Zit sinds 20 jaar in de RVM van een appartementsgebouw met 45-tal appartementen en iets meer garages. Sinds zover ik mij herinner worden de kosten voor de syndic over de verschillende appartementen en garages in gelijke delen verdeeld. In onze basisakte is maar één verdeling van de kosten voorzien, nl. volgens aandelen.
Enkele jaren geleden werd in de AV een discussie gestart over deze verdeling, met als gevolg dat we nu uiteraard 2 kampen hebben:
- de voorstanders van een nieuwe berekening, nu gebaseerd op een verdeling van de syndickosten volgens aandelen, bestaande uit de eigenaars van kleinere appartementen
- de tegenstanders die het bij het oude willen houden, uiteraard bestaande uit eigenaars van grotere appartementen
Als RVM hebben we daar eerst zelf wat discussie over gehad om dan uiteindelijk als standpunt in te nemen dat we al 20 jaar de rekeningen zo hebben goedgekeurd en dat we daar nu niet op terug moeten komen, dat in ieder geval 4/5 moet worden gehaald om een verandering door te voeren en dat een stemming op dat vlak alleen de gemoederen kan ophitsen en de eigenaars zal polariseren.
Volledigheidshalve moet ik daaraan toevoegen, dat ook de administratiekosten van de syndic, het vast recht koud water en het water gebruikt voor de gemene delen ook in gelijke delen worden verdeeld…..
Dit punt staat nu opnieuw op de agenda van de volgende AV: er is gevraagd uit te rekenen wat de impact financieel zal zijn voor elk van de eigenaars indien we overgaan naar een verdeling volgens aandelen van die kosten.
Mijn vragen in dit verband:
- Na mij verder geïnformeerd te hebben hieromtrent lees ik dat de wetten van 94 en 2010 op de mede eigendom eigenlijk slechts 3 verdeelsleutels voorzien: per aandeel, per nut en uiteindelijk per mix nut/aandeel en dat een verdeling in gelijke delen niet meer kan tenzij het voorzien is in de basisakte. Is dit correct? Wordt dit goed nageleefd?
- Is het feit dat men reeds 20 jaar die rekeningen goedkeurt op basis van gelijke delen een voldoende reden om dit niet te veranderen? Of moet de basisakte in die zin worden aangepast?
- Wetende dat de noodzakelijke 4/5 meerderheid voor die verandering van de verdeelsleutel nooit zal gehaald worden, kunnen de voorstanders van een verandering de zaak op een andere manier afdwingen? (ik denk maar aan nieuwe eigenaars die dit in de toekomst zouden kunnen aanvechten.)
- Zoals gebruikelijk in ons land zijn de wetteksten vaag en worden ze verschillend geïnterpreteerd. Wij moeten vast niet alleen zijn met die problematiek. misschien hebben andere reeds het licht gevonden, dan profiteren wij er graag van!
Alvast bedankt om op zijn minst enkel hints te geven.
Een bezorgde mede eigenaar die graag de goede verstandhouding in het gebouw zou willen behouden…..en die geen groot appartement heeft 🙂
6 Antwoord
https://blog.smartsyndic.be/qa/verdeling-lasten-gemene-delen/
https://blog.smartsyndic.be/qa/verdeling-per-10-duizendste-van-mede-eigendom/
https://blog.smartsyndic.be/qa/wijziging-kostenverdeling-appartement/
https://blog.smartsyndic.be/qa/kunnen-de-lasten-verdeeld-worden-volgens-de-waarde-van-de-kavels/
https://blog.smartsyndic.be/qa/herverdeling-van-de-lift-kosten-kan-dit-zomaar/
- …..20 jaar…..
Gedane zaken nemen geen keer. Begin met een schone lei.
…..basisakte …aangepast ?
Quid verplichte coördinatie ingevolge wet 2010 ?
- ………wetteksten vaag………
Niet volledig akkoord met deze opmerking.
De wetgever staat voor de moeilijkheid dat hij algemeen bindende richtlijnen moet uitvaardigen die tegelijk voldoende ruimte laten voor pragmatische oplossingen (geen keurslijf creëren door in details voor te schrijven) en zowel toepasbaarbaar zijn in een kleine VME (allerkleinste = 2 deelnemers) als in het vacantiepark met > 200 kavels.
Het probleem ligt eerder bij de verschillende beroepsgroepen rondom de VME die er geen belang bij hebben ”slapende honden (=ME’s) wakker te maken” en hun vastgeroeste routines, in hun belang, verder laten lopen.
De wetgeving ”appartementsmede-eigendom 2010” gaat er deels van uit dat mondige burgers, in een demokratische context, opkomen voor hun belangen en de geschapen controlemogelijkheden ernstig ter harte nemen.
De wetgever kan er echter niet voor zorgen dat slapende honden wakker worden.
Geachte
- Na mij verder geïnformeerd te hebben hieromtrent lees ik dat de wetten van 94 en 2010 op de mede eigendom eigenlijk slechts 3 verdeelsleutels voorzien: per aandeel, per nut en uiteindelijk per mix nut/aandeel en dat een verdeling in gelijke delen niet meer kan tenzij het voorzien is in de basisakte. Is dit correct? Wordt dit goed nageleefd?
Voor nieuwe gebouwen sedert 2010 wordt hiermee rekening gehouden; deze drieledige mogelijkheid is er gekomen na geleerd te hebben uit het verleden, en om meer rechtvaardigheid te bekomen in de kosten en lastenverdeling. Indien gewenst, kunnen oudere gebouwen hun statuten laten herschrijven, rekening houdende met deze nieuwe “moderne” mogelijkheid.
2. Is het feit dat men reeds 20 jaar die rekeningen goedkeurt op basis van gelijke delen een voldoende reden om dit niet te veranderen? Of moet de basisakte in die zin worden aangepast?
Ik ben in het bezit van rechtspraak die toch rekening houdt met de gevestigde handelswijze; daarbij blijvend vaststellende dat “juist” “juist” is, en dat de AV een verantwoordelijkheid draagt om de correcte toepassing van statuten na te streven.
3. Wetende dat de noodzakelijke 4/5 meerderheid voor die verandering van de verdeelsleutel nooit zal gehaald worden, kunnen de voorstanders van een verandering de zaak op een andere manier afdwingen? (ik denk maar aan nieuwe eigenaars die dit in de toekomst zouden kunnen aanvechten.)
Eventueel via het wetsartikel dat de kostenverdeling aanvechtbaar maakt op basis van een ongerechtvaardigd persoonlijk nadeel dat men ondervindt. De Vrederechter zal dan oordelen.
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
beste ontvanger, gegroet :
bovenstaande gelezen. opvallend is: met weinig gezond verstand komt de groep er nu niet, morgen niet ne nooit niet. de wetgever heeft de mogelijkheid gecreëerd met gezond verstand een keuze te maken tussen verdeling volgens de 10.000sten eigendom of het werkelijk gebruikersnut. voorbeeld ter verduidelijking: twee appartementen, één van 50/10.000 en het ander van 200/10.000: de syndicus heeft net zoveel werk aan het grote als aan het kleine, of niet soms ? dus: syndic kosten blok verdelen over de bestaande app. is heel logisch.
ander geval: iemand heeft een studio van 60/10.000ste op verdiep 7. andere mede-eigenaar heeft een ruim groot app van 240/10.000ste op gelijkvloers. allen hebben een keldergarage. volgens aandeel-kosten-verdeling zou eigenaar op gelijkvloer aan liftkosten en stroomkosten hierbij ongeveer het viervoudige mogen betalen t.a.v. de studio bewoner. deze laatste verbruikt wel ongeveer het tienvoudige aan stroomkosten toe de bewoner glvl. dit zijn de wantoestanden waaraan verholpen dient te worden en hier geeft de wetgever de ruimte!
