Dit is een vraag die aan belang wint: het grootste deel van dergelijke problemen zal zich in en rond Brussel situeren, maar bv ook in de kustgemeenten komt het in toenemende mate voor dat mensen een appartement als 2de verblijf aankopen die het Nederlands niet machtig zijn. Op die manier kan het voorkomen dat het merendeel van de mede-eigenaars een andere taal spreekt dan de streektaal.
Voor de akte is dit geen probleem: deze moet in Vlaanderen altijd in het Nederlands opgesteld worden. In Brussel wordt het opgesteld in het Nederlands of het Frans. Vrij zelden komt het voor dat het automatisch in de twee talen opgesteld werd. Voor deze basisakte maar ook voor verslagen van vergaderingen, boekhouding en elk ander document is in de nieuwe wetgeving hiervoor een oplossing gevonden. Aangezien de taalwetgeving niet van toepassing is op privécommunicaties, stelt de nieuwe wetgeving op de mede-eigendom van september 2010 dat iedere mede-eigenaar het recht heeft een vertaling te vragen van elk document naar de streektaal. De kosten hiervan vallen ten laste van de VME (m.a.w. alle mede-eigenaars moeten meebetalen) en de uitvoering is ten laste van de syndicus.
Dit is helaas niet geldig mbt de taal waarin de algemene vergadering verloopt. Ik ken het probleem uit ervaring als eigenaar van een appartement in Brussel, waar de algemene vergadering standaard in het Frans verloopt gezien de meerderheid van de eigenaars Franstalig is en gezien onze syndicus het Nederlands niet machtig is. T.t.z. hij spreekt letterlijk geen woord Nederlands. Omdat de kwesties op zo’n vergadering bovendien nog vaak vrij technisch zijn met een specifieke woordenschat is het dus zeer moeilijk om deel te nemen aan de discussies die de stemmingsronde vooraf gaan. Eigenlijk zou het in bepaalde gevallen (bv. wanneer het gaat om beslissingen rond werken met een hoog prijskaartje) mogelijk moeten zijn om hiervoor de hulp van een tolk in te roepen, maar dit wordt helaas in de wetgeving niet voorzien.
Heeft u ervaring met taalkwesties in uw appartementsgebouw? Wenst u bijkomende informatie? Laat het ons weten: we helpen u graag verder!
ik ben nu eigenaar van een appartement waarbij de basisakte in het frans is ( app bevindt zich in antwerpen)moet daarmee iets gebeuren ?
Op zich moet u daar niks speciaals mee doen als er verder geen problemen zijn.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Dit is een hoogst merkwaardig antwoord gezien de quote in het artikel: “Voor de akte is dit geen probleem: deze moet in Vlaanderen altijd in het Nederlands opgesteld worden.”
Dag Fred,
U hebt die inconsistentie goed opgemerkt. Het probleem is dat deze basisakte wellicht dateert van vóór de wetgeving die zegt dat de basisaktes in één van de talen van het gewest moeten opgesteld worden. Aan wat van vóór de wetgeving dateert kan men niet veel meer veranderen. Misschien dat u hier wel een vertaling kan vragen op kosten van de VME.
Groetjes,
Jessie
Wij zitten in dezelfde situatie maar ons appartement ligt in Oostende
In een recent verleden heeft de syndicus van het gebouw dat ik betrek als eigenaar eenzijdig beslist van de berichtgeving zoals de uitnodigingen voor een algemene vergaderingen en dies meer,in de franse taal op te sturen. Deze beslissing werd genomen met als motivatie dat de interne voertaal het frans is en eveneens dat de syndicus/agentschap een frans bedrijf is! Andere opties waren niet mogelijk zonder bijkomende (vertaal)-kosten! Kan een syndicus in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de taalwetgeving aan zijn laars lappen en mij aldus de franse taal opdringen? De syndicus is eveneens slechts beschikbaar 2 uren in de voormiddag en heeft geen ander communicatiemiddel als het schriftelijke voorzien! Welke zijn de mogelijkheden om dit eventueel aan te vechten?
Dag Dominique,
Bedankt voor uw vraag. Ik ben net zoals u ook mede-eigenaar in het Brussels Gewest en was in een heel gelijkaardige situatie zoals u. Uw syndicus heeft jammer genoeg gelijk dat de voertaal een interne aangelegenheid is omdat uw vereniging van mede-eigenaars een private organisatie is en de taalwetgeving is daarop niet van toepassing.
Moet u nu bij de pakken blijven zitten? Neen, want uw syndicus bepaalt niet de voertaal maar wel u samen met de andere mede-eigenaars! Samen met de andere mede-eigenaars kunt u uw syndicus dus wel dwingen om een tweetalige beheer te doen. U hebt verschillende opties om verder te gaan.
1) U plaatst een punt op de agenda van de eerstkomende AV via aangetekend schrijven: “Beslissing omtrent de voertaal voor het beheer van de VME”.
2) Als de beslissing in (1) negatief is, dan kunt u krachtens de wetgeving op de mede-eigendom eisen dat elk document dat uitgaat van uw VME vertaald wordt. De kosten hiervoor zijn niet ten last van u persoonlijk maar moet gedragen worden door de VME (dus alle mede-eigenaars zullen betalen volgens hun quotiteiten). Het is daarom misschien niet onbelangrijk om aan te geven bij de andere mede-eigenaars dat u dat ook van plan bent te doen.
3) Als uw syndicus slechts enkel het Frans beheerst: Ik weet niet wat de looptijd is van het contract met jullie syndicus maar eens dat contract voorbij is kunnen jullie deze persoon ontslaan en een tweetalige syndicus nemen zodat je niet met de kosten van een vertaler zit. Iedereen zal daar dus bij gebaat zijn want de kosten zullen normaal gezien minder uitkomen dan in (2).
Eén ding wil ik wel heel duidelijk maken. Een groot stuk van de oplossing ligt dus niet bij u alleen maar ook bij de andere mede-eigenaars want zij brengen via hun stem mee met jou een beslissing uit. U brengt hen dus best op de hoogte van het probleem waarmee je zit en bouwt best een goede relatie met hen op zodat je een blok kunt vormen tegen je syndicus.
Ik hoop dat je hiermee verder kunt. Aarzel ook niet om je in te schrijven op onze nieuwsbrief zodat je verder tips van me kunt ontvangen.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Het komt op de Nederlandstalige mede-eigenaars aan of zij de dominantie van een eentalige syndicus dulden.
Jessie,
De basisakte is en blijft toch de bijbel van het gebouw, de taal waarin deze is opgesteld is zal dan ook de voertaal worden van het gebouw. Kan de syndic de taal van de basisakte niet dan moet hij maar zijn conclusies trekken. In ons gebouw zijn er 4 verschillende talen, nederlands-frans-engels en duits. De eerste jaren werden er vertalingen gegeven op de AV wat enorm veel tijd in beslag neemt.Na 2 vergaderingen hebben wij aan de zaal de keuze gelaten verder werken op de zelfde basis of overstappen naar de voertaal van de basisakte en zij die vertalingen wilden konden die krijgen onder vergoeding EN NIET OP KOSTEN VAN DE VM. Probleem was vlug opgelost de anderstaligen konden plotseling nederlands begrijpen en lezen. Uiteraard is dat voorafgegaan met een stemmng met de volle 100% van goedkeuring en genotuleerd, ons probleem is volledig opgelost zonder kosten voor de gemeenschap.
Met vriendelijke groeten
Willy
Ik woon in een kustgemeente – Knokke Heist – Vlaanderen
Tot op heden geen problemen ivm taalgebruik
Plots vraagt een eigenaar een vertaling naar het Frans van de uitnodigingsbrief en van het verslag van de vergadering
Moet daar op ingegaan worden of die persoon de vertalingen op eigen initiatief laten uitvoeren en betalen
De wetgeving zegt dat een mede-eigenaar een vertaling kan vragen naar de taal van het gewest waarin het appartement gelegen is. In dat geval is die vertaling op kosten van de VME. Aangezien jullie appartement in het Vlaams gewest ligt (waartoe Knokke Heist behoort) en het Vlaams gewest enkel officieel Vlaamstalig is dat stuk van de wetgeving niet van toepassing.
Uw syndicus heeft mijn inziens twee opties: ofwel zorgt de syndicus voor een vertaling (op privatieve kost van de eigenaar); ofwel weigert de syndicus hem dat en moet de eigenaar zelf op zoek gaan naar een oplossing. Beiden zijn volgens mij mogelijk en hangen wat af van de syndicus in hoeverre hij de mede-eigenaar te hulp wil komen en wat eventueel al dan niet in zijn contract daarover staat.
In ieder geval kan de vertaling zeker niet zomaar op kosten van de VME gebeuren. Een uitzondering daarop zou kunnen zijn dat een meerderheid voor een Franse vertaling zou beslissen via stemming op de AV.
Groetjes,
Jessie
Sorry, maar ik geraak er niet aan uit!! De ene keer wordt gezegd dat de kosten voor vertaling ten laste vallen van de VME, de andere keer vallen ze ten laste van de mede-eigenaar die om de vertaling vraagt. Wat moet ik daaruit afleiden?
De Blander.
Er hoeft nogthans geen twijfel te zijn. De kosten van de vertaling is voor rekening van de VME. Ik baseer mij op:
“Art. 577-11/2. Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.
De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.”
Groetjes,
Jessie
Beste,
Het gebouw waarvan ik syndicus ben ligt in het vlaams gewest. Het Taalprobleem werd op volgende wijze opgelost.
Op een alg.verg. werd unaniem beslist:
– alle briefwisseling gebeurd in het nederlands
– alle brieven gericht aan de V.M.E. in een andere taal dan het nederlands word noch behandeld noch beantwoord.
Alle problemen zijn zo uitgesloten.
Met vriendelijke groeten.
Louis
Beste,
De uitleg komt mij inderdaad ook een beetje verward over hoewel het volgens mij vrij gemakkelijk interpreteerbaar is. Ligt het appartement in vlaanderen dan is de voertaal en de dokumenten in het nederlands. Wenst men een vertaling in het frans dan betaalt diegene die de vertaling wenst. Wordt een dokument in het frans opgestuurd dan kan men een vertaling in het nederlands vragen op kosten van de VME
Voor Wallonië is het omgekeerd, en voor Brussels Gewest waar het 2-talig is, is het steeds op kosten van de VME
Dit is inderdaad het enige correcte antwoord. Eigenlijk is het zeer gemakkelijk en kan er nooit discussie zijn.
In Antwerpen heb je app._blokken waar eigenaars vier tot 5 talen spreken. Er kan zo natuurlijk niet ernstig gediscussieerd,.In de praktijk :ofwel komt men niet naar de AV, of men stuurt of brengt een vlaamse vriend met volmacht Is voorzien in de wet. Er zijn ook kostenwaar eigenaars niets mee te maken hebben en waar zij dan ook niet wettelijk kunnen voor opdraaien. Als een eigenaar grieks spreekt, of doof is enz. moeten de anderen daar niet voor opdraaien. Zij hebben daar geen enkele schuld aan. Tenzij dit in de basisakte en gelezen bij verkoop in staat.of vergoeding
Geachte Jessie
In augustus 2000 kocht ik een appatement dat beheerd wordt door een syndicus.Nu is het zo dat ik gedagvaard word onder beschuldiging van
1 het niet vervullen van opgelegde verplichtingen.
2; het niet betalen van provisie voor gemene lasten.
Uit gegevens waarover ik beschik blijkt klaar en duidelijk dat ik al mijn verplichtingen nauwkeurig nakom.
Nu is het zo dat ik door voornoemde gedagvaard word en ik mij verplicht zie een advocaat onder de arm te nemen.Diezelfde advocaat had een onderhoud met de syndicus die mij nu op haar beurt een schuld aansmeert van 125 € met als reden “BESPREKING MET ADVOCAAT ”
Vraag : kan dit zo maar en op op welke gronden of reglementering !!
Dank bij voorbaat voor de te nemen moeite
Met vriendelijke groetezn
Roland LEEMANS!!
Hey Jessie
Ik denk 2 talig daar er verschillende daar toch vele mede eigenaars franstalig zijn.
Mvg
Eric
Beste,
Ik heb een appartement in het Brussels gewest. Onlangs kreeg ik een uitnodiging voor de algemene vergadering + een beschrijving van de werken (door de syndic zelf geschreven) en offertes.
Omdat ik nederlandstalig ben, vroeg ik de documenten in het Nederlands aan. Ze willen me deze documenten wel bezorgen maar dan moet ik er zelf voor betalen. Ik las nu wel bovenstaand artikel maar toch ik heb er wat onbegrip voor. Ik begrijp niet, voor een dienstverlening waar je voor betaald (en nogal veel voor betaald) dit kan voorkomen. Is het niet logisch dat de documenten beschikbaar moeten zijn in de taal of talen van het taalgebied?
Met vriendelijke groeten,
Lucy
Aangezien een VME – althans de grotere – een ondernemingsnummer bezit, zou ik denken dat voor deze de taalwetgeving van toepassing is zoals voorzien in het gewest waar het gebouw/de VME gevestigd is. Voor het Vlaamse gewest zijn dit dus de regels die daar gelden en ik citeer van hun website (http://brussel.vlaanderen.be/bedrijfsleven.html):
Quote
HET TAALGEBRUIK IN HET BEDRIJFSLEVEN
…
Het basisprincipe in het bedrijfsleven is de vrijheid van taalgebruik: werknemers en ondernemingen mogen de taal gebruiken die ze willen. Maar er zijn wél regels voor officiële documenten en voor het taalgebruik binnen in de onderneming.
Welke regels een bedrijf moet volgen, wordt bepaald door de exploitatiezetel: het kantoor of de winkel waar de werknemer effectief werkt, en dus niet de hoofdzetel van het bedrijf. Een bedrijf met kantoren in Brussel en Gent valt onder de Vlaamse regelgeving voor zijn Gentse kantoor en onder de Brusselse regelgeving voor zijn Brusselse vestiging. Voor handelsvertegenwoordigers geldt het kantoor waar ze hun orders ontvangen als exploitatiezetel.
Het homogeen Nederlandse taalgebied
In het homogeen Nederlandse taalgebied geldt de taalwetgeving op het bedrijfsleven voor alle bedrijven en werkgevers, of ze nu een commerciële activiteit uitoefenen of niet. Zo goed als elke bedrijfsactiviteit en elke vorm van tewerkstelling zijn dus onderworpen aan de taalregels.
Basisbeginsel. Ondernemingen in het homogeen Nederlandse taalgebied moeten het Nederlands gebruiken voor alle schriftelijke en mondelinge communicatie met hun werknemers en voor al hun officiële documenten.
Officiële documenten zijn de documenten die van overheidswege worden verplicht, zoals de wettelijk verplichte delen van een factuur, loonfiches, arbeidscontracten, statuten of notulen van de aandeelhoudersvergadering.
Onder schriftelijke en mondelinge communicatie met de werknemers vallen bijvoorbeeld waarschuwingsborden, mededelingen en handleidingen.
Vertalen mag. Een bedrijf mag altijd voor een vertaling zorgen van de documenten die voor het personeel bestemd zijn – al blijft het Nederlandse document het enige officiële. Als het vertaalde document bijvoorbeeld afwijkt van het origineel, dan mag geen rekening gehouden worden met de vertaling.
…
Unquote
Aangezien de mede-eigenaars de aandeelhouders zijn lijkt het me dus logisch dat de taal van het gewest waar het gebouw gevestigd is gebruikt wordt en dat op vraag van een of meerdere anderstalige eigenaar(s) een vrijblijvende vertaling wordt gemaakt met vermelding van het voorbehoud zoals vermeldt in de geciteerde clausule
Daarnaast denk ik dat het volgen van de respectievelijke taalwetgeving niet onbelangrijk is in geval er zich disputen voordoen die voor een rechtbank moeten opgelost worden. Indien ik goed ben ingelicht zal dit gebeuren in de taal van de regio waar de onderneming/VME is gevestigd.
Inzake het taalgebruik hebben wij (eigenaars van een complex in knokke) het reglement van inwendige orde aangepast en laten goedkeuren door de AV, dat de voertaal het nederlands is tijdens de Av. Ik ben voorzitter van de RVME en uit beleefdheid laat ik de vragen stellen in het frans eventueel, maar de antwoorden zijn altijd in het nederlands.
In 2008 hebben we met een groep vlamingen de restanten van een vroegere “commune” omgetuned tot een VME. We wonen in Wallonië’ op een grote vierkantshoeve waar nu 6 wooneenheden zijn.
Maar we hebben alles in het Nederlands opgemaakt (Basis Acte enz…)met een in Vlaanderen wonende notaris. Alle agenda’s verslagten enz… worden alleen in het Nederlands opgemaakt.
Tot nogtoe zonder enig probleem. Op dit ogenblik staat er één wooneenheid te koop. Ik vraag me af wat het zou geven wanneer die gekocht wordt door strikt Franstaligen… Wellicht wacht ons dan heel wat vertaalwerk en op kosten van de VME. Maar als ’t meevalt daagt er een Vlaamse koper op.
Wij hadden enkele jaren terug ook het probleem dat het verslag enkel in het Nederlands was opgesteld.
De AV verloopt in beide talen.De oproepbrief wordt ook in de beide talen verstuurd.Voor de Franstalige versie van het verslag moest de vragende persoon de vertaling betalen.
Oplossing: bij het vernieuwen van het contract met de syndicus (11/2018) hebben we in het contract duidelijk vermeld dat alle briefwisseling in beide talen moet gebeuren zonder meerkost.
Wij hebben in Brussel een uitspraak van de Rechter bekomen om de syndicus te verplichten voor de Nederlandse vertaling. Het is toch erg dat je uiteindelijk een juridisch arrest nodig hebt om voor je rechten de toepassing van de Wet te bekomen. We hebben ook bekomen dat zelfs een betalingsherinnering, in het Frans opgesteld, nietig is. Maar het was niet evident bij de Brusselse tweetalige Rechtbank waarvan de rechters Franstalig zijn. Groetjes