Het is soms wat koffiedik kijken of het tarief dat uw syndicus u aanrekent wel redelijk is. Veel mede-eigenaars klagen dat ze veel moeten betalen en er weinig voor terugkrijgen. Dit is in de meeste gevallen heel terecht, maar soms ook niet. In dit artikel worden de verschillende tariefsystemen uitgelegd, alsook waarom een goedkoop syndicus tarief achteraf niet altijd zo goedkoop blijkt te zijn.
Hoe kunt u te weten komen wat u betaalt voor uw syndicus?
Voor we in de verschillende tariefsystemen duiken, wil ik toch nog even uitleggen hoe u te weten kunt komen wat de kostprijs is van uw syndicus, omdat ik tijdens mijn gesprekken met mede-eigenaars al gemerkt heb dat men deze soms verwart met de maandelijkse lasten. De maandelijkse lasten is het bedrag dat u betaalt per maand (soms ook wel per drie maanden) om alle kosten in uw VME te financieren. Hierin zit dus niet alleen de kostprijs van uw syndicus vervat maar ook bv. electriciteit van de gangen, onderhoud van de lift, enz. Om te weten te komen wat de kostprijs van uw syndicus juist is moet u er uw afrekening bijnemen en alle elementen met betrekking tot zijn beheerskosten optellen. Die beheerskosten kunt u dan delen door het aantal maanden waarop de afrekening betrekking heeft en dan hebt u de effectieve kosten gevonden per maand.
Verschillende tariefsystemen
Er zijn twee soorten tarieven die gehanteerd worden door syndici in België. Er is de forfaitaire vergoeding en er is de basis+uurloonvergoeding:
- De forfaitaire vergoeding is een prijs die het volledige beheer bevat. Wat daar vaak niet inzit zijn beheerskosten die ontstaan zijn door toedoen van de mede-eigenaars. Bijvoorbeeld wanneer de syndicus een tweede jaarlijkse algemene vergadering moet organiseren omdat er onvoldoende mede-eigenaars aanwezig waren op de eerste vergadering. Bij gebouwen met minder dan 10 appartementen rekent men hier al gauw een vergoeding van 200-300 EUR per maand, te verdelen over de verschillende mede-eigenaars. Wanneer het gebouw meer dan 10 appartementen omvat dan werkt met een maandelijkse kost per mede-eigenaar van 18-25 EUR.
- De basis+uurloonvergoeding vertrekt van een minimale basis zoals de administratie (afrekeningen maken, leveranciers betalen en het beleggen van de jaarlijkse gewone algemene vergadering) en daar bovenop komt dan telkens wanneer er een interventie gedaan moet worden (bv. laten uitvoeren van werken, verzamelen van offertes, beleggen van een bijzondere vergadering) nog een extra uurloon er bovenop. In deze gevallen is de kostprijs van de minimale basis rond de 15 EUR per maand. Daar bovenop komt dan nog eens het uurloon dat vaak tussen de 50 tot 80 EUR ligt. Weekendtarieven liggen vaak nog een stuk hoger tot 120 EUR.
Hoewel het basis+uurloonvergoedingssysteem er op het eerste zicht aanzienlijk goedkoper lijkt, blijkt dit in de praktijk vaak achteraf een ander verhaal. Eigenlijk weet men met het basis+uurloonvergoedingssysteem dus niet altijd goed waaraan men begint omdat het moeilijk is om in te schatten hoeveel uurloonprestaties er bovenop zullen komen.
Waarom zijn deze tarieven zo hoog?
Voor men een uitspraak kan doen of de tarieven hoog zijn, moet men eigenlijk evalueren wat men ervoor in de plaats krijgt. Een klacht die ik reeds meerdere malen gehoord heb van mede-eigenaars is dat heel wat werk dat eigenlijk door de syndicus gedaan moet worden, doorgeschoven wordt op de raad van mede-eigendom of de mede-eigenaars. In dat geval zijn de tarieven inderdaad hoog omdat men er zeer weinig voor terugkrijgt.
Waarom speelt er weinig concurrentie in deze sector?
Een ander probleem is dat de concurrentie weinig speelt in deze sector. Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV in het kort) heeft jarenlang “aanbevolen tarieven” aan syndici gegeven. Ze zijn hiervoor in 2010 veroordeeld door de Europese raad van mededinging omdat dit de concurrentie kan belemmeren. Hoewel het BIV er afstand van genomen heeft, worden deze “aanbevolen tarieven” vandaag jammer genoeg nog steeds gebruikt door sommige beroepssyndici. Sommigen verwijzen vandaag zelfs nog steeds openlijk naar deze tarieven.
Een alternatief voor lagere kosten
Veel mede-eigenaars besluiten dan ook het beheer zelf te doen om zo minder syndicus kosten te hebben. Om u een idee te geven, vandaag wordt 1 op de 5 gebouwen door een mede-eigenaar beheerd. Ik heb zo reeds verschillende mede-eigenaars in gebouwen geholpen om het beheer zelf te gaan doen.
Wat is uw mening?
Wat is uw mening over de tarieven van uw syndicus? Vindt u dat u waar voor uw geld krijgt? Waarom wel of waarom niet?
Ik ben misschien nog wat vroeg, maar er ligt een wetsvoorstel klaar met onder meer volgende bepaling : onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak als syndicus en het lidmaatschap van de RME.
Wat nu als in een gebouw van 4 appartementen één appartement als eigenaar heeft een firma waarvan de syndicus beheerder is !?
Kan dat of kan dat niet ?
Dank voor uw reactie
W.Durdin
Dit zijn wel twee vragen, hé
1. aangezien de RME de wettelijke opdracht heeft de syndicus te controleren, was het logisch dat de syndicus geen lid is van de RME, maar om geen discussie te hebben is er nu een wetsvoortstel om dat expleciet te verbieden
2. Een firma kan eigenaar zijn van een kavel, en kan syndicus zijn, maar dan mag de vertegenwoordioger van die firma niet deelnemen aan de beslissingen over zijn eigen werk, en zekerlijk niet over de rekeningen, noch mag hij als syndicus/eigenaar volmachten hebben. Die firma mag bvb geen vzw, wel n.v. bvb
Een syndicus moet, op het normale beheerdersloon, toch geen BTW aanrekenen? Enkel op de taken die hij uitvoert in opdracht van privee-personen, en die niet vallen onder zijn normale beheerstaken, moet hij BTW aanreken. Of zit ik fout???
Jammer genoeg wel. Enkel doorrekening van kosten met toevoeging van origineel factuur is toegestaan.
Jozef Van Beek. Accountant-belastingconsulent
Welke opdrachten van de syndicus behoren bij de forfaitaire kosten?…en bij welke opdrachten mag de syndicus bijkomende kosten aanrekenen?
Zo rekent onze syndicus Administratieve kosten aan zodat het forfaitair bedrag van 18 euro vermeerderd wordt met 7 euro per app.
Dank vooraf voor jullie reactie
Dag Jean-Claude,
Daar zijn jammer genoeg geen standaarden in. Het beste is om het contract en de bijhorende prijslijst zeer goed na te lezen. Enkele voorbeelden van zaken die niet in het forfait zitten:
– De informatie die geleverd moet worden aan vastgoedmakelaars en notaris bij een verkoop.
– De organisatie van een BAV.
– Als er een onvoldoende quorum is (dus onvoldoende eigenaars aanwezig) voor een AV en er een nieuwe georganiseerd moet worden.
– Oproepen tijdens het weekend.
– enz.
Deze lijst is niet volledig en het kan zelfs zijn dat sommige zaken wel in het forfait zitten. Dus steeds goed je contract nalezen en in de evaluatie van offertes meenemen!
mvg,
Jessie
Beste
Rechtzetting: Het is de ‘Orde van Architecten’ die veroordeeld werd door de ‘Europese Raad van Mededinging’ en niet het BIV!
Als reactie hierop heeft het BIV al haar leden ingelicht en meegedeeld dat de prijzen vrij konden bepaald worden.
Mvg
Dag Chris,
Ik denk dat u zich vergist.
Ik weet 100% zeker dat het wel degelijk om het BIV ging en niet de Orde van architecten! Bron: http://economie.fgov.be/nl/binaries/Persbericht%20Raad%20voor%20de%20Mededinging%2026082010_tcm325-108780.pdf
mvg,
Jessie
?? Ik zie hier 200 a 300 voor een klein appartementsblok per maand ?
Bij ons 6 appartementen, 17 euro per app, dat is 100 euro per maand voor heel de blok. Daarin zit alles inbegrepen. Tenzij uitsplitsing bij verkoop app, meer dan 2 vergaderingen per jaar of als er veel opvolging is zoals bij een zware verbouwing ofzo.
We hebben tot nu toe nog geen verrassingen gehad.
Wendy
Dag Wendy,
Bedankt om je ervaring met ons te delen. De kostprijs van 200 a 300 EUR is dan voor een forfait waarin alles inbegrepen zit (dus ook wanneer er grote verbouwen moeten gebeuren). Het probleem is natuurlijk dat er bij een contract zoals dat van jullie al snel discussie kan ontstaan of het erin zit of niet, en als het er niet in zit het misschien moeilijk is te weten wat de kostprijs dan effectief wordt. Er zijn inderdaad beroepssyndici die aan zulke bedragen werken en in veel zulke gevallen zijn er jammer genoeg ook problemen wanneer er een probleem is in het gebouw. Ik had gisteren bijvoorbeeld nog iemand aan de lijn die zijn syndicus wou ontslaan omdat er verschillende lekken waren die niet opgevolgd werden (ook een gebouw van 6 appartementen).
Dit gezegd zijnde, als jullie syndicus uitstekend werk levert (en zo zijn er ook, het is niet allemaal kommer en kwel!), dan is dat des te beter voor jullie!
Groetjes,
Jessie
Onze syndicus heeft zijn maandelijkse vergoeding gemaakt op basis van het aantal duizendste van het appartement en wij dachten dat het een vaste maandelijkse vergoeding (van 16 EUR/maand) was per appartement is dit correct??
Dat is hoogstwaarschijnlijk correct. Het is zeer goed mogelijk dat de kostprijs 16 EUR per appartement is in totaal. De manier hoe deze factuur verdeeld dient te worden hangt echter af van wat er in de statuten van uw gebouw beschreven staat. In de meeste gevallen is dit volgens de quotiteiten.
Een vraag die ik mij stel is hoe het werkkapitaal moet samengesteld worden wanneer afgerekend wordt zowel met quotiteiten als per appartement (het eerste voor de syndicus en het tweede door de basisakte opgelegd, bijvoorbeeld voor de liften). Afzonderlijke bankrekeningen?
Afzonderlijke rekeningen zijn zeker niet nodig. In het geval dat niet alle kosten op dezelfde manier worden verdeeld, moet je werken met verschillende verdeelsleutels. De kosten worden in dat geval gegroepeerd per sleutel en dan verdeeld volgens de criteria per sleutel.
Dat is theoretisch juist, maar wat wanneer het kapitaal regelmatig opgesoepeerd wordt omwille van de wanbetalers (twee artikels op deze blog tegelijkertijd). Het wordt aangevuld met één verdeelsleutel (normaal de quotiteiten) en wordt aangesproken met twee of meer. Dat kan niet kloppen. Interessant onderwerp totaal onaangeroerd in de wet die wanbetalers niet kent.
De onverenigbaarheid van syndicus en lid van de raad van mede-eigendom is reeds van toepassing sinds de wet van 15 mei 2012 (wijziging art 577-8 met toevoeging van een §8)
Hallo
We hebben een appartementsblok van 11 appartementen en we betalen 22€ per maand ereloon ,alles inbegrepen zo’n +/- 25€ , we vinden dat dit kan want bij nadere bij verschillende syndicussen kwam deze als beste uit en zijn handelswijze is tot onze bevinding korekt dank zij de info die we krijgen van Jessy
Beste,
Is het mogelijk mij de naam en telefoon van Uw syndicuskantoor door te sturen aub.
alvast bedankt.
gvh
Uiteindelijk is er hier geen antwoord op de vraag die U boven aan het artikel stelt. De redelijkheid van een ereloon lijkt mij te liggen in de service die U er voor in de plaats krijgt. 50 tot 60 € uurloon is in deze tijd een normale uurvergoeding voor een zelfstandige ( genre loodgieter, boekhouder, syndicus ….) . Voor 200 € per maand kan men dan ook maximaal vier uren werk per maand terugkrijgen. Als in die vier uren een complete en complexe dienstverlening zit, dan lijkt me deze 200 € zeker niet te veel (dit is 2400 € per jaar). In Leuven is er een gangbaar tarief van 20 € per appartement, met een minimum van 1800 € per jaar voor het ganse gebouw. Een kleine blok betaald dus zeker geen 200 € per maand !
onze sijndicus gebruikt een IT programma waarvoor hij aan de vme 145 euro per jaar doorrekent. is dit normaal wij zien deze handelswijze eerder als een normale kost die binnen zijn eigen onkosten valt en die hij dus aan de vme niet door mag rekenen.
merci
De syndicus is wettelijk (Wet van 2/6/2010) verplicht de boekhouding van de mede-eigendom te doen. Of hij dit doet met een telraam of een IT-programma is zijn zaak. Of beschouwt hij zijn eigen contract soms als niet wettelijk bindend?
Ik ben voorziter van een AV en zou er nooit aan denken zoiets in het (ook wettelijk verplichte) contract met de syndicus vast te leggen. In het contract dat wij geschreven hebben staat lakoniek dat zijn vergoeding (‘emolumenten’) alle wettelijke verplichtingen terzake dekken. De syndicus kan alleen prestaties aanrekenen die normaliter niet tot zijn routine-bezigheden horen.
graag antwoord op dit probleem aangezien de syndicus bij ons 180 €/jaar doorrekent
Geachte
Naar mijn weten is het BIV nooit veroordeeld voor het aanraden van minimum- tarieven, wel de Orde van Architecten. Naar aanleiding van deze veroordeling heeft het BIV zijn leden hierover geïnformeerd en meegedeeld dat ze geen tarieven nog kan meedelen.
Als gewezen syndicus zijn deze tarieven mij bekend maar zie ik eerder dat de markt speelt, denk maar aan het aankopen van marktaandeel door Foncia.
Dag Chris,
Wat u zegt klopt niet. Op de website van het BIV zelf staat volgende document: http://www.biv.be/admin/userfiles/file/NL/Nieuw%20website/Publicaties/BIV-Mail/BIV-Mail%202010_31/BIV-Mail%202010_31.pdf
en ook http://www.biv.be/admin/userfiles/file/NL/Nieuw%20website/Publicaties/BIV-Mail/BIV-Mail%202010_31/Beslissing%20Raad%20Mededinging.pdf
Als het op de eigen website van het BIV staat, hoe kunt u dan het tegenovergestelde beweren? Ik denk dat het jammer genoeg niet duidelijker kan zijn dan dit. Ik hoop dat u hiermee ziet dat wat ik schrijf correct is.
Groetjes,
Jessie
Beste,
Mag een syndicus, bovenop zijn ereloon, nog administratieve kosten
( zonder specificatie ) aanrekenen ?
Plus bankkosten en webpublicatie-facturen ?
Graag wat toelichting,
Jean Blommaert
wat bevat de rechtsplegingsvergoeding uitgesproken door de vrederechter. Is dit forfaitair en wat als deze vergoeding de totaalkost van de zaak niet dekt , inzonder wanneer de zaak gewonnen werd.
met dank,
Men moet realistisch blijven. Ik ben zelfstandige geweest.
Een uurloon kost min. 50 à 60 EUR/ uur.
Een syndicus, als hij zijn beheer goed wil doen, inclusief de boekhouding, opmaken van de rekeningen, beantwoorden van allerlei mails, het ter plaatse gaan kijken als er bv. technische problemen zijn, enz… enz….heeft daar toch wel minstens gemiddeld twee dagen per maand nodig voor een appartementsblok vanaf +/- 10 appartementen het zij 80 Euro per 10 appartementen, hetzij 40 EURO voor 20 appartementen. Het is dus normaal dat veel Syndici, met dergelijke lage vergoedingen, bijkomende activiteiten hebben zoals bv. verzekeringen, makelaarschap, enz….om rendabel te kunnen zijn.
Een goed syndicuscontract zou dienen te bestaan uit een basisvergoeding voor de basistaken en een uurtarief voor andere bijkomende taken.