Het is mogelijk dat een mede-eigenaar, al dan niet opzettelijk, zijn kosten niet (op tijd) betaalt. Dit heeft vaak onaangename gevolgen voor de andere mede-eigenaars. Werken die voorzien waren moeten uitgesteld worden omdat er onvoldoende geld beschikbaar is en/of de kosten van de voorziene werken stijgen voor de andere mede-eigenaars om het onbetaalde bedrag te compenseren.
Het is daarom belangrijk dat de beheerder van het gebouw (de syndic/syndicus) een doorlopend mandaat krijgt op de algemene vergadering dat hem of haar toelaat om de onbetaalde kosten te kunnen laten recupereren via een incassobureau of deurwaarder. Hierbij moet ook rekening gehouden worden met het feit dat de daaraan gekoppelde kosten verhaald kunnen worden op de wanbetaler.
Met zo’n mandaat kan de syndic dan zonder vertraging optreden wanneer een wanbetaling zich voordoet. Dit is zeker van belang omdat de syndic anders dient te wachten tot de volgende algemene vergadering vooraleer hij actie kan ondernemen.
De nieuwe Belgische wet die sinds september 2010 in voege is geeft ook een aantal nieuwe mechanismen voorzien m.b.t. wanbetalers:
- De wet geeft het recht aan de andere mede-eigenaars om te weten te komen wie de wanbetalers in het gebouw zijn. Let wel, de syndicus dient enkel de identiteit van de wanbetalers vrij te geven wanneer er een gerechtelijke procedure gestart wordt. Desalniettemin kan het een goede zaak zijn dat wanbetalers zich niet meer kunnen verschuilen achter de wet op de privacy en bestaat er aldus wat meer sociale controle.
- Het goed laten opvolgen van wanbetalers is belangrijk voor nog een andere reden. Met de nieuwe wet is het namelijk ook zo dat wanneer een appartement te koop wordt aangeboden geïnteresseerde kopers het recht hebben om te weten wat de toestand is m.b.t. wanbetalers. Met andere woorden, het aantal wanbetalers in uw gebouw zal wellicht een invloed gaan hebben op de prijs die u voor uw appartement zal kunnen krijgen.
- Wanneer een wanbetaler zijn appartement verkoopt kan de syndicus rechtstreeks bij de notaris van de verkoper aankloppen om het uitstaande bedrag te recupereren. Let wel, hiervoor schrijft de wet een zeer strak tijdschema van slechts enkele dagen voor. Het is daarom belangrijk dat de syndicus zo’n situatie van wel heel nabij opvolgt.
Wat zijn jullie ervaringen met wanbetalers? Indien er hieromtrent vragen zijn, aarzel niet om hieronder een berichtje te posten.
Ik weiger de lasten in een brussels co-eigendom te betalen omdat er geen centrale verwarming is, de lift regelmatig stuk is, de inkom hal eenpermanente werf is, de afrekening van het koud en warmwater laattijdig zijn en de terifiering niet overeenstemt met de tarieven van de watermaatschappij..
Het co-eigendom dagvaart me nu voor wan betaling..
Wat moet ik doen
Henri vandermeulen
Ik vrees dat u toch zal moeten betalen. Het feit dat er (grote) mankementen zijn geeft u niet het recht om niet te betalen. Als u niet akkoord bent met de gang van zaken en dit niet opgelost geraakt via een AV, kan u naar de rechter stappen, die kan beslissen om belangrijke mankementen te laten herstellen op kosten van de VME.
Je zal op de AV veel zwaarder moeten reageren, een beetje emotionele chantage kan nooit kwaad.
Weliswaar een spijtige toestand.
Betalen onder voorbehoud van al uw rechten. En dan …
ofwel om een verzoening vragen bij de vrederechter van de streek waar uw pand gelegen is (document bij de vrederechter vragen, invullen en indienen bij de vrederechter);
ofwel een advocaat onder de arm nemen en een procedure ten gronde voeren wat geld, tijd, verplaatsing, telefoons, brieven, enfin miserie met zich meebrengt.
Jammer dat er geen ombudsdienst bestaat. Die zou werk hebben !!!
Beste,
onze syndicus heeft vorig jaar 1 van de mede-eigenaars gedagvaard wegens achterstallige betalingen. Deze achterstallige betalingen kwamen tot stand doordat deze persoon in kwestie in het buitenland woont en de syndicus enkel rekeningen per post doorstuurde.waardoor deze persoon dus nooit 1 rekening ontvangen heeft. nu rekent hij de dagvaardingskosten aan aan de hele gemeenschap, het gaat over 770euro, wat toch een behoorlijk bedrag is.. Hoe komt dat deze kosten voor de gemeenschap zijn als wij zelf geen medezeggenschap hebben in het feit of iemand al dan niet gedagvaard dient te worden? Ik had in een eerdere vergadering begrepen dat alle kosten voor de gedagvaarde persoon zouden zijn? in afwachting van een antwoord , vriendelijke groet.
ben zelf voorzitter van de RVME en hebben een wanbetaler na rechtspraak is het app openbaar verkocht dit duur tergend lang bijna2 jaar na de het stopzeten van de betalingen ….en ja nu blijkt natuurlijk da de bank op eerste plaats komt en er niks over blift om de achterstal aan de gemeenschap aan te zuiveren .De procedure heeft nog een 2000 euro gekost ….is hier tegen nu niks te doen ?
Beste Jessie,
Vind je artikel i.v.m. een mede-eigenaar als wanbetaler zeer interessant en volledig. Hartelijk dank hiervoor !
Is men eigenlijk verplicht om het bedrag in één keer te betalen, of mag men dit ook in verschillende fases betalen?
Voor de achterstallige betalingen dient men een overeenkomst met elkaar te maken hoe de terugbetaling moet gebeuren. Dat is iets wat onder elkaar overeengekomen moet worden.
Ik vind deze blog uitermate interessant. Ik stel mij daarbij dan ook de vraag of deze na het beeindigen van de cursus nog beschikbaar blijft voor de ex-cursisten.
Proficiat en groetjes
René
Het is belangrijk dat er in de statuten wordt bepaald hoe om te gaan met wanbetalers. Dit vermijdt vele misverstanden. Zo kan men bijvoorbeeld beginnen met boetes en/of nalatigheidsinterest op te leggen om nadien een advokaat of incassobureau in te schakelen tot het opstarten van gerechtelijke procedures. Specifieer ook dat de wanbetaler de kosten moet dragen van alle procedures.
Bedankt voor de tips hieromtrent Emiel!
Beste,
Bedankt voor deze info.
Groetjes
als een wanbetaler z’n appartement verkoopt heeft de syndicus niet veel tijd om bij de notaris te laten weten dat er een schuld openstaat tov de VME
mijn vraag is : hoe kan de syndicus te weten komen dat één van de medeeigenaars z’n appartement verkoopt?
in ons geval gaat het daarenboven om een wanbetaler die in de UK zit
Normaal gezien zal de notaris bij een verkoop contact opnemen met de syndicus van het gebouw. Dit is een onderdeel van het onderzoek dat de notaris doet bij een verkoop. Het is dan natuurlijk wel belangrijk dat uw syndicus de wettelijke verplichting heeft gevolgd door bijvoorbeeld zijn contactgegevens uit te hangen aan het gebouw. Anders heeft de notaris geen manier om te weten te komen wie de syndicus is.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste,ik vind deze informatie zeer interessant,we hebben namelijk met drie personen het sindicus overgenomen,de vorige sindicus is verhuid,maar heeft ons wel een probleempje nagelaten,namelijk een medeeigenaar,die zijn appartement verhuurd,en tekort komt aan zijn verplichtingen,betalingen lasten, lift onkosten enz,voor een som die +/- 4000 euro bedraagt,die eigenaar blijkt dement te zijn,zijn broer hield zich met zijn zaken bezig,maar is niet officieel als (voogd) aangesteld,er is blijkbaar een verschil ontstaan tussen de broers met gevolg dat deze zich met het hele geval niet meer inlaat.
wat moeten eerst en vooral doen om deze persoon de achterstal de doen betalen ??
Wij hebben al een aangetekende brief gestuurd zonder gevolg,een tweede aangetekende brief met ontvangstbewijs ook zonder gevolg,we zijn naar het vredegerecht geweest,waar ons werd gezegd dat wij persoonlijk geen gerechterlijk vervolg konden starten en dat wij een avokaat moesten onder de arm nemen om een gerechtelijke procedure op te starten,kunt u ons een op te volgen schema laten geworden over de te volgen procedure,het blijkt ook dat de officiele huurder in Spanje woont,en onderverhuurd aan een andere persoon die uit Spanje komt,hetgeen volgens de huurovereenkomsten volledig verboden is,wat raad U ons aan om te doen,dank bij voorbate
Dag Jean Louis,
Bedankt voor uw vraag. Ik raad aan om een advocaat te nemen zodat jullie dit kunnen afdwingen. Als jullie dit wensen kan ik jullie in contact brengen met een advocaat die gespecialiseerd is in mede-eigendom en deze materie dus heel goed kent. Van welke regio bent u?
Groetjes,
Jessie
ik stel hier de vraag na in belagname van een app en de verkoop ervan blijft er niks over voor de RVME…..er zit bij dat onbetaald bedrag een nieuw chaufage instalatie bij …..kunnen onbetaalde investeringen niet onder voorbhoud bijgezet worden bij het te verkopen appartement ?
de andere mede eigenaars moeten dit nu mee betalen …..
Luc, dat is een zeer interessante vraag. Ik weet echter niet of er zulke mechanismen bestaan.
Wat men best kan doen bij zulke grote investeringen, is het aanleggen van provisies die voorafgaand aan de investering betaald moeten worden. Op die manier kan de investering eventueel uitgesteld worden als het duidelijk wordt dat niet iedereen mee zal betalen. Dit kan natuurlijk niet als het gaat om een dringende zaak.
Wat men ook niet mag vergeten bij verkoop, is dat de syndicus door de wet verplicht wordt alle schulden en dergelijke van de verkoper t.o.v. de VME te melden aan de notaris (die er trouwens moet om vragen). Indien de syndicus dit plichtbewust doet, wordt de koper op de hoogte gebracht en zou men de schulden op hem kunnen verhalen (althans denk ik het).
De schulden van een eigenaar t.o.v. van de VME kunnen enkel verhaald worden op de verkoopprijs van het appartement. De koper is tegenover de VME niet gehouden tot terugbetaling van de schulden van de verkoper.
Bovendien de aangifte van de schulden van de verkoper aan de notaris door de syndicus geeft geen enkele garantie op betaling.
De verkopende notaris houdt rekening met de voorrechten en hypotheken. Indien er na betaling van de bevoorrechte schuldeisers nog een saldo van de verkoopprijs beschikbaar is, moet er binnen de 3 weken na de verkoop bewarend of uitvoerend beslag gelegd worden in handen van de notaris. Wordt er niet betekend binnen de wettelijke termijn, zal de notaris alsnog rechtsgeldig het saldo van de verkoopprijs betalen aan de verkoper.
Beste,
Wij werken op een vaste basis, met mede-eigenaars die niet betalen binnen de afgesproken termijn.
1) Eerste aangetekend schrijven als herinnering 3 weken na verzending.
2) 14 dagen na verzending geen betaling 2de en laatste herinnering.
3) 4 weken na dit schrijven wordt dossier doorgespeeld aan de advocaat in kwestie.
Als voorzitter heb ik dit verscheidene jaren als agendapunt op de S.A.V. voorgebracht en de voltallige aanwezige quotiteiten hebben zich akkoord uitgesproken.
En vanaf dan gebeurt de opvolging veel beter, problemen zullen er altijd zijn is onvermijdelijk in een gemeenschap.
Het zijn iedere maal de zelfde achterblijvers, maar men is verplicht op deze manier te reageren.
Wij hebben ook een clausule aangeboden en is ook aangenomen dat mede-eigenaars uitstel kunnen krijgen indien zij VOORAF schriftelijk verwittigen, onder andere voor verscheidene weken naar het buitenland – hospitalisatie voor bepaalde tijd.
Het spreekt voor zich dat een uitstel niet loopt tot de volgende afrekening (gebeurt 6 maandelijks), ook daar staat een maximum van 12 weken op.
Met vriendelijke groeten
Willy
Indien men zich tot een rechtbank wendt (via een advocaat), doet men dat in naam van de VME of van de syndicus? De eerste bestaat van rechtswege en is dus permanent (zolang de mede-eigendom bestaat), terwijl een syndicus kan veranderen (zeker binnen de lange termijnen van de rechtspraak). Heeft de VME een andere vertegenwoordiger/verantwoordelijke dan de syndicus of de onpersoonlijke Algemene Vergadering die slechts één dag per jaar écht bestaat? (bvb de voorzitter van de laatste AV). Dank voor uw oordeel.
Beste Pierre,
Ik denk dat u zoiets best bespreekt met uw advocaat. Maar volgens mij is dat niet iets wat je willekeurig zomaar kunt kiezen. U stapt uiteindelijk naar de rechter om iets ongedaan te maken of een schadevergoeding te krijgen. De kernvraag bij deze is dan bij wie de oorzaak ligt. Is het de VME die via stemming een beslissing heeft genomen die u onrecht heeft aangedaan of is het bv. de syndicus zijn wanbeheer die u wil aanklagen. Ik denk trouwens dat als u de verkeerde partij aanklaagt dat u bot zal vangen bij de rechter. Dit gezegd zijnde, ik ben zelf geen advocaat, overleg dus steeds met uw advocaat hierover.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Bedankt Jessie, dat is inderdaad een juridisch kluwen. De grond van mijn vraag is in welke mate een syndicus zich de strubbelingen van zijn voorganger moet aantrekken. Ik ken een praktijkvoorbeeld van drie syndici voor de voorbije drie jaar (een ervan door de vrederechter aangesteld), waarbij de wanbetalers ook een rol gespeeld hebben. En de VME, toch de meest duurzame instelling, althans in theorie, totaal afwezig gebleven is (algemeen ontslag). En nu wat? Al de schulden kwijtgespeeld wegens gebrek aan partijen? De wet van 2010 heeft mij geen enkele richtlijn dienaangaande verschaft, deze wet is zo statischs als maar kan. Groet, Pierre
Dag Pierre,
Ik denk niet dat een syndicus verantwoordelijk gesteld kan worden voor het wanbeheer van zijn voorganger(s). Hij is volgens mij wel verantwoordelijk om de scheefgetrokken situatie te helpen rechttrekken (voor zover dat natuurlijk mogelijk is). Maar nogmaals, zoiets zou u best eens bespreken met een advocaat die u daarover veel beter advies zal kunnen geven.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Bedankt voor uw cursus en inzet.
Ik ben een ernstige procedure gestart tegen de Syndicus. De aangetekende schrijvens en deurwaarders moesten ; De vereniging van Mede-Eigenaars en de Syndicus aanvallen.
De Syndicus weigerde sleutels te leveren voor huurders, kosten momenteel 7 000 à 10 000 €
In februari 9de rechtszitting.
Groetjes Johan
Beste Pierre,
Enkel de VME zal in rechte kunnen optreden, vermits enkel de VME partij is in het geding.
De syndicus zal binnen zijn statutair mandaat ofwel binnen het kader van een geldige beslissing van de AV optreden als vertegenwoordiger van de VME.
Erwin
kan het dat een voorzitter van een beheerraad ( die trouwens alleen deel uitmaakt van die beheerraad) een vergoeding van 2000 euro per jaar krijgt, zonder dat er advies of akkoord van de mede-eigenaars is gevraagd?
Dag Noëlla.
Neen, dat kan niet. Dit is compleet ontoelaatbaar. De enige uitzondering zou zijn mocht daarover iets in je statuten staan maar dat betwijfel ik toch ten zeerste.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Beste,
Bedankt voor je interessante artikel over wanbetalers.
Ik zelf woon in een blok met 224 eenheden (appartementen, studio’s en enkele winkels). Bij de afrekening heb ik een lijst opgesteld van 28 wanbetaler die samen 172351€ nog moeten betalen aan de vereniging, een hele hoop geld dus. Ik heb dit besproken met de syndicus en het verloopt allemaal niet zo eenvoudig. In eerste instantie wordt de wanbetaler bij een deurwaarder gebracht welke dan de schulden tracht vorderen, soms in éénmaal en soms in afbetalingen. De syndicus moet dan geregeld de deurwaarder aanspreken om te vragen naar de stand van zaken en die soms nalaat spontaan de geïnde gelden door te storten naar de syndicus.
De volgende stap is dan via een advocaat het opstarten van een procedure voor de rechtbank en dat kan lang aanslepen. Die wanbetalers vragen dan via hun advocaat aan de rechtbank om een collectieve schuldbemiddeling. Als de rechtbank die toestaat dan wordt de schuld over 3, 5 tot 7 jaar gespreid voor afbetaling waarna nog een deel van de schuld kan worden kwijtgescholden. We moeten dus zeer lang wachten op het geld en ondertussen blijft die eigenaar zijn appartement bezitten. Pas als hij niet voldoet aan de eisen voor de schuldbemiddeling wordt het appartement openbaar verkoopt, waarbij na de verkoop er eerst bevoorrechte schuldeisers zijn zoals de bank en wij als laatste soms niets meer ontvangen.
Met vriendelijke groeten,
Marc.
Als voorbeeld, van iemand met een schuld van 20000€ die niet meer voldoet aan het plan van de bemiddeling, wordt het appartement verkocht en de verkopende notaris spreekt dan van een succes, wanneer van de 20000€ die we moesten ontvangen, we welgeteld 2900€ terug krijgen, de rest ging naar andere schuldeisers.
Beste mensen even een andere vraag,
mag een ex eigenaar nog syndicus zijn van een gebouw van 5 flats.
Er is al ruim 3jaar geen algemene vergadering meer geweest en
al ongeveer 2 jaar geen contact meer met de syndicus (die nu al geruime
tijd op een ander adres woont), deze laat het na om in de gaan op enig
verzoek via mail, post, telefoon oa. De volmachten staan nog steeds op
die syndicus zijn naam en wij de mede eigenaars staan daar nu wat machteloos tegen. Wij willen dat ze de boeken neer legt zodat wij verder kunnen. Wat moeten we nu juist doen?
Die ex-mede-eigenaar kan geen syndicus meer zijn van het gebouw, tenzij hij vastgoedmakelaar van beroep zou zijn. Hij heeft de zaak echter niet netjes afgehandeld. Anderzijds is het nu aan de nieuwe mede-eigenaars om een nieuwe syndicus te verkiezen. Dit kan een mede-eigenaar zijn of beroepssyndicus. Het beste wat je kunt doen is zelf een vergadering beleggen waarop alle mede-eigenaars aanwezig zijn en dit met elkaar bespreken.
Als er een mede-eigenaar kandidaat zou zijn weet dan dat je http://cursus.smartsyndic.be/landing/opleiding-syndicus/ een online cursus hiervoor kunt volgen zodat deze de wetgeving correct kan volgen.
Groetjes,
Jessie
Goede dag Jessie,
zeer interessant, ik ga uw “goede” raad meenemen bij de de besprekingen i.v.m. de aanstelling van een syndicus.
Vriendelijke groeten.
Guido
beste, ik ben medeeigenaar van een appartementsblok van 3. het dak is dringend aan vervanging toe( er is al vocht op de middelste verdieping, waar ik woon) maar er is geen syndicus. de bovenbuurman is niet aan te spreken over dit euvel en het apprtement onder mij staat te koop. help, wat moet ik doen? ik kan de herstelling onmogelijk alleen financieren.
Dag Levi,
Het beste wat je kunt doen is naar de rechter stappen om te eisen dat er een syndicus aangesteld wordt. Een rechter zal dat zonder twijfel doen. Als u dat wil kan ik u een advocaat aanraden die gespecialiseerd is in deze materie. Dat klinkt misschien een grote stap, maar als uw bovenbuur niet aan te spreken is, is dit de enige weg. Dit via de rechter geregeld te krijgen hoeft overigens niet veel te kosten.
Groetjes,
Jessie
Beste Jessie,
Als mede-eigenaar hou ik voet bij stuk en betaal enkel de gemeenschappelijke kosten, en voorlopig niet de syndicus. Deze lapt gewoon de wet op de mede-eigendom (zo laat hij bv. toe dat gemeenschappelijke delen privaat worden ingenomen en afgesloten) en de basisakte (statuten) aan zijn laars. Meermaals gaf hij al aan samen met mij naar de notaris te gaan, maar stuurt dan gewoonlijk zijn kat. Welke maatregelen zijn er te nemen? Op de buren kan ik natuurlijk niet rekenen, want zij zouden zo hun geprivatiseerde gemeenschappelijke delen verliezen.
Dank,
Marijke
Dit kan natuurlijk niet. U kunt volgens mij best een advocaat onder de arm nemen om zulke wantoestanden een halt toe te roepen.
Wij hebben een nieuwe syndicus aangesteld tijdens de AV in november 2012. Het boekjaar liep van 1 april t/m 31 maart. Per 15 december 2012 heeft de nieuwe syndicus de zaak overgenomen. De vorige heeft de afrekeningen tot 15 december 2012 gemaakt en de nieuwe voor het stuk tot 31 maart 2013. Van onze residentie van 41 appartementen zijn er nog 13 niet verkocht en zijn er 8 in eigendom van familieleden van de bouwpromotor. Die zijn altijd allemaal aanwezig op de AV. Omdat het ook gaat om de grootste appartementen hebben zij hoge quotiteiten. Zo kunnen zij alles wat hen niet zint blokkeren en wat zij willen doorvoeren erdoor drukken. Zo heeft de bouwheer in het reglement laten zetten dat hij voor de nog niet verkochte percelen maar 25% bijdragen in de algemene kosten. Dat is volgens mij onwettig en daarom maak ik bezwaar tegen mijn afrekeningen. Maar voortdurend zorgen zij voor de meerderheid die de boel goedkeurt en word ik door de syndicus gemaand te betalen. De nieuwe syndicus heeft in zijn afrekeningen die 25% regeling niet toegepast, want die is onwettig zegt ook hij. Dus, je raad het al, afgekeurd. Daar zitten we dus in een pat-stelling. De meeste andere eigenaren zien dat ook maar staan weigerachtig tegenover een gerechtelijke procedure wegens ik citeer: “de kosten en onzekere uitkomst, want je weet nooit met die rechters hier in België…”
De nieuwe syndicus heeft ook op basis van zijn eerste begroting een startkapitaal gevraagd van 5/12 van de jaarbijdrage ofwel 5 maand provisies. De vorige heeft 200 euro startkapitaal gekregen. Ik stel mij op het standpunt dat ik dan 5 maandprovisies minus 200 euro moet geven. Immers, die 200 euro heeft hij al via de vorige syndicus gekregen door de balans en banksaldo over te nemen. De (nieuwe) syndicus zegt nu dat dat een zaak van de vorige is, die dat heeft moeten verrekenen in de laatste afrekening. Dat is niet gebeurd, dus weiger ik nu die afrekening (die is goedgekeurd door die meerderheid van de bouwheer familie) te betalen. Als ik die moet betalen, dan krijgt hij 200 euro minder startkapitaal. Of kan ik het beter anders aanpakken. En wat kunnen we nu het beste doen om die “blokkade” van de bouwheer te doorbreken?
Dag Michel,
Dat is een hele boterham. Die bijdragen van 25% zijn volgens mij ook niet wettelijk. Als je daarvoor een rechtzaak zou aanspannen zul je die volgens mij winnen. Er zijn verschillende artikels in de wetgeving die zeggen dat de kosten volgens quotiteiten berekend worden. Daarnaast is de wetgeving van “dwingend recht” wat betekent dat passages die in de statuten staan die in conflict zijn met de wetgeving niet van tel zijn. De kans om zo’n rechtzaak te winnen is volgens mij hoger dan 95%. Je neemt dan best wel een advocaat die een beetje thuis is in de wetgeving van mede-eigendom. Ik kan u eventueel wel iemand aanbevelen.
Mbt. het werkkapitaal ivm die 200 EUR moet je zien in welke hoedanigheid ze werd opgevraagd. Als voorschot of als werkkapitaal. Wanneer ze als voorschot werd opgevraagd door uw oude syndicus dan zou ze in de vorige afrekening verrekend geweest moeten zijn. Als ze als werkkapitaal opgevraagd werd dan zou dat werkkapitaal moeten overgedragen geweest zijn naar de nieuwe syndicus en kan deze dus inderdaad niet zomaar verdwenen zijn. Je moet dus zelf bekijken in welke situatie u zich bevindt. Niet betalen raad ik meestal af omdat dit ook tegen je gebruikt kan worden. In ieder geval is het belangrijk om de syndicus aangetekend op de hoogte te brengen van het probleem. Dit is nodig omdat je zelf door de syndicus wegens wanbetaling voor het gerecht gedaagd kan worden en dan moet je op zijn minst kunnen aantonen dat aan de syndicus duidelijk gecommuniceerd is wat de redenering is om die 200 EUR niet te betalen.
Wat betreft de 8 appartementen in eigendom van familieleden van de bouwpromotor: dit is jammer genoeg een truuk die ik al enkele malen gehoord heb. Best hopen dat de andere appartementen snel verkocht zijn zodat je toch met de andere mede-eigenaars een meerderheid kunt halen.
Groetjes,
Jessie
Dag Jessie,
Weerom zeer interessante info, bedankt!
Ik weet niet hoe bij ons in het gebouw met wanbetalers wordt omgegaan.
Ik hoop snel van syndicus te kunnen veranderen en dan wil toch meer zicht hebben op deze materie, daarom ga ik je blog trouw volgen!
Vriendelijke groeten
Dag Cathy,
Hartelijk bedankt voor de appreciatie!
Groetjes,
Jessie
Dag,
Vanaf 05/07/2013 ben ik eigenaar van een appartement uit faillissement.
Bij de notaris was vermelding gemaakt dat ik pas gemeenschappelijke kosten moet betalen vanaf datum van de verkoop.
Enkele dagen geleden heb ik de afrekening van dit jaar ontvangen van de syndicus en deze rekent mij het hele jaar aan, omdat de vorige eigenaar verzaakt heeft aan haar betalingen. De achterstal van vorig jaar wordt in eerlijke delen doorgerekend naar de gemeenschap, waar ik geen bezwaar tegen heb omdat de gemeenschap natuurlijk financïeel gezond moet blijven.
Nu is mijn vraag, kan ik me er tegen verzetten dat dit extra half jaar aan mij wordt aangerekend en niet wordt opgenomen in de schulden van de vorige eigenaar?
Alvast bedankt voor een antwoord.
Met vriendelijke groeten,
Danny
Uw syndicus kan deze kosten volgens mij niet bij u recupereren. Ze heeft haar werk niet gedaan bij de verkoop zou ik zelfs durven stellen. Ze had bij de verkoop de notaris moeten verwittigen dat de verkoper schulden had zodat de notaris dit kon achterhouden van de wanbetaler van het bedrag dat u betaald hebt.
Groetjes,
Jessie
Beste Jessie,
Bedankt voor deze interessante blog.
U schrijft dat als een eigenaar verhuist, de openstaande facturen via de notaris verrekend kunnen worden.
Mijn vraag is nu mag de notaris dit weigeren te doen. Volgens onze syndicus kan de notaris zijn medewerking weigeren.
Groeten,
Hans
er zijn 5 personen ( op de 51 kavels) die hun afrekening 2013 niet hebben betaald; de syndicus verhaalt zich op de laatste AV waarbij de afrekeningen niet werden goedgekeurd om geen actie te ondernemen; (in totaal gaat het om enkele honderden euro’s); ondertussen heeft de syndicus ontslag aangekondigd tegen einde mandaat (eind februari 2014) en doet nu zeker niks meer tenzij wat rekeningen betalen. Mag ik als commissaris van de rekeningen de namen van deze achterstallige mede-eigenaars bekend maken bij een tussentijds verslag aan de gemeenschap? kan de raad van mede-eigendom zelf een incassobureau inschakelen?
De namen van niet-betalers kunnen zeker meegedeeld worden voor zover het om een ‘neutrale’ boekhoudkundige mededeling gaat, zonder oordeel over het al dan niet terecht niet-betalen (gebruik zeker de veel voorkomende term ‘wanbetaler’ niet). Zie de website van de Privacy-Commissie, uit geheugen dateert dit oordeel uit 2005. De mate waarin de raad van mede-eigendom ‘falende’ syndicus-activiteiten kan overnemen is een zeer interessante vraag voor verdere discussie. Op het eerste zicht, gezien de wet van 2010, kan de Raad niets van deze aard ondernemen zonder de goedkeuring van een (speciale) Algemene Vergadering, vermits de syndicus aangewezen wordt om het beheer waar te nemen.
Dag Pierre en John,
Pierre: wat u schrijft klopt inderdaad. Het wordt gestaafd via http://www.privacycommission.be/sites/privacycommission/files/documents/advies_22_2008_1.pdf artikel 39.
John: ik denk dat het niet veel zin heeft een heksenjacht te organiseren. Wat u best kunt doen is de syndicus een punt op de agenda laten zetten om een rechtzaak in te stellen. Als raad van mede-eigendom kunt u niet op eigen houtje een incassobureau inschakelen. Het zal via de syndicus moeten gaan.
Groetjes,
Jessie
Jessie,
Ik ga akkoord dat het in eerste instantie de syndicus is die moet optreden in naam van de VME. Blijft deze echter in gebreke, dan kan de VME hem verantwoordelijk stellen voor de eventueel geleden schade.
Ik ben echter van mening dat de RVME wel kan optreden tegenover wanbetalers, indien zij een geldig duidelijk omschreven mandaat krijgen van de AV. (art 577/9 B.W.)
Beste
Persoonlijk vind ik dat er dringend werk moet gemaakt worden, betreffende de verantwoordelijkheid van de syndicus.
In twee afzonderlijke gebouwen waar wij een eigendom bezitten hebben we een aangetekend schrijven gericht naar de syndicus, er komt echter geen antwoord.
Nochtans was de vraag enkel om een kopie of uittreksel te bezorgen over een beslissing van een algemene vergadering uit het verleden waar wij geen weet van hadden bij de aankoop.
De beleefdheid is ver zoek en het lijkt me of de syndicussen de raad hebben gekregen bij hun opleiding ??? om zich daar allemaal geen zorgen over te maken, en de eigenaars gewoon te negeren.
Vriendelijke groeten
Johannes Wouters
Hallo,
Je berichten zijn zeer interessant, maar toch heb ik een vraagje. Wanbetalers zeggen niet dat er een verantwoordelijke is, bijgevolg hoe geraak je aan de notaris ? hartelijke dank voor uw antwoord groetjes Gil
De notaris kan enkel ingeschakeld worden worden wanneer een wanbetaler uiteindelijk zijn of haar appartement verkoopt. Voordat de akte verleden zal worden vraagt de notaris aan de syndicus of er schulden zijn. De syndicus moet dan zeer snel reageren (slechts enkele weken tijd) en de notaris vragen om het stuk aan open schuld te communiceren. Op het moment dat de koper dan moet betalen aan de verkoper zal de notaris in staat zijn om het bedrag ten belope van de openstaande schuld af te trekken van wat de verkoper betaald krijgt.
Groetjes,
Jessie
nbetalers in uw mede-eigendom efficient aanpakken en wat ? als de syndicus zich schuldig maakt aan gesjoemzl geen juiçste vrekeningen en weigert een jaarbalans op datum van afsluiting te bezorgen en sjoemelt met rekeningen wie kan daar nog vertrouwen in hebben om te sparen ?
Geachte Jessie
Zijn aan het einde van verbouwingswerken ten bedrage van ongeveer 40.000 € In het verleden en ook nu zullen wij de VME
geen factuur ontvangen.Andere wantoestanden op financieel vlak
ondermeer de jaarlijks afrekeningen heb ik aangeklaagd bij het BIV . Resultaat : bros.
Graag zou ik van U de dienst en het adres willen kennen van
de FOD Economischr Inspectie , waarvoor mijn oprechte dank om de te nemen moeite.Naar ik meen is de locatie in Leuven (de vroegere Philips gebouwen ) maar ik ben niet zeker
Vriendelijke groeten
Roland LEEMANS
Goede morgen, ik heb raad nodig . Mijn broer woont in USA en verkoopt zijn app. in Luik. Ik heb echter, gezien na alles wat gebeurt , geen vertrouwen in beide notarissen , maar heb de procuratie. Durf daar alleen niet naar toe om te tekenen. Wat doe ik? Ik vrees dar mijn broer nooit zijn geld zal zien.. Ma ik dit hier vragen? want ik ben een computerprutser .
Jessie!
Zonder twijfel is de omgang met wanbetalers een ‘hot issue’. Uw respondenten bewijzen hoe zeer velen onder ons, zelfs als ze erg bedreven zijn in de lectuur van wetteksten, in het ongewisse blijven steken. In de vele reacties vind ik bijzonder weinig over de rechtspersoonlijkheid van de VME; de laatste wetswijziging welke ten minste een aanpassing van het reglement van mede-eigendom oplegt, zou ondertussen moeten gebeurd zijn. Maar als ik het goed begrijp is dat bij vele VME’s nog altijd niet het geval. De onze bevindt zich ook in dat geval. Is onze rechtspersoonlijkheid dan vervallen?? En wat met de aansprakelijkheid van onze VME als er schade berokkend wordt aan derden?? Etc…etc.
Ten slotte nog dit: rechtsbijstand via een familiale verzekering lijkt mij een echte ‘must’!
Jessy, beste dank in ieder geval voor uw initiatief!
Ook in ons gebouw is één persoon die altijd redenen vindt om zijn lasten niet te moeten betalen
echt drogredenen
hij heeft op de algemene vergadering wel veel noten op zijn zang
ideaal zou zijn als we hem om reden van vele openstaande rekeningen zouden kunnen weigeren op de algemene vergadering
dit zou hem pas raken
kan of mag dit ?
Een eigenaar heeft via zijn advocaat de VME gedagvaardigd met de reden dat de VME alsook de syndicus onwettig werden aangesteld. Door de rechtbank werd beslist dat de VME en de syndicus volledig wettig werden aangesteld.De zware kosten die dit meebracht , zie onze advocaat, dienden door de VME gedragen te worden.Kan het zijn dat de klager onze gerechtskosten aan ons moet terugbetalen? Onze advocaat gaf als antwoord dat wij tevreden mochten zijn dat wij de zaak hadden gewonnen!
Het is hier moeilijk op afstand over te oordelen. Normaal gezien kan inderdaad gevorderd worden dat de kosten terugbetaald moeten worden. Het is natuurlijk ook mogelijk dat de VME niet over de hele lijn gelijk gekregen heeft, als uw advocaat dit zegt.
Wanbetalers : onze syndicus is vorig jaar april aangesteld. In onze aangepaste en goedgekeurde statuten staat duidelijk omschreven wat hij moet doen met wanbetalers. Hij heeft daar mandaat (volmacht) voor. Ook het bedrag van de schadevergoeding is vastgelegd, weliswaar nog in franken, is blijkbaar over het hoofd gezien om dat te veranderen in EUR. Deze schadevergoeding moet naar het reservefonds gaan volgens onze statuten.
Hij wou dezelfde incassoprocedure voor alle gebouwen, hij heeft er 58, wat we wel
begrepen. Het was dan ook een agendapunt op de AV van april dit jaar.
Groot was dan ook onze verbazing toen we het verslag kregen. Hij heeft schadevergoeding veranderd in administratiekosten die bestemd zijn voor de
syndicus. Zo is staat het op het verslag :
Incassoprocedure
Eerste aanmaning gratis
Tweede aanmaning > aangetekend 25€ administratiekosten
Derde aanmaning > aangetekend 100€ administratiekosten.
Vierde > naar advocaat.
Administratiekosten zijn bestemd voor syndicus.
Op de vergadering hebben de eigenaars begrepen dat de bedragen van de schadevergoedingen zouden aangepast worden en dat hij dat wilt voor alle
gebouwen. Het is daardoor unaniem goedgekeurd. Volgens hem heeft hij dat wel
zo gezegd op de AV.
Hij mag volgens zijn contract sowieso bijkomende administratiekosten aanrekenen.
daar moet hij geen toestemming voor krijgen op een AV.
Conclusie : dit is niet wettelijk en een bedrieglijke voorstelling op de AV.
Oud systeem > schadevergoedingen zijn bestemd voor het reservefonds.
Nieuw systeem > administratiekosten zijn bestemd voor syndicus.
Een mooien bijkomende bron van inkomsten voor een syndicus.
Maggy
Dat je wel Jessie.
Al deze info helpt ons om een solide VME op te starten o p het park. Wij zijn nog bezig met informatie te verzamelen om dat te doen. Binnenkort hebben wij een afspraak met de gemeente o.a. hierover. Alle info is dus welkom
Wat moet je doen als er geen syndicus is en de eigenaars geen vergadering willen doen?
U kan naar de vrederechter stappen en die zal zelf een syndicus aanstellen als de wetgeving op de mede-eigendom van toepassing is.
Ik heb enkele dingen niet betaald omdat de syndic onterechte kosten doorrekend, zelfs offertes opvragen die op de agenda van de AV stonden die nog moesten gestemd worden maar waarvan hij het werk al liet uitvoeren. En dan? Dan betaalt de syndic toch als hij ongeoorloofde dingen doet die te bewijzen zijn?
Of een syndic die zich niet aan de tarieven houdt en meer aanrekent en zwart op wit te bewijzen valt!