Guy stuurde ons de volgende vraag: Ik ben lid van de raad van beheer.
In de algemene inkomhal hebben we regelmatig last van vandalisme.
Mij wordt gevraagd om als beheerraadslid hiervan aangifte te doen, iets wat ik volgens mij enkel kan voor mijn persoonlijke schade.
Heb ik het mis te zeggen dat de Syndicus verantwoordelijke heheerder is en aangifte dient te doen voor de schade aan delen van de gemeenschap ? En kan deze aangifte ook alle schade van benadeelde mede-eigenaars bevatten?”
Ons antwoord: Onze ervaring bij de politie is dat het niet echt uitmaakt wie er de aangifte doet bij de politie. Desalniettemin, wil ik toch even benadrukken dat het in principe niet aan de raad van mede-eigendom maar aan de syndicus is om aangifte te doen. Zoals ook in het vorige artikel werd aangegeven, de enige wettelijk opgelegde taak van de raad van mede-eigendom is om de syndicus te controleren.
Het gebeurt jammer genoeg maar al te vaak dat de syndicus de rol van de raad van mede-eigendom “misbruikt” om het werk voor zichzelf te ontlasten. Zo wordt aan de raad van mede-eigendom vaak gevraagd om werkmensen binnen te laten, de uitvoering van werken te controleren, offertes te verzamelen, en ga zo maar voort. Deze taken vallen eigenlijk niet onder de verantwoordelijkheid van de raad van mede-eigendom tenzij deze daar expliciet de opdracht voor gekregen heeft op de AV. Er zou immers discussie kunnen ontstaan over de aansprakelijkheid wanneer er iets foutloopt.
Velen maken hierdoor ook de bedenking: waar betalen wij de syndicus eigenlijk voor? Wat zijn jullie ervaringen met de uitvoering van de taken van uw syndicus? Zijn jullie tevreden over de opvolging en uitvoering hiervan?
Vandalisme is er altijd geweest, maar het wordt er zeker niet beter op.
Ook wij hebben recent meerdere voorvallen gekend. Voor de gemene delen gebeurt aangifte best door de syndicus; voor de private delen door de respectievelijke eigenaars, maar je kan de PV’s laten koppelen. Dit kan interessant zijn mochten de daders ooit gevonden worden. De kans dat dit gebeurt is echter zeer klein; de politie vraagt dan ook steevast of er camerabeelden zijn. Een investering die eerder is weggelegd voor grotere residenties.
Kijk ook even de verzekeringspolis na, soms zijn dergelijke schadegevallen mee verzekerd. Foto’s zijn belangrijk om schadeclaims te ondersteunen.
Wat die deur opendoen betreft voor werkvolk. Waar eindigt de taak van de syndicus en begint de taak van de concierge ?
Bedankt voor alle interessante gegevens. Ik heb een vraag.
Aan zee kan het vrij complex zijn. Hier hebben we één grote site Apollo, met 11 onderverdelingen en in totaal 402 appartementen/studio’s met garages en staanplaatsen …+/- 600 met elk een eigen raad van medeeigendom en minstens één maal per jaar is er ook een algemene raad die samenkomt voor de gemeenschappelijke delen van de 11 samen.
Elk van de raden gaf aan de syndicus een vrijstelling van 2.500 € voor herstel en of instandhoudingswerken…met goedkeuring van de voorzitter van de RVM. Wilt dit zeggen dat de syndicus bij …hoogdringendheid mag beschikken over 2500 x 11 = 27.500 euro ???
Bedankt voor een eventueel antwoord.
Mvgr
Wim Knecht
Dag Wim,
Bedankt voor uw vraag. Het is moeilijk voor mij de situatie te beoordelen omdat ik de statuten van het complex niet ken. In zo’n groot gebouw is de kans groot dat er naast de hoofdvereniging met deelverenigingen gewerkt wordt. Dan is het mogelijk dat die vrijstelling voor elk van die deelverenigingen geldt. Het is overigens ook wel zo dat men steeds verantwoording moet afleggen voor het gevoerd beleid, maar het is zeker geen slecht idee om op uw goede te zijn. Misschien gewoon eens uw syndicus hierover ondervragen?
Met vriendelijke groeten,
Jessie
DE vrijstelling van 2.500,00 € per deelgebouw, geldt niet voor dringende werkzaamheden. Voor dringende gevallen treedt de syndicus zelfstandig op en beveelt hij de werkzaamheden zelfs al bedraagt de herstelling meer dan 2.500,00 €.
Voor niet dringende werken geldt het bedrag wel van 2.500,00 €, per deelgebouw.
Indien in deelgebouw A bijvoorbeeld dakwerken moeten uitgevoerd worden die ca 10.000,00 € bedragen, dient de syndicus te zorgen voor minstens twee offertes.
Uiteraard mag de syndicus de vrijstellingen NIET cumuleren, en zeggen dat hij de dakwerken aan gebouw A mag uitvoeren daar hij over een vrijstelling van 27.500,00 € beschikt voor alle gebouwen samen.
Is dit voldoende.
Hartelijk dank voor dit antwoord dat trouwens vrij logisch is.
Ruim voldoende.
Bedankt
Wim Knecht
Geachte,
aansluitend bij wat hiervoor gezegd is heb ik de volgende vraag. In de inrit van de ondergrondse garage van ons appartementsgebouw (89 appartemenen) staat een bewakingscamera omdat de toegang tot de garage misbruikt wordt om toegang tot het ganse gebouw te krijgen. Hebben leden van de Raad van mede-eigendom recht op toegang tot de beelden om bvb tna te kijken wat er tijdens de nacht gebeurt aan de ingangspoort en uit de beelden dan mogelijke conclusies te trekken. voor’t ogenblik kan alleen de syndicus de beelden bekijken (heeft het paswoord) maar deze werkwijze is traag en onbevredigend.
Vriendelijke groeten,
Herman Piqueur.
Ik zou geneigd zijn de syndicus hierop aan te spreken en het wachtwoord te vragen. Als hij weigert zou ik het als punt op de dagorde van de volgende vergadering opnemen zodat er gestemd wordt over dit punt.
Met vriendelijke groeten,
Jessie
Mijn inziens ware het aangewezen dat de algemene vergadering, naast de syncus, tevens aan de raad van mede-eigendom de toestemming geeft om deze beelden te bekijken.
Dan stel ik mij de vraag. Waar dient de wet op de privacy nog ? Ik zou de toegang alleen maar geven aan de politie. Zij hebben het recht om met zulke zaken om te gaan zonder de privacy te schenden. Ik zou de Raad van Mede-eigendom zeker geen toestemming geven om beelden te bekijken. Dat geeft buiten dit probleem nog alleen maar extra problemen binnen de gemeenschap.
Bij ons waren er ook diefstallen en vandalisme. Toen zijn de bewakingscamera’s ook ter stemming gekomen. De meerderheid stemde tegen omwille van de privacy, het gebruik van de beelden door de Raad van Mede-eigendom en het nut hiervan. Ik zeg het nut hiervan omdat camera’s ook niet altijd de daders kunnen identificeren (door gebruik van bivakmutsen, kappen, onherkenbaar maken, etc. …).
de synd. vergat het werkkapitaal en het spaarbedrag op te vragen voor 3e en 4e kwartaal 2012. Nu vordert hij de vergeten bijdragen en die van het
1e en 2e kwartaal allemaal samen op. Kan dat. Het gaat algauw over meer 411 achterstallen en 1.052 € voor het 1e kwartaal 2013 terwijl het 2e kw.
reeds op komst is. Wij verhuisden na verkoop op 20 maart. Kan dit allemaal en wie moet nu wat betalen. Vriendelijke groeten. Leo V.E.
De datum waarop de akte verleden werd bij de notaris wordt gebruikt om te zien welke kosten door de oude dan wel de nieuwe eigenaar betaald moeten worden.
Groetjes,
Jessie
nota: spaarbedrag is bijdrage voor vervanging van de liften. Sorry.
Dag Jessie,
Ben net bezig met het nz van de verzekeringsmaatschappij inzake het opstarten van een werkkapitaal. Men kan zich natuurlijk tegen alles en nog wat verzekeren…
In de basispolis lees ik bv. dat vandalisme, graffiti inbegrepen is. Een extra clausule juridische geschillen waarbij dan rechtbijstand voorzien is voor bv. het vandalisme kan erboven op genomen worden (160€/jaar erboven op). Graag had ik uw visie,ervaring gekend inzake deze verzekeringen. In de cursus hebt u aangeraden om als syndicus een verzekering genoemd “burgelijke aansprakelijkheid “af te sluiten. Kan het zijn dat het eerder om een “beroepsaansprakelijkheid gaat van syndicus, commissaris,… (beiden zijn mogelijk en de tarieven liggen immers ver uit elkaar(75€ versus 180€)
Alvast bedankt om uw visie te delen
Mvg
Nancy
Dag Nancy,
Het gaat inderdaad om een burgelijk aansprakelijkheidspolis voor uw mandaat als syndicus. Andere verzekeringen worden soms verplicht via de statuten van het appartement.
Groetjes,
Jessie
Volmachtverlenen
ik ben syndicus/eigenaar van een gebouw van 5 appartementen.Een girorekening werd geopend op naam van de VME. Via deze rekening zullen bedragen ontvangen worden en tevens kostenfakturen betaald .
Als syndicus heb ik toegang tot deze rekening , via een bankkaart en via elektronisch bankieren.
vraag : is het gebruikelijk/verplicht om een volmachtdrager te kiezen en aan te duiden via de algemene vergadering ? mvg JP
Dag Jan-Pieter. Bedankt voor uw vraag.
In principe is hiervoor geen wettelijke verplichting. U bent als syndicus als enige aansprakelijk voor uw beheer. In sommige gebouwen bestaat de traditie wel om een eigenaar aan te duiden. Sommige syndici gaan hierin mee en laten dit toe. Anderen laten dit niet toe omdat ze vinden dat dit niet strookt met de wetgeving. De redenering is dan: Hoe kun je verantwoordelijk zijn voor iets waarvoor je geen zelfstandigheid hebt.
Als het puntje bij het paaltje komt en er zijn onregelmatigheden en/of u hebt de wetgeving niet gevolgd dan zal u aansprakelijk gesteld kunnen worden. Het is daarom zoiezo belangrijk om het volgens de letter van de wet te doen.
Een volmachtdrager kan een traditie zijn maar kan de zaken soms ook wel nodeloos complex maken. Bv. wat als de volmachthouder bv. met vakantie is of langere tijd in het ziekenhuis moet verblijven. Wie betaalt bv. de verwijlinteresten voor te laat betaalde facturen?
In de maand augustus heb ik onze syndicus van ons gebouw (Westende-Bad – 32 appartementen) een mail gestuurd om aan te klagen dat er mensen in onze blok grof vuil achterlaten in het vuilnislokaal waar huisvuil en papier wordt verzameld. Ik vroeg hem of hij de eigenaar wilde aanraden om die afval naar het gemeentelijk containerpark te brengen en in de toekomst geen grof vuil in het gebouw achter te laten. Tevens vroeg in dat schrijven naar de toestand en evolutie van de acties die afgesproken zijn op de vorige algemene vergadering.
Zijn reactie was:
1. nooit een antwoord ontvangen op mijn mail.
2. geen begroeting meer op straat of elders.
3. een publieke opmerking op de volgende algemene vergadering dat er iemand hier aanwezig is ‘die mij niet moet’.
Om geen polemiek te veroorzaken heb ik daar niet op gereageerd, maar de reacties van mensen na de vergadering waren wel positief voor mij.
Ik meld dit maar om eens te melden hoe een syndicus kan zijn of hoe zij niet graag hebben dat er geïnformeerd wordt neer de stand van zaken. Blijkbaar beschouwen zij dat als een controle op hun werk of komen deze vragen ongelegen omdat hun echte werk (immo-kantoor) op de eerste plaats komt.
Heel waarschijnlijk mail ik niet meer naar onze syndicus en ga ik niet meer naar de volgend algemene vergaderingen, dan kunnen mij die zorgen mij ook niet meer bezighouden.
Vriendelijke groeten en heel veel succes voor het nieuwe jaar.
Jef Van Hooydonck.
0476/503 752
Ongelofelijk dat op deze site een “Syndicus” spreekt die dagdagelijk in de fout gaat. Marescaux …. dit jaar reeds in vijf gebouwen bedankt voor niet bewezen diensten, meerdere gebouwen op de helling!
Dag Leopold,
Voor alle duidelijkheid: Smart Syndic heeft geen enkele relatie met Marescaux (ik was zelfs niet op de hoogte dat hij syndicus is). Hij is net zoals u een gebruiker van dit forum. Het is iedereen toegestaan om te reageren op de artikels die ik geschreven heb, of men nu mede-eigenaar of syndicus is. Zo lang er (1) geen flagrante fouten in staan, (2) geen commerciële boodschappen in staan, (3) de regels van het forum correct gevolgd worden zie ik ook niet echt probleem en zal ik dus ook niet ingrijpen. Ik hoop dat je hiervoor begrip kunt opbrengen.
Dit gezegd zijnde, ik begrijp heel goed de frustratie die gepaard gaat met een slechte ervaring bij het kiezen van een syndicus (zonder me daarom over Marescaux uit te spreken want ik ken de situatie niet). Om mede-eigenaars te helpen bij de selectie van goede leveranciers ben ik recent begonnen met iedereen te vragen hun ervaringen te delen. U kan dit doen via https://blog.smartsyndic.be/evalueer-leveranciers – aarzel zeker niet om ook uw ervaringen te delen!
Groetjes,
Jessie
Omtrent de verzekeringspolissen van een residentie raad ik iedereen dat
een verzekering onderschreven is die de beroepsaansprakelijkheid van de syndicus dekt ( trouwens wettelijk verplicht ) en een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voor de syndicus en de leden van de RvM.
Dit is vooral belangrijk wanneer een eigenaar optreedt als syndicus.
De jaarpremie voor beiden is niet zo hoog maar kan zeer belangrijk zijn als er zich een ernstige zaak voordoet. Reden is dat de gewone burgerlijke aansprakelijkheid geen dekking geeft voor beroepsfouten en de verzekering beroepsaansprakelijkheid geen dekking geeft voor gewone aansprakelijkheid. Dus als men discussies en leemten wil vermijden bij een ernstig schadegeval : beide onderschrijven, dit is geen dubbele verzekering.
Onze inwonende concierge stond onaangekondigd om 20.30 aan onze binnendeur.
Hij verweet ons hem te treiteren en vroeg ons of we zelf conciërge wilden spelen
Wij voelden ons aangetast in onze waardigheid, de bewoordingen kwamen kwetsend en vernederend over.
Wij voelden de situatie aan als bedreigend en zijn bang voor wraakacties en pesterijen van zijn kant.
De syndicus zegt dat hij ons niet kan helpen omdat dit intern is.
Wat raadt u ons aan? Wij willen de zaak alleen maar oplossen.
Vriendelijke groeten
Als syndicus-eigenaar werd onze VME geconfronteerd met het volgende geval:
Eén van de eigenaars beweerde dat onze VME niet wettelijk was en wou hij samenvoeging van de twee gebouwen.De Vrederechter besliste dat wij wettelijk in orde waren. Ondertussen had ik een raadsman aangesteld om onze zaak bij het Vredegerecht te behartigen.Wel diende de VME zijn werkingskosten te betalen hetgeen correct werd betaald. Na de uitspraak heb ik met hem contact opgenomen met vraag wanneer de rechtsplegingvergoeding zoals dit gebeurde met het ander gebouw, en welke door de klager via het kantoor van zijn eigen raadsman werd gestort, ons zou doorgestort worden. Het laconiet antwoord was dat wij tevreden mochten zijn de zaak gewonnen te hebben en dat er dan ook geen sprake kon zijn dat het gestorte geld, komende van de klager,naar de VME kwam. Spijts een aangetekend schrijven , hebben wij nog geen bericht of vergoeding meer ontvangen.
Mijn vraag is : kan dat zomaar ,temeer dat het ander gebouw die ook in deze zaak betrokken was en ook gewonnen had, wel dezelfde vergoeding heeft ontvangen en onze VME niet ? Feit is dat onze advocaat een vette kluif aan onze zaak heeft gewonnen moest hij de rechtsplegingvergoeding in eigen zak steken.
Naar wie kunnen wij ons wenden om ons gelijk te halen.
Dank bij voorbaat , een ontgoochelde syndicus.
Na dit allemaal gelezen te hebben. Misschien eens een andere benadering?
Ik ben geen syndicus, doch gewone mede- eigenaar en lid van de RvME.
Het contract met de Syndicus bevat gewoonlijk twee delen. Zijn basisopdrachten die maandelijks forfaitair worden betaald en zijn bijkomende opdrachten voor extra werkzaamheden.
Als je de prijzen vergelijkt dan zie je bv. ook in ons gebouw dat een Syndicus 10 uur/maand betaald wordt om een vijftigtal appartementen te beheren. Dat is weinig!
Zeker met de steeds bijkomende/ opgelegde taken, wetgevingen, enz….
Syndicusschap is op zichzelf niet (meer) rendabel.
Een syndicus kan dus niet anders dan nevenactiviteiten (verzekeringen, immobiliën, …) erbij nemen of proberen hier en daar ” een graantje mee te pikken “. Wringt daar niet het schoentje?
Ieder bijkomend werk dat niet in de basisopdracht zit dient dus bijbetaald.
Om deze extra kosten voor de VME te vermijden is het logisch dat iemand, vooral kwa kosten voor uren en verplaatsingen van de Syndicus, sommige van deze extra taken overneemt.
Bv. Als er drie offertes dienen aangevraagd, dan dient de Syndicus drie keer naar het gebouw te komen en kan hij soms uren zitten wachten tot de kwestisieuse aannemer al dan niet opdaagt.
Kostpijs +/- 500,00 EUR per dossier(tje).
In vele gebouwen is er vraag naar de vroegere conciërge om alles een beetje vlot te laten verlopen en één in ander in het oog te houden. Een mede- eigenaar kan dit op zich nemen, doch dan komen de verantwoordelijkheden weer boven.
Het ” systeem ” werkt dus nog steeds niet goed.
Er is bijkomende wetgeving nodig?