesteld in het parlement waarop het antwoord was dat zo’n website enkel als voorbeeld bedoeld werd en het dus op zich niet de bedoeling hiervan was een verplichting te maken. Het is dus goed mogelijk dat uw syndicus pro-actief een digitaal archief gemaakt heeft en hiervoor de kosten dan doorrekende (het was ten slotte in zijn hoofd een verplichting). Als zo’n digitaal archief niet inbegrepen was in zijn contract is het dan ook normaal dat het via duizendsten verrekend wordt.
Desalniettemin, dit is dus een geval waarover discussie kan ontstaan en om te bepalen wie gelijk heeft is het nog niet zo evident. In ieder geval, u zou kunnen betwisten dat de vereniging van mede-eigendom geen inspraak gekregen heeft in de keuze van de leverancier van zo’n digitaal archief. Echter, hiervoor is het best ook een limietbedrag vast te stellen waarvoor de syndicus verplicht is meerdere offertes te vragen (het is voor de syndicus met de nieuwe wetgeving eveneens een wettelijke verplichting geworden om zo’n bedrag te laten bepalen op de algemene vergadering).
Ik hoop hiermee voldoende uw vraag beantwoord te hebben. Mocht u verder nog vragen hebben, aarzel dan niet om mij te contacteren. Hou er echter rekening mee dat ik geen jurist ben en dat dit mijn persoonlijke interpretatie van de wetgeving is die natuurlijk ook niet helemaal juist kan zijn. Vandaar ook mijn vraag aan andere lezers, wat zijn jullie ervaringen met een website voor de mede-eigendom? Heeft jullie syndicus jullie hierover geraadpleegd of heeft men eveneens zonder inspraak een website aangeschafd?
Als de commissaris van rekening dezelfde persoon is als de syndicus, gat de syndicus zijn eigen niet controleren, laat staan onregelmatigheden melden!
Het kan eigenlijk niet zijn dat de syndicus zelf de commissaris van de rekeningen is (hoewel men dat jammer genoeg niet letterlijk in de wetgeving jammer geschreven heeft). De commissaris van de rekeningen heeft immers een controlefunctie op de syndicus. De juiste taken van de commissaris van de rekeningen worden beschreven in het regelement van mede-eigendom.
De syndicus of gelijk wie kan uiteraard niet zij eigen controleur zijn;
Het is wel zo dat er meer dan 1 commissaris van de rekeningen kan aangesteld. Te dikwijls immers was het steeds dezelfde commissaris die uiteindelijk te bevriend kan worden met belanghebenden. Of met zich zelf. In de praktijk is het echter nogal dikwijls zo dat de tweede commisaris zich nooit laat zien…
Vanaf wanneer is zo’n webside van de syndicus verplicht?
Wij hadden er een maar die is momenteel verdwenen….
Dag Cats,
De wetgeving is ondertussen aangepast en het is geen wettelijke verplichting meer.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Je kunt nooit iemand veerplichten een website te hebben.
vraag i.v.m.reglement van mede-eigendom, heeft iedere appartementsblok een eigen reglement van mede-eigendom , of kan het ook zijn dat alleen de wettelijke bepalingen van mede-eigendom gebruikt worden , want mijn syndicus zegt dat onze appartementsblok geen reglement heeft .
Beste Hedwig,
Dat zou kunnen maar is terzelfdertijd onwaarschijnlijk. Om het zeker te weten gaat u best naar het hypotheekkantoor dat verantwoordelijk is voor de regio waarin uw appartementsgebouw ligt. Zij zullen u kunnen zeggen of er statuten zijn die verbonden zijn met uw appartement. Normaal gezien zouden u en de andere mede-eigenaars deze statuten gekregen moet hebben van de notaris toen u het appartement gekocht hebt. Ik heb echter al mede-eigenaars begeleid die zich daar helemaal niet van bewust waren en die de statuten terug hebben moeten opvragen.
Beantwoordt dit uw vraag?
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Bedankt voor de informatie , onze appartementsblok is in Oostende , dus moet ik daar de statuten opvragen als ik het goed begrepen heb , het hypotheekkantoor van Oostende . groetjes !
Wat te doen indien na de AV blijkt dat er fouten in de boekhouding staan terwijl de financieel commissaris op deze vergadering gezegd heeft dat de boekhouding klopte. Door deze foute informatie werd de boekhouding door de meerderheid goedgekeurd.
Dag Theo.
Bedankt voor uw vraag. Om die reden is het belangrijk dat mede-eigenaars die een controle functies uitoefenen (zoals de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen) op de syndicus ook verzekerd zijn, want zij kunnen mee aansprakelijk gesteld worden. Zo’n vaart loopt het meestal niet, maar het is wel mogelijk. Het is ook niet omdat de boekhouding goedgekeurd werd, dat wanneer er nadien fraude ontdekt wordt dat uw syndicus zomaar vrijgesteld is. Dit zijn zaken waar de rechtbank over moet oordelen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Als rekencommissaris van een appartementsgebouw met ongeveer 125 eigenaars, waarvan de meesten bejaard zijn, heb ik, bij invoering van de nieuwe wetgeving, het staatsblad grondig nagelezen.
Volgens het staatsblad moest men een website creëren. Er stond geen uitzondering in voor gebouwen waar de bewoners voor 90% over geen computer beschikten De syndicus heeft dan de firma M2M verzocht dat op zich te nemen. De parlementaire vraag over de eventuele verplichting is er geweest en het antwoord was wat U schrijf. De wet is m.i. echter nooit aangepast (niets gevonden in het staatsblad) en zoals zoveel in België blijft er dus onzekerheid. Op mijn vraag, aan de syndicus, of we die website gingen behouden of niet, verklaarde de syndicus dat hij, op de volgende algemene vergadering, de eigenaars zal laten stemmen over het voortbestaan van die website.
Dag Jozef,
Bedankt voor uw opmerking. De aanpassing werd ondertussen echter wel reeds gepubliceerd in het staatsblad op 8 juni 2012.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Vorig jaar eind augustus heb ik een appartement gekocht.Bij de eindafrekening van de syndicus werden mij alle facturen van het afgelopen jaar aangerekend gedeeld door het aantal appartementen en dagen dat ik eigenaar ben.
Is dit toegelaten of moet ik enkel mijn deel van de facturen betalen van na de aankoop ?
Met vriendelijke groeten,
John
Dag John,
Het hangt ervan af. Voor facturen waar men dat onderscheid niet kan maken (zoals bv. electriciteit of waterverbruik met gemeenschappelijke meters die slechts één keer per jaar opgenomen worden) is dit een correcte methode. Voor andere facturen die punctueel waren en waar de periode afgebakend is zoals bv. onderhoudskosten edm is de datum waarop de factuur gemaakt werd van toepassing en moet men kijken wie op dat ogenblik eigenaar was.
Ik hoop dat dit wat duidelijkheid schept.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Het gaat over een nieuwbouw appartement.
De syndicus is de vrouw van de bouwheer en werkt met het BIV nummer van een werknemer, in loondienst of op zelfstandige basis dat weet ik niet.
Wij moeten telkens er problemen zijn kontact opnemen met dezelfde persoon wat niet evident is.
Wat is daar aan te doen?
U zou samen met de andere mede-eigenaars de huidige syndicus kunnen ontslaan en een nieuwe aanstellen die geen banden heeft met de bouwheer.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
jessie u hebt mij bij de vorige vraag goed geholpen ik beb nu een andere vraag twee maand geleden de afrekening van het water ik vond dat noch al veel na de opvraging bij de water maatschoppij kloppte de prijs niet die de syndicus ons aanrekende belde haar op om uitleg maar dat klopte niet heb dan de factuur op gevraagd en ja dat klopte niet zij telde 5,83 de k en normaal was het maar 4,68 de k dus iedereen had veel te veel betaald zij had daarvoor geen uitleg wij beben dan zelf de berekeningen gedaan en gevraagd die aan te passen dit is na 3 weken gedaan er was een verschil van rond de 850 € ik zit in de raad van beheer zij heeft dat factuur vervalst van 3810,82 naar4713,94 wat denkt u daarvan ik zal onze kerekening en de hare en de fatuur van tmvw doorsturen de groetjes willy
Dag Willy,
Laat me eerst beginnen met u te feliciteren bij het grondig controleren van de boekhouding. Er zijn ongetwijfeld veel gelijkaardige gevallen die niet door de mede-eigenaars ontdekt worden!
Wat kunt u hieraan doen? Het probleem is natuurlijk dat u kwaad opzet moet kunnen aantonen en dat is altijd zeer moeilijk, tenzij er verschillende zulke gevallen zouden zijn. Ik zou in ieder geval toch een extra oogje in het zeil houden. Daarnaast krijgt de raad van mede-eigendom (waarin u zetelt) en/of de commissaris van de rekeningen normaal gezien het woord op de AV. Ik zou dat bij die gelegenheid ook nog eens extra aanstippen. Als het contract verlengd moet worden kunt u eveneens hiermee rekening houden en aangezien meerdere mede-eigenaars slachtoffer werden kunnen zij dat ook doen.
In ieder geval is het zeker aangewezen een extra waakzaam oog te hebben voor de toekomstige afrekeningen maar misschien ook met het oog op andere voorbije afrekeningen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Ik heb tijdens de voorbije jaren ook na veel rekenwerk verschillende fouten gevonden in de boekhouding. Wat ik wel spijtig vind is dat als ik dat aanklaag en ook bekend pmaak bij de RvM de syndicus zich er steeds kan uitpraten en niemand er erg van maakt. Het gaat hier wel om enorm veel geld! Spijtig dat iedereen een blindelings vertrouwen heeft in de syndicus. Zijn motto is: verdeel en heers en niemand die er wat tegenin kan (durft) brengen. Hij heeft bovendien een sterke partij achter zich staan en alles wordt met advocaten geregeld… We zullen dus alles maar moeten slikken zeker….
Beste Rudy,
Ik herken mijn eigen situatie in die van jouw! Per toeval toch geen syndicbureau uit Oostende?
In de verkoopakte van de appartementen van een blok van 20 appartementen, staat vermeld dat de opleveringen (voorlopig en definitief) moeten plaats vinden via een proces verbaal.
Wij hebben de bouwheer en de syndicus erop gewezen (via een aangetekend schrijven) dat dit nooit is gebeurd, en ten tweede voor de gemene delen is er nooit een goedkeuring gevraagd aan de twee leden en voorzitter van het VME (Vereniging Mede Eigenaars).
Nu wij dit aangetekend hebben gemeld, wordt er plotseling een proces verbaal getoond van de voorlopige oplevering maanden terug, dat uiteraard niet goedgekeurd is door het VME.
Wat zijn de vragen :
1. Is er steeds een akkoord nodig van een oplevering van de gemene delen (voorlopig en definitief) van het VME ?
2. Kan een voorlopige oplevering die plotseling wordt getoond (met datums van maanden terug) waar het VME niet van op de hoogte was, zomaar beschouwd worden als een rechtsmatig document, zonder goedkeuring van het VME ?
Er zijn nog steeds werken bezig in het gebouw, door aannemers die werken uitvoeren in opdracht van de bouwheer. Daardoor wordt er elektriciteit afgenomen door deze aannemers in de gemene delen zonder dat het VME hiervan op de hoogte is gesteld, of zelfs hiervoor geen goedkeuring heeft gegeven ! Wat kan het VME hier aan doen? De syndicus en bouwheer zijn aangetekend verwittigd dat deze afname van elektriciteit niet kan geaccepteerd worden door de bewoners.
3. Bij de eerste algemene vergadering is gevraagd over te schakelen naar een andere leverancier van elektriciteit (ook vastgelegd in een nota van een vergadering). De huidige leverancier is Elektrabel, dat een contract heeft met de bouwheer, deze wijziging of overdracht is nog steeds niet na zo vele maanden uitgevoerd. De stroomafname in de gemene delen zoals in het vorige punt 3 is toegelicht gebeurd via het contract dat er bestaat tussen Elektrabel en de bouwheer. Nu verklaart de bouwheer aan de syndicus dat de verrekening van kosten van elektriciteit in de gemene delen door de bouwheer rechtstreeks zal verrekend worden met bewoners, dus zonder syndicus.
Zij spreken niet over het verbruik dat er plaats vindt ! Hoe kunnen wij als VME hierop reageren ?
?
4. Vanaf wanneer kan een polis op het gebouw in voege treden, bij een voorlopige of definitieve oplevering ?
Maar als een dergelijke oplevering niet in orde is zoals in punt 2 beschreven is, wat dan met
deze verzekering ?
5. Er zijn nog steeds werken bezig in het gebouw, door aannemers die werken uitvoeren in opdracht van de bouwheer. Daardoor worden de gemene delen beschadigd en vuil gemaakt. Intussen wordt er elke week een kuisbeurt uitgevoerd door een bedrijf aangesteld door de syndicus en het VME. Wie moet deze kuisbeurt betalen ?
6. De goedkeuring van een kuisbeurt moest wekelijks goedgekleurd worden door een van de VME leden, via een ondertekening van een prestatie document. Dit is schriftelijk overeengekomen tijdens de initiële eerste algemene vergadering, maar de uitvoerder van deze kuisbeurten heeft deze goedkeuring nooit gevraagd. Ook was iedereen niet tevreden over de uitgevoerde kuiswerken. De syndicus is van dit alles aangetekend op de hoogte gesteld. Wat kan het VME hier aan doen? Kunnen zij deze kosten afwijzen?
Dag Frans,
Bedankt voor uw vragen. Hierbij mijn antwoorden:
1) Mijn inziens kan dit niet. Uw syndicus had niet het recht die beslissing zelfstandig te nemen. Hij had hiervoor een (bijzondere) vergadering moeten bijeen roepen en hierover laten stemmen. Indien u niet akkoord bent kunt u best een advocaat onder de arm nemen en dit aanvechten voor de rechtbank. Als u dat wil kan ik je in contact brengen met een advocate.
2) Opnieuw, om dit aan te vechten neemt u best een advocaat onder de arm. Jammer genoeg is dit volgens mij de enige manier om hen tot inzichten te dwingen.
3) Wat u best doet is ervoor zorgen dat u dit op papier hebt. Wat ik echter niet goed begrijp is, als men spreekt over de kosten van electriciteit dan heeft toch betrekking op het verbruik.
4) Er moet voor gezorgd worden dat het de polissen voor bv. brandverzekering ten allen tijde in orde zijn. Uw syndicus moet hiervoor de nodige stappen nemen. Ivm de schadegevallen wanneer nog niet alles definitief opgeleverd is zou u het best informatie vragen aan de verzekeraar. Ik kan daar moeilijk antwoord op geven omdat dit afhankelijk is van de polis die onderschreven wordt.
(5) en (6) is een moeilijk materie. Ik zou verwachten dat de bouwheer verantwoordelijk is om hierin te voorzien maar 100% zeker ben ik niet want ik ken geen artikel in de wetgeving op de mede-eigendom iets zegt. Misschien kan een advocaat hier ook meer informatie over geven. (6) is ook moeilijk: de procedure als jullie ontevreden zijn over de firma die komt kuisen dan moeten jullie deze opzeggen en een andere firma het contract geven. Niet betalen is moeilijk volgens mij en hangt af van wat er in het contract dat gesloten werd met deze firma staat.
mvg,
Jessie
Ik wens het een en ander mede te delen aan de heer Lauryssen Frans.
Dag Frans.
Wat de voorlopige oplevering betreft vind ik het zeer vreemd dat deze plaats gevonden heeft terwijl er nog werken uitgevoerd worden door de bouwpromotor aan de gemeenschappelijke delen.
Opleveren = verklaren dat de bouwwerken voltooid zijn en dat deze werken beantwoorden aan de beschrijving, de bouwvergunning en het oorspronlelijk verslag van de brandweer.
Ik heb de indrukl dat uw syndicus ter kwader trouw is en zijn taak niet naar behoren heeft verviuld. In de eerste plaats dient hij als orgaan van de VME de rechtmatige belangen van de VME te behartigen. Noch min noch meer.
Uw syndicus is gewoon zwaar in gebreke.
De oplevering dat hij te voorschjn tovert is doodgewoon nietig. De bouwwerken zijn niet voltooid. Hoe kan er dan nog opgeleverd worden.
U dient hem aangetekend in gebreke te stellen. Neem als bewijs foto’s van de nog aan de gang zijnde werken.
U deelt hem mede dat de oplevering niet rechtsgelddig is en bijgevolg nietig
U eist dat een voorlopige oplevering slechts mag gebeuren bij voltooiing werken en dat er een nieuwe oplevering moet gebeuren.
U eist bijgevolg dat er een nieuwe oplevering gebeurt.
Dezelfde brief sturen naar de bouwpromotor.
Werd de syndicus aangesteld door de VME om de oplevering te doen?
Het is niet verstandig van de AV om de syndicus daartoe te mandateren. Meestal wordt de sydicus bij nieuwbouw voorgesteld door de bouwpromotor. Bij gebrek aan altrnatief aanvaardt de AV deze syndicus.
In vele statuten wordt voorzien dat de oplevering dient te geschieden door de syndicus.
Dergelijke bepalig is nietig.
Vergeet niet dat de algemene het enige wettelijke en SOEVEREIN orgaan is van de VME. Zij en zij alléén berslist wie gemandateersd wordtt om de voorlopige oplevering te doen.
Dit is dwingend recht. Er kan daar bijgevolg niet van afgeweken worden.
Zij kan uiteraard de syndicus daartoe mandateren. Meestal niet verstandig om dergelijke belangrijke materie aan 1 persoon toe te vertrouwen.
Het best ware daartoe de raad van mede-eigendom te mandateren, eventueel met bijstand van de syndicus, EN MET BIJQTAND VAN EEN TECHNISCHE RAADSMAN (architect, burgelijk ingenieur).
Deze technische bijstand is zeer belangrijk en aan te raden.
Meestal zijn de leden van de raad van mede-eigendom technisch minder onderlegd en is dit voor hen moeilijk
Opleveren is niet zomaar een rondgangske doen en vaststellen dat er hier een scheurtje is, dat de muren bevuild zijn, dat er pannetjes ontbreken en dergelijke meer.
Opleveren is de conformiteit vaststellen van het gebouw met de as built plannen, de bouwvergunning en de brandvoorschriften die deel uimaken van de bouwvergunning.
Op veel as built plannen vindt u veel technische informatie.
Bijgevolg moet u kunnen planlezen.
Voor ik u verder adviseer wens ik te weten of de syndicus gemandateerd werd door de AV.
Eveneens wil ik weten of er gebreken zijn aan het gebouw en welke?
Met vriendelijke groeten.
Milo Marescaux.
Beste Milo,
Honderden “opleveringen ” heb ik gedaan. Ik moet toch zeggen dat er altijd een voorlopige oplevering is, waarbij de archtekt en de aannemer en eventuele onderaannemers moeten aanwezig zijn of vertegenwoordigd en uitteraard de bouwheer. Ik bedoel daarmee de eigenaar van het gebouw of appartement. Die geeft op dat ogenblik zijn opmerkingen aan de aannemers, normaal na 14 dagen ongeveer komen de betrokken partijen terug bij elkaar en gebeurd de definitieve oplevering en moet er betaald worden op de afgesproken termijn. Als er geen akkoord is dan is het een advoctenkwestie of in de meeste gevallen een minnelijke schikking. Niet vergeten dat de aannemer nadien ook nog 10 jaar kan in gebreke gesteld worden voor “verborgen gebreken” ongeacht of er een minnelijke schikking was of niet.
Beste Groeten,
François Baets
punt 1
De VME is een rechtspersoonlijkheid vertegenwoordigd door de syndicus.
Op deze wijze kan de syndicus de VME rechtsgeldig vertegenwoordigen en de oplevering bijwonen en aanvaarden eventueel met opmerkingen.
Dag Chris,
Bedankt voor uw visie omtrent deze materie. Ik denk echter niet dat u hieromtrent gelijk hebt.
De syndicus kan dit niet op eigen houtje beslissen. Om dit te zeggen beroep ik mij namelijk op de Wet Breyne. Die zegt letterlijk (Artikel 2, § 3, al. 1): “De verkoper die eigenaar blijft van een deel van het gebouw in mede-eigendom mag niet deelnemen aan de beslissing, die de vergadering van de vereniging der mede-eigenaars neemt over de oplevering van de gemene delen. Neemt hij toch aan de stemming deel, dan wordt er met zijn stem geen rekening gehouden.”.
Aangezien de wetgeving expliciet deze passage kent, gaat de wetgever er ook van uit dat dit via de Algemene Vergadering moet beslist worden. Ik heb deze vraag overigens gesteld aan een syndicus met meer dan 30 jaar ervaring en hij is ook deze mening toegedaan en heeft het altijd via de AV laten stemmen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Dag Frans,
Wat de elektriciteit betreft is het zeer eenvoudig.
Ik heb u reeds vereld en onthoud dit zeer goed.
Volgens de wet op de mede-eigendom is de AV soeverein bevoegd over het beheer van de gemene delen van het gebouw. Zij is het enige orgaan die bevoegd is omtrent het beheer van de gemene delen.
Dit is dwingend recht. Uitzondringen zijn niet toegestaan.
De AV kan echter welbepaalde bevoegdheden overdragen aan een derde. Deze taak dient echter wel omschreven te worden en beperkt in de tijd.
Met dit principe in uw hoofd kunt u tal van problemen zelf oplossen.
De bouwpromotor meldt dat hij de elektriciteit gemene deklen rechtstreeks zal verrekenen aan de mede-eigenaars.
Weiger gewoon te betalen.
De bouwpromotor heeft dit recht immers niet. Deze taak werd hem immers niet toevertrouwd door de VME.
ENKEL DE AAN DE VME AANGEREKENDE FACTUREN KUNNEN VERREKEND WORDEN AAN DE MEDE-EIGENAARS. GEEN ENKEL ANDERE.
Facturen gericht aan de syndicus en die de syndicus nadien verrekend aan de ME. Dit kan niet. Er is immers geen controle.
U weigert gewoon dergelijke verrekening te aanvaarden
De VME heeft rechtspersoonlijheid. Dit wil zeggen dat zij deelneemt aan het rechtsverkeer. Zij heeft rechten en plichten.
Voor alles, ook voor de facturen dient er gehandeld te worden rechtstreeks met de VME.
De bouwpromotor kan niet rechtstreeks het verbruik elektriciteit gemene delen afrekenen met de mede-eigenaars. Op welke gronden zou hij dit kunnen?
Hij heeft immers geen enkele rechtsband met deze mede-eigenaars.
Weiger bijgevolg de facturatie door de bouwpromotor.
Zoolang de gemene delen niet opgeleverd worden zou ik ook weigeren elektriciteit gemene delen te betalen.
Het gebouw is immers niet conform.
Mijn inziens worden de tellers overgedragen aan de VME bij de voorlopige oplevering omdat van dit ogenblik het gebouw in staat is van oplevering en beantwoord aan alle normen.
KORTOM: Enkel facturen gericht door de electrabel aan de VME is rechtsgeldig en kan verrekend worden aan de mede-eigenaars.
Voor syndici met een belanrijke portefeuille aan gebouwen is Electrabel een goede leverancier.
Zij zijn voor Electrabel geen particulier, maar een bevoorrechte partner.
Deze syndici behoren tot het KMO team en krijgen speciale tarieven, waar particulieren gewoon niet aan kunnen tippen.
MVG
MIilo Marescaux.
COMPLEET MIS.
Dag Milo,
Wat is compleet mis?
Groetjes,
Jessie
UW INFORMATIE IS HEEL GOED MAAR.
BIJ DE AFREKENING VAN 2011 ZIJN ER 2 FACTUREN FOUTIEF VERDEELD VOLGENS DE BASISACTE , ZELF DE 2 COMMISSARISSEN GEVEN DE SYNDICUS GELIJK. WAT KAN IK DAAR TEGEN DOEN –ZE WETEN DAT IK 100 % GELIJK HEBT. MAAR TOCH ! ! !
GROETEN .
LUCIEN
Dag Lucien,
In dat geval zou ik naar een advocaat stappen en alvast aangetekend je syndicus erop wijzen dat je bezwaar aantekent.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Jessie,
In één van de vorige antwoorden lees ik dat een commisaris van de rekening verplicht is. Elders lees ik dat dit echter enkel verplicht is vanaf een bepaalde grote van de VME, bv 20 appartementen.
Is dit correct?
Linda,
waar hebt u gelezen dat pas vanaf 20 appartementen verplicht is? Want dat is niet correct. Een commissaris van de rekeningen is steeds verplicht, onafhankelijk van de grootte van het gebouw (Art. 577-8/2): “De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede- eigendom worden bepaald.”
Al deze mails zijn zeer interessant. Ik stel vast dat er veel problemen zijn met de syndicus en inderdaad in het algemeen denken ze dat ze god zijn.
Vriendelijke groeten,
Krott L
als men een fout ontdekt in de facturatie hoe ver(hoeveel jaren) kan men dan teruggaan in de boekhouding.
mvg,
Krott Louis
Dag is een vraag waarop ik geen antwoord durf geven. Het wordt bovendien ook nog complexer als er ondertussen kavels van eigenaar zijn veranderd…
hoever kam men teruggaan na ontslag van syndicus als men een fout ontdekt in de facturatie of verslag AV?
De basisakte zou moeten vernieuw worden tegen volgend jaar. Wie Mag/moet dat uitvoeren, alleen een advocaat of een notaris?
Heeft men daar iets in te zeggen of moet men de tekst zo aannemen?
Kunt u mij de wet hierover mededelen a.u.b.
Dank bij voorbaat;
mvg,
Krott Louis
Dag Krott,
In de praktijk wordt de basisakte conform gemaakt met de nieuwe wetgeving door een advocaat of notaris. De wetgeving zegt echter expliciet dat er geen authentieke akte verleden moet worden als het enkel het conform maken aan de nieuwe wetgeving betreft. Normaal gezien zal uw syndicus de aangepast tekst voorleggen op de AV ter goedkeuring. Best meerdere offertes opvragen voor het aanpassen van de akte aangezien de prijzen sterk uiteen kunnen lopen.
Groetjes,
Jessie
Beste Jessie; Wij hebben gekocht 3jaar geleden een app. onder de wet niet breine,
de bouwheer heeft nog 7 eigendommen(app.) die niet verkocht zijn en alle agendapunten die geld kosten die voor de veiligheid of vermindering maandelijkse kost dienen stemt hij ja maar komt niet tussen in de kosten.
Als hij een app. inricht dat verkocht is gebruikt hij stroom van de gezamelijke .Hij drijgt de bewoners met een aangetekende brief om hun definitieve oplevering te tekenen binnen de 15 dagen of stapt naar de vrederechter terwijl de bewoners hun bergingen volledig beschimmeld zijn door wateroverlast in zijn leegstaande bergingen die nog niet verkocht zijn (dus zijn eigendom nog steeds)nu ligt in de binnentuin alles al meer dan een maand opengegraven door de aannemer (die 2 zijn ook nog aan ’t procederen wegens niet betalen van facturen )om de oorzaak te zoeken .kan dit allemaal zo maar en wie kan hier iets tegen beginnen
MVG. Mariette zit in de raad VME
De bouwheer is verplicht bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. Hij is immers mede-eigenaar van die zeven appartementen. Hij heeft weliswaar stemrecht voor die zeven appartementen maar wanneer er een belangenconflict is (bv. mbt stemming over de oplevering) mag hij niet meestemmen. Wat betreft de problematiek zouden jullie beter samen (met de andere mede-eigenaars) een advocaat nemen. Hoogst waarschijnlijk zal de kost van de advocaat in deze wel opwegen tov de kosten die anders voor eigen rekening gemaakt zouden moeten worden. In zulke zaken wacht je best niet te lang.
Groetjes,
Jessie
bedankt Jessie voor de goede raad !!!grtjs Mariette, het ligt hier nog steeds open gegraven in de binnentuin ,en de afdakjes boven de voordeur zijn niet goed gemaakt loopt water in de lamp daardoor staan de mensen nog steeds in de donkere aan hun buitendeur??? enz..waar kunnen wij hiervoor de geschikte advokaat vinden ?.
Vriendelijke groetjes Jessie
Mij is onduidelijk bij wie je nu bezwaar moet maken tegen de afrekening. Is dat bij de syndicus of is dat bij de (vrede)rechter?
In eerste instantie is dat bij de syndicus.
Groetjes,
Jessie
Beste Jessie,
is de commissaris voor de rekeningen te controleren verplicht?
Wij hebben een van de bewoners (gebouw ca. 40 kavels) die vrijblijvend controleert, wil geen verantwoording nemen en wil daarom niet aftekenen. Controleert ook geen balans, dus enkel de betalingen van de facturen.
Is dit toegestaan? Voor de syndicus is dit natuurlijk gemakkelijk.
Mvg
Hans
Beste jessie
Ik,heb een vraag
Hoeveel procent is er nodig op,een bav om het opvragen vangelden
75% onze syndicus beweerd 50% daar hij dringend geld nodig heeft.
In art 577.7 staat van kb staat toch 75% dacht ik.
Mvg
Paul
Ik had die factuur vastgesteld op een controle van de rekeningen.
ik liet opmerken niet akkoord te zijn omdat dit niet voorzien was in ons contract en ook omdat niet iedereen een PC heeft.
De syndicus praatte dit goed en zei “dat hij dat wel eens in een agendapunt zette, wat juist is.
Op de daaropvolgende vergadering was90 % van de aanwezigen akkoord en het blijft dus zo
tot hoeveel jaren kan men teruggaan om boekhouding sindycus te controleren ?
Welke wetgeving is er van toepassing wanneer er in de basisakte vermeld staat: Onttrekking aan het appartementenrecht. Ik weet nu al dat het gebouw geen syndicus kan worden aangesteld en dat. Het appartementenrecht zal evenmin kunnen ingeroepen worden om daaruit enig verhaalrecht bij de vrederechter te putten tegen beslissingen die rechtsgeldig en wetmatig door eigenaars zouden zijn genomen en waarmee sommige eigenaars, titularissen van zakelijke rechten of huurders en bewoners, het niet eens zouden zijn.
Beste Jessie, Ik merk op dat het beheer van ons gebouw alles behalve gebeurd volgens de regels. De reden is gewoon dat de mede-eigenaars gewoon onbekwaam en de nodige kennis hebben hierover. De syndicus zwaait de plak. Ikzelf als ervaring persoon (zowel in boekhouding, financiëel beheer, immo-beheer, wordt met de vingen gewezen omdat mijn kennis te hoog ligt. Dat zint de syndicus niet, noch de andere mede-eigenaars. Hier door worden ridicule beslissingen genomen, zoals het afsluiten van in- en uitgang van een binnenplein met staanplaatsen voor lossen en laden. Alzo hinderderen ze ook de hulpdienssten. Dit euvel heb ik hunnen oplossen via de RB verzekering. Maar sommige rekeningen zijn zeer onduidelijk. Kan men een onafhankelijke expert aanstellen om dit vast te stellen dat er onregelmatigheden gebeuren. Ik kan zeggen in vergelijking met het beheer van een 2e verbljf aan zee het bovenvermeld beheer echt een kluwen is van onkunde, respectloosheid.