Als je overweegt om van syndicus te veranderen zal je zijn of haar contract moeten evalueren. In de meeste gevallen is de eerste basis van vergelijking de kostprijs van de syndicus. Toch zijn er nog andere elementen die je moet meenemen bij de vergelijking omdat deze uiteindelijk ook een invloed hebben op de kostprijs of de dienstverlening die je zal krijgen. In dit artikel geven we een aantal elementen die je zeker niet uit het oog mag verliezen:
Duur van het Contract
De wetgeving van september 2010 beperkt de maximum duur van het contract tot 3 jaar. Veel beroepssyndici trachten dan ook een contract voor te stellen met deze maximum duur. Toch valt er veel te zeggen om de duur van het contract op 1 jaar te zetten. Op deze manier zal uw syndicus steeds zijn best moeten blijven doen om de mede-eigenaars tevreden te houden aangezien zijn contract jaarlijks opzegbaar is.
Soms wordt er bij een nieuwe syndicus eerst gewerkt met een contract van 1 jaar met de doelstelling om nadien toch een contract voor 3 jaar te ondertekenen. Ook dit is mijn inziens geen goed idee omdat mijn ervaring me geleerd heeft dat na de eerste periode de dienstverlening sterk verzwakt eenmaal het contract van drie jaar is binnengehaald.
Nog een ander argument waarom een contract van drie jaar af te raden is, is wanneer een syndicus overgenomen wordt door een groter kantoor. Dit is overigens geen uitzondering, kleinere syndicus-kantoren worden overgenomen door de grotere jongens. Deze grotere syndicus kantoren werken vaak op een volledig andere manier die bv. minder persoonlijk is, met als gevolg dat de mede-eigenaars niet langer tevreden zijn. Per slot van rekening had je gekozen voor die andere syndicus. Als je op dat moment een contract van drie jaar hebt kun je dus vastzitten aan een andere syndicus dan diegene die je geselecteerd had!
Conclusie: aarzel dus niet om een contract van 1 jaar te eisen ipv de vaak door de syndicus voorgestelde drie jaar.
Kostprijs van de Syndicus
Een ander belangrijk element om in het oog te houden is het tarief dat de syndicus voorstelt. Er zijn twee gangbare tariefstructuren. Enerzijds is er de forfaitaire syndicusvergoeding, die een vast bedrag is dat door elke mede-eigenaar aan de syndicus dient betaald te worden. Anderzijds is er de variabele syndicusvergoeding, waarbij de syndicus een kleiner vast bedrag vraagt maar wanneer er extra werk gedaan moet worden (zoals het opvolgen van werken en reparaties) dan betaalt men hierboven nog een uurloon aan de syndicus. Een contract dat dus op het eerste zicht goedkoper lijkt is dat dus niet altijd!
Speciale Vergoedingen
Het is ook uitkijken geblazen voor sommige verborgen kosten. Een voorbeeld: wanneer u uw appartement wil verkopen dan is de syndicus verplicht om bepaalde informatie te verschaffen aan potentiële kopers en/of vastgoedmakelaars die in uw opdracht verkopen. Daarnaast is de syndicus ook verplicht om bij de effectieve verkoop de notaris bepaalde informatie te verschaffen. De wetgeving bepaalt dat de syndicus de kosten om deze informatie te verschaffen kan doorrekenen aan de verkoper. Het is dus belangrijk om ook hiervoor duidelijke tarieven te hebben afgesproken.
Kosten bij Verbreken van het Contract
Een andere kost die u zeker ook in het oog moet houden is de kostprijs die u moet betalen wanneer u het contract vroegtijdig zou willen opzeggen. Als u bijvoorbeeld een contract van drie jaar hebt afgesloten (wat ik dus afraad) en u wenst dat contract voor het einde op te zeggen dan moet u vergoeding betalen aan de syndicus. In veel gevallen gaat deze vergoeding tot de helft van de resterende duur van het contract.
Zoals u hierboven kunt zien zijn er toch een aantal zaken die u zeker in het oog moet houden wanneer u contracten van syndici met elkaar wil vergelijken.
Wat zijn jullie ervaringen met de contracten van uw syndicus? Weet u hoe uw contract eruit ziet met betrekking tot de hierboven beschreven aandachtspunten? Zijn er nog andere zaken die jullie aanraden om in het oog te houden?
Beste Jessie.Een paar weken geleden ,was er bij ons de AV van ongeveer 145
Appartementen ,waaronder o.a. de aanduiding van een andere SYNDICUS.Als
ge van een klucht spreekt,dit was er een op grote schaal.Het reglement van
inwendige orde was nog niets aan gedaan (op geen enkel punt), en enkel over de vergoeding , is er vergeleken met een paar andere kandidaten.De huidige syndicus bleef ,en gebruikte het modelkontrakt van de BIV, ZONDER dat het aan de mede-eigenaars is voorgelegd, en de twee voorzitters gingen dit tekenen.Agenda punten die hem niet aanstonden werden van de tafel geveegd.
Geef me uw mail adres en ik zal en paar blz scannen en u overmaken.Er is nu een nieuwe wet DIE NIET WORDT TOEGEPAST.Dit komt omdat de leden van de Raad van mede-eigendom de wet niet kennen,en gedomineerd worden door een juriste ,die in onze blok woont,Ik zoek een oplossing om uit deze impasse te geraken,aan wie dit informeren????.
Met dank voor het lezen.
Frans
Beste,
Dank voor deze uiteenzetting.
Kan ik ergens een richtprijs voor een syndicus vinden voor het beheer van 56 appartementen in rechthoekblok die een binnentiun omgeven? Speelt de ligging hiervan een rol bij de prijszetting?
Frans
Dag Frans,
Om een idee te krijgen over een richtprijs, kijk zeker ook eens naar https://blog.smartsyndic.be/syndicus-tarieven-wat-is-redelijk/
Groetjes,
Jessie
Is het mogelijk mij een goede template te bezorgen van het contract met de syndicus?
Beste, ik heb 2,5 jaar geleden een appartement gekocht. Hierbij heb ik geen contract van de syndicus gekregen en tot op heden ook nog niet gezien, net als een aantal andere mede-eigenaars. Is een mondelinge toezegging bij de VME voldoende? Vele mede-eigenaars, alsook ikzelf, zijn héél erg ontevreden over de syndicus en zijn manier van werken. rekeningen die niet kloppen… en 2 mede-eigenaars die onrechtmatig bij het bouwen van de residentie, stilzwijgend de zolderruimte hebben toegeeigend en dit werd volledig geintegreerd bij het bouwen van hun appartementen. Dit is pas boven water gekomen toen één van die eigenaars zijn appartement wilde verkopen en dus niet kon doorgaan, omdat hij niet de eigenaar was van een gedeelte van zijn appartement, maar toehoorde aan de gemeenschap. Zo ook verhuren zij parkeerplaatsen die eigendom zijn van de gemeenschap. Dit blijkt al bijna 9 jaar zo te gaan. De syndicus is van deze zaak op de hoogte en geeft al de andere mede-eigenaars het gevoel van daar geen actie in te ondernemen voor de benadeelde mede-eigenaars, maar mee te gaan met de “bedriegers”, gaat eerder mee in de logica van die 2 bedriegers. Als wij hierover iets zeggen, worden we voor een groot gedeelte genegeerd en een gevoel van geen respect.Wat kunnen wij daartegen doen? Wat zijn onze rechten en hoe kunnen we hierin best te werk gaan???? Onze vraag is: moeten al de medeeigenaars een contract ontvangen hebben tussen eigenaar-syndicus om een opzeg hiervan te kunnen doen?? wie kan de opzeg doen van de overeenkomst met de syndicus? moet dat meerdere eigenaars zijn? of een meerderheid? Waar kunnen wij best terecht om uit dit kluwen te geraken??? Vele mede-eigenaars worden er echt ziek van en voelen zich machteloos en misbruikt. Ik hoop dat jullie ons advies hierin kunt geven, zodat wij met een goede, betrouwbare syndicus verder kunnen. Bedankt bij voorbaat en vriendelijke groeten, ML
Dag Marie,
Bedankt voor uw vraag. Laat me beginnen met te zeggen dat de situatie die u beschrijft compleet ontoelaatbaar is. Laat ons even dieper ingaan op je vragen:
1) Contract syndicus: typisch gezien wordt er op de AV via stemming één mede-eigenaar aangeduid die tekent in naam van de VME. Dit contract is dan geldig voor allen. Dat je geen contract gezien hebt is goed mogelijk. Veel mede-eigenaars volgen dat niet goed op en in de meeste gevallen hebben zeker niet alle mede-eigenaars het contract gelezen (wat niet slim is want op die manier kun je toch geen deftige beslissing nemen). Jij bent echter gekomen nadat de syndicus al aangesteld was en moest dus gewoon het bestaande contract aanvaarden of beslissen om niet te kopen. Wat je wel kunt doen is je recht als mede-eigenaar uitoefenen en het huidige contract van de syndicus aan hem opvragen.
2) Voor de opzeg moet je een gewone meerderheid hebben. Dwz. 50%+1 van de stemgerechtigden die voor ontslag stemmen. Hierbij moet je wel uitkijken mbt ontslagvergoeding. Deze staan ook in het syndicus contract vermeld.
3) Moet je de situatie op zijn beloop laten? Het antwoord hier is volmondig NEEN. Ik zou hier een advocaat opzetten. Ik raad die niet snel aan maar in dit geval zou ik dit sterk aanraden om verschillende redenen: (a) om schadevergoeding te eisen (de inkomsten van die huur die moeten op zijn minst aan de VME toekomen). (b) als je de situatie nooit aankaart dan maak je kans dat er na een periode van 30 jaar de situatie geregulariseerd wordt in het voordeel van de mede-eigenaars die de fout begaan zijn (toegegeven, ik ben dit niet 100% zeker dat dit in de mede-eigendom kan, maar in geval van gewone buren kan het zeker!). (c) om de situatie verplicht ongedaan te maken en een duidelijk signaal te geven naar die paar mede-eigenaars die zich zomaar alles toeeigenenen.
Indien je dat wenst kan ik je in contact brengen met een advocaat die gespecialiseerd zijn in mede-eigendom. Laat maar iets horen als je wil dat ik je in contact breng. Laat dan wel even je regio weten.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Ik zou er willen aan toevoegen dat in dit geval de syndicus gewoonweg zijn waslijst van wettelijke verplichtingen (sinds de wet van 2 juni 2010) als beheerder van de gemeenschap niet naleeft, zodat het begrip ‘contract’, dat voor eventuele aanvullingen moet zorgen indien nodig, eigenlijk weinig ter zake doet.
Des te gemakkelijker om een advocaat aan te spreken.
Vraag,Wat moeten we doen om onze syndicus te onslaan met een contrakt van 1 jaar
Dag Dirk,
U moet het ontslag van de syndicus agenderen en een vergadering bijeenroepen. Als u 20% van de aandelen bijeen haalt kunt u op die manier een bijzondere AV bijeenroepen. Als dat niet lukt dan moet u de eerstvolgende AV afwachten.
Groetjes,
Jessie
In ons gebouw(er zijn 4 appartementen en 16 garages) is er geen contract met de syndicus. Sinds verleden jaar algemene vergadering heeft de syndicus niets meer gedaan(er is zelfs geen verslag van die vergadering gemaakt) en er is geen communicatie meer. In augustus heeft een mede-eigenaar contact kunnen maken. De syndicus zou een vergadering houden op 10 september maar tot nu toe niets en ook geen reactie op de mails zelfs niet op de mail van een advokaat waarvoor de syndicus sinds maart dringende werken had moeten laten uitvoeren rond een schouw om water inseipeling te verhelpen. Nu probeert een lid van de raad van mede-eigedom(daar zitten 2 mede-eigenaars in) dat de syndicus de rekening opmaakt en zijn ontslag geeft.
Wat ik u kan aanraden is het volgende. Verzamel handtekeningen van mede-eigenaars voor min. 20% van de aandelen van het gebouw om een Bijzondere AV te organiseren met als agendapunten: 1) Ontslag syndicus en 2) Aanstelling nieuwe syndicus. Stuur deze brief aangetekend met de handtekeningen en de agendapunten naar de syndicus. Uw syndicus is wettelijk verplicht om hierop binnen de 30 dagen een uitnodiging te sturen voor deze AV. Doet hij dit niet dan kan u zelf deze Bijzondere AV organiseren en het ontslag laten stemmen. Als u officieus al een nieuwe syndicus op het oog hebt die u dan zal verkiezen dan zal hij of zij u wel willen helpen om ervoor te zorgen dat dit volgens de wettelijk correcte manier verloopt.
Bij ontslag is uw syndicus dan bij wet verplicht om alle documenten over te dragen binnen de 30 dagen aan de nieuwe syndicus of de voorzitter van de laatst gehouden AV als er geen syndicus is. Zelfs als hij dit niet doet heb je in ieder geval met de bekrachtiging van de nieuwe syndicus wel de vrijheid om terug het beheer correct te laten doen.
PS: je kunt ook je oude syndicus voor het gerecht dagen om schadevergoeding te eisen voor de schade als gevolg van het feit dat hij of zij niet gereageerd heeft op de dringende werken.
Eén van de mede-eigenaar S.G. bezit een auto, maar geen garage. De ingang van de garages heeft een ” koer om uitsluitend de auto’s die wel een garage hebben,te manoeuvreren. “(Geen auto parking, geen spelende kinderen zo staat het in de B.A.). Volgens S.G.(Albanese origine) : “ik ben eigenaar, ik doe wat ik wil, het is mijn recht, ik zet mijn auto waar ik wil”. Ondertussen is het reeds meer dan één jaar dat hij zijn wetten stelt want volgens hem is een B.A. “OUD en DEUGD niet”. Met schrik doe ik elk jaar een A.V. waar ik door hem en zijn vrouw publiek word vernedert, beticht en uitgescholden.
Onlangs werd hij betrapt dat zijn keldersleutel op alle andere kelders van de M-E paste!!! Hij gebruikt het warm water van de gemeenschap (washok kelder) om zijn vaat te doen en koud water om zijn W.C. door te spoelen. Ze gebruiken de W.C.( washok kelder) om hun behoefte er te gaan doen.
Moet ik als beheerder van het gebouw hiervoor naar de Vrederechter?
Niemand van de M-E zal willen getuigen, want allen hebben er schrik van.
Vraag ; Onze syndicus heft een contract van 1 jaar dat vervalt op 1-4-2014 ,hij zegt dat hij doorgaat .hij werkt als zelfstandig immo eigenaar onder zijn naam op contract .maar hangt uit dat zijn immo kantoor syndicus is in ons gebouw .hij werkt dus onder het BIV nummer van zijn kantoor op zijn naam . Kan dat . met dank . Dirk Dhossche
Op zich denk ik niet dat dit noodzakelijk een probleem is. Een vennootschap kan overigens enkel als syndicus optreden als alle zaakvoerders door het BIV erkend zijn. Als zijn naam op het contract staat is hij ook verantwoordelijk als syndicus.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
hallo Jessie,
Met heel veel belangstelling heb ik uw artikel over het Contract Syndicus gelezen. Er zitten heel wat elementen in die op voorhand goed moeten afgewogen en doorgepraat worden. Ik zal dit document zeker meenemen als de discussie hierover bij ons wordt opgestart. Heel veel dank voor je uiteenzetting en proficiat voor al het werk en je steun aangaande deze materie.
Jef Van Hooydonck.
Beste Jessie
Geen vergelijkingspunten.Geen enkele eigenaar heeft kopij van de overeenkomst VME – Syndicus ontvangen Gebeurdez allemaal in de strikste h-geheimhouding !!!!
Nogal democratisch hé !
Groetjes
Roland
beste Jessie,
mijn neef heeft een appartement in een residentie en de huidige syndicus (in dienst van een grote maatschappij) heeft een nieuw contract op de algemene vergadering voorgesteld, het vorige was voor één jaar en de huidige syndicus maatschappij zou failliet verklaard worden. de syndicus heeft een andere BVBA opgericht en zou voortaan als syndicus optreden. een beetje ingewikkeld is het zeker.
het contract is op de AV niet besproken, omdat er nog een fout inzat.
op de vraag van een eigenaar hoe de voorwaarden zijn was het antwoord: zijn de zelfde als van de vorige syndicus.
het is de volgende dag getekend door de voorzitter.
ik heb het contract opgevraagd en wat blijkt:
– het is voor drie jaar
– clausule dat bij voortijdige beëindiging door de residentie een half jaar vergoeding betaald moet worden
– dat bij voortijdige beëindiging door de syndicus geen vergoeding betaald moet worden
bovendien was het ondertekenen van het beheerscontract half februari en de oprichting van het syndicus kantoor eind maart. dus dat wil zeggen het nieuwe beheerscontract ongeldig is.
na veel discussie heeft de syndicus besloten om een BAV te houden, teneinde een nieuw contract te stemmen met een periode van 3, of 2, of 1 jaar.
bovendien is de voorzitter van de RvM-E ook nog eens commissaris van de rekeningen.
ik denk dat dit geen gezonde situatie is. dat blijkt ook wel uit een aantal discutabele kosten die opgevoerd worden.
helaas zijn er in deze residentie te weinig eigenaars met voldoende competentie om te kunnen bijsturen. tot op heden is er niemand die de pijnpunten ter sprake brengt.
groeten,
Sjaak Lous