Ik krijg regelmatig de vraag van mede-eigenaars of het mogelijk is om ze te begeleiden om syndicus te worden in hun gebouw. Het is voor een mede-eigenaar inderdaad mogelijk om syndicus te worden in hun gebouw. In dit artikel bespreken we enkele zaken die u in het oog moet houden wanneer u overweegt om syndicus te worden:
De relatie met de andere mede-eigenaars
Als syndicus is het belangrijk dat u goed bent in het communiceren met de andere mede-eigenaars. Mede-eigenaars zullen u van tijd toestemming vragen voor bepaalde zaken die u dan misschien zal moeten weigeren. Op dat moment is het belangrijk dat u goed kunt uitleggen wat de reden voor een eventuele weigering hiervoor is. Wat ik meestal in zulke situaties aanraad is om het voor te leggen op de algemene vergadering maar dit is niet altijd mogelijk.
Onpartijdigheid is ook zeer belangrijk, als bepaalde mede-eigenaars het gevoel hebben dat u andere mede-eigenaars voortrekt dan komt uw onafhankelijke positie in het gedrang. U moet alle mede-eigenaars altijd onpartijdig behandelen en de schijn dat dit niet het geval is kan moeilijkheden veroorzaken.
De grootte van het mede-eigendom
Wanneer het gebouw meer dan 20 kavels bevat raad ik meestal af om het beheer zelf te gaan doen. De reden hiervoor is dat met de grootte van het gebouw ook extra verplichtingen door de wetgeving opgelegd worden. Zo moet men bijvoorbeeld een dubbele boekhouding gaan voeren en een raad van mede-eigendom gaan oprichten. Desalniettemin ken ik verschillende mede-eigenaars die grotere gebouwen beheren (zelfs soms met meer dan honderd appartementen) en die dat goed doen, maar men moet dan wel voldoende tijd reserveren en liefst een helpende hand van één of meerdere andere mede-eigenaars krijgen.
Voldoende tijd hebben
In grotere of oude gebouwen zal de frequentie waarmee er problemen zijn met het gebouw ook wat oplopen waardoor men toch voldoende tijd moet reserveren om het beheer goed te kunnen doen. Als er problemen zijn, bent u tenslotte als syndicus het aanspreekpunt en moet u alles coordineren om het geregeld te krijgen. Nu moet ik wel zeggen dat de tijd die nodig is voor een goed beheer soms serieus overschat wordt. De meeste mede-eigenaars die syndicus zijn doen een goed beheer van hun gebouw met minder dan een halve dag werk per maand. Sommige maanden is er geen werk, andere maanden (bv. de maand waarin de vergadering valt) is er dan weer iets meer werk.
De complexiteit van de wetgeving die gevolgd moet worden
De wetgeving is er sinds 2010 niet gemakkelijker op geworden. Het takenpakket van de syndicus is uitgebreid geworden is dit is voor veel mede-eigenaars dan ook de reden geweest om het beheer uit te besteden aan een beroepssyndicus. Veel mede-eigenaars zijn hier ondertussen echter op terug aan het komen omdat ze ontevreden zijn met het beheer van hun beroepssyndicus. Om deze mede-eigenaars te helpen zijn we recent gestart een online opleiding syndicus waarin we de wetgeving vanuit praktisch oogpunt uitleggen in een verstaanbare taal.
Is het beheer door een mede-eigenaar dan beter?
Vandaag wordt volgens een enquete van Test-Aankoop 20% van de appartementsgebouwen beheert door een mede-eigenaar. Volgens diezelfde enquete zijn mede-eigenaars over het algemeen ook meer tevreden van een mede-eigenaar die syndicus is, dan een beroepssyndicus.
Wat zijn jullie ervaringen? Hebben jullie een mede-eigenaar die het beheer doet of een beroepssyndicus? Zijn jullie tevreden met zijn of haar beheer? Ook, als u zelf syndicus bent: wat is uw ervaring bij het beheer van het gebouw? Hoeveel tijd besteedt u aan het beheer?
Graag had ik alles geweten over syndicus zijn en syndicus worden !
Dank voor uw antwoord
Dag Dirk,
Bedankt voor uw vraag. Wij organiseren hierover een cursus die u mogelijks zal interesseren. Zie ook http://cursus.smartsyndic.be/landing/opleiding-syndicus
U mag me anders ook bellen op 0486/909963 of mailen.
Groetjes,
Jessie
Ik doe dienst al enkele jaren als syndicus, ik kon u vertellen dat het niet makkelijk is, hoewel er maar 3 mede-eigenaars zijn. 2 op 3 zijn tevreden van mij.
Ja, als u te doen heeft met een mede-eigenaar (altijd dezelfde) naar wie u altijd moet nalopen om geld van hem te krijgen om de facturen te kunnen betalen! Ik ben goed in het communiceren, maar als deze problematieke mede-eigenaar niet meer communiceert want hij weet dat hij schuldig is, en een privaat een nieuwe rekening opent dat hij MEDE EIGENAARS noemt, zonder de toestemming van de andere, dan???
Als u mede-eigenaars wil zijn, moet u meer dan geduld en zenuwen hebben, …en ook geld om de deurwaarder niet aan de deur hebben.
Beste Jessie,
Onze mede-eigendom bestaat uit 220 kavels. De syndicus is dus vanaf 1 januari 2013 verplicht een dubbele boekhouding te houden. Mijn vraag is wanneer het jaar uitdraait op een winst of verlies dan kan men hiervoor toch geen winst- of verliesrekening gebruiken in de balans maar mag men dit dan niet optellen of aftrekken van het kapitaal? Ik weet dat in de normale boekhouding werken met het kapitaal geen optie is maar verschilt in dit opzicht een mede-eigendom niet van een beroepsactiviteit?
Marina
Een mede-eigendom heeft geen kapitaal en bijgevolg geen 100000 rekeningen.
In principe maakt de mede-eigendom ook geen winst of verlies.
een mede-eigendom is ook wettelijk vrijgesteld van belastingen rechtspersonen.
milo marescaux
Beste Marina,
Een mede-eigendom kan nooit winst of verlies maken. In eerste instantie worden er dus aankoopfacturen geboekt die een verlies zullen laten blijken. Vanaf het moment dat dit verlies wordt doorgerekend naar de mede-eigenaars (klanten) dan valt dit verlies volledig op nul omdat dit dan geboekt wordt op een opbrengstrekening.
-50000 aan kosten
+50000 doorrekening aan mede-eigenaars
resultaat nul
En er bestaat inderdaad geen kapitaalrekening.
Mvg,
Eddy
Best NIET doen, je bent naast de functie van syndicus, ook de huisbewaarder én de klusjesman, allemaal voor dezelfde vergoeding wel te verstaan.
Zit in een bouw met 32 appt. Syndicus ( eigenaar ) is chinese vrijwilliger, nooit verkozen door een AV – vertegenwoordigd 32 apptn maar dacht dat max 20 mocht zijn – boekhouder is geen eigenaar noch huurder en die 2 mannen hebben het voor het zeggen want de meerderheid van de eigenaars is te laks en/of gemakzuchtig om tegen die mannen in te gaan. Ook verschillende eigenaars die verhuren en enkel huur willen ontvangen. Wat kan ik doen ?
Als uw syndicus nooit verkozen werd op een AV dan is er eigenlijk geen syndicus en wellicht ook geen syndicuscontract (wettelijk verplicht). In dat geval kunt u naar een rechter stappen en vragen een beroepssyndicus aan te stellen. Het klopt echter niet dat een mede-eigenaar die syndicus is slechts een appartement met max 20 kavels kan beheren. Hoewel het iets is wat ik afraad, omwille van de extra complexiteit (bv. dubbele boekhouding edm), is het een fabeltje dat ik al meermaals gehoord heb. Het feit dat de boekhouding niet gedaan wordt door een eigenaar of huurder hoeft op zich ook geen probleem te zijn.
Geachte Jessy,
Is het mogelijk om een gepast boekhoudigprogramma aan te wijzen voor een residentie met 14 kavels. Ik veronderstel een eenvoudid type, misschien wel een exelleke?
Beste groeten.
François.