Een eigenaar heeft een gemeenschappelijke zolder in zijn appartement ( bovenste verdieping) geincorporeerd door via een vaste trap en een doorboring van de zoldervloer deze zolder te verbinden met zijn appartement, door er vloerverwarming en ander nutsvoorzieningen aan te brengen.
De vrederechter beslist tot ofwel het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat, ofwel privatiseren van de zolder. De eigenaar zegt dat hij wel wil privatiseren maar wel gratis. Hij vergeet wel dat hij zijn appartement uitbreidt van een simplex van 132m2 naar een duplex van 200 m2 en aldus een aanzienlijke meerwaarde creeert. Mag ik als mede-eigenaar mijn deel van deze meerwaarde opeisen en/of hoe wordt de waarde van de zolder bepaald bij privatsering?
8 Antwoord
Voorzichtig antwoord , gemeenschappelijke zolder…..had geen nut voor de andere mede-eigenaars, eigenaar van de bovenste verdieping heeft toegang tot die ruimte en neemt deze in gebruik, helaas zonder toelating van de mede-eigenaars, beslissing AV.
De vrederechter beslist tot ofwel het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat, ofwel privatiseren van de zolder.
Om het samenleven in de VME totaal niet te verzieken is het aangewezen dat men rationeel en “menselijk” blijft. Het herstellen in de oorspronkelijke staat is zo goed als onbegonnen werk , het privatisern lijkt billijk.
De algemene vergadering zal deze “zaak” moeten bespreken en een standpunt innemen/ beslissing nemen
- oorspronkelijke zaak = not done
- privatiseren = aanvaardbare oplossing = de AV zal een deskundige aanstellen die de meerwaarde gaat bepalen , alsook het aanpassen van de statuten van het gebouw = uitbreiding appartement = aandelen wijzigen = alle kosten ten laste van die eigenaar en deze kunnen hoog oplopen…..
De bedongen/overeengekomen meerprijs per m2 kan men verrekenen aan de overige mede-eigenaars en deze aandelen afhankelijk storten in het “reservefonds” wat uiteraard kavel gericht dient te gebeuren. (let op dit is mijn visie , hoe ik persoonlijk deze zaak zou benaderen , feit blijft dat de AV uiteindelijk zal beslissen wat men gaat beslissen)
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en
gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan
ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Een eigenaar heeft een gemeenschappelijke zolder in zijn appartement ( bovenste verdieping) geincorporeerd door via een vaste trap en een doorboring van de zoldervloer deze zolder te verbinden met zijn appartement, door er vloerverwarming en ander nutsvoorzieningen aan te brengen.
In meer dan de helft van de vme’s is de “As Build” huidige situatie (totaal) niet meer conform de initiële statuten, een vervelende maar realistische vaststelling,..
De vrederechter beslist tot ofwel het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat, ofwel privatiseren van de zolder.
“De Vrederechter beslist”,…is tevens beslist dat deze wijziging notarieel (met kosten) dient te gebeuren aub?
De eigenaar zegt dat hij wel wil privatiseren maar wel gratis. Hij vergeet wel dat hij zijn appartement uitbreidt van een simplex van 132m2 naar een duplex van 200 m2 en aldus een aanzienlijke meerwaarde creeert.
Correcte synthese/besluitvorming,…
Mag ik als mede-eigenaar mijn deel van deze meerwaarde opeisen en/of hoe wordt de waarde van de zolder bepaald bij privatsering?
Hoofdcriterium voor de aandelen/gewicht/quorum bepaling is je beschikbare ruimte, maar secondair wordt (of kan) tevens rekening gehouden met : ligging (zon/shaduw) , functie (Berging/zolder <>leefruimte),..
_____________________________________________
Voorzichtig antwoord , gemeenschappelijke zolder…..had geen nut voor de andere mede-eigenaars, eigenaar van de bovenste verdieping heeft toegang tot die ruimte en neemt deze in gebruik, helaas zonder toelating van de mede-eigenaars, beslissing AV.
De vrederechter beslist tot ofwel het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat, ofwel privatiseren van de zolder.
Om het samenleven in de VME totaal niet te verzieken is het aangewezen dat men rationeel en “menselijk” blijft. Het herstellen in de oorspronkelijke staat is zo goed als onbegonnen werk , het privatisern lijkt billijk.
De algemene vergadering zal deze “zaak” moeten bespreken en een standpunt innemen/ beslissing nemen
- oorspronkelijke zaak = not done
- privatiseren = aanvaardbare oplossing = de AV zal een deskundige aanstellen die de meerwaarde gaat bepalen , alsook het aanpassen van de statuten van het gebouw = uitbreiding appartement = aandelen wijzigen = alle kosten ten laste van die eigenaar en deze kunnen hoog oplopen…..
De bedongen/overeengekomen meerprijs per m2 kan men verrekenen aan de overige mede-eigenaars en deze aandelen afhankelijk storten in het “reservefonds” wat uiteraard kavel gericht dient te gebeuren. (let op dit is mijn visie , hoe ik persoonlijk deze zaak zou benaderen , feit blijft dat de AV uiteindelijk zal beslissen wat men gaat beslissen)
Lijkt de beste en meest duurzame strategische lange termijn oplossing (wat Lebragard vermoedelijk bedoeld) de aandelen herschikken (is win win situatie : de zoldereigenaar een zeker hoger aandeel procent, naargelang zijn ) ten onrechte – van de gemeenschap ingenomen ruimte , alle andere eigenaars – wel rekening houdend met hun initieel aandeel – allen fractioneel iets minder).
Aan juridici dit verder te verdiepen, maar als de zolder eigenaar zijn hoger aandeel aanvaard (met hogere jaarlijkse bijdragen als consequentie / gevolg) dan valt er toch tevens iets te zeggen over het dragen van de eenmalige regularisatie kosten notaris, niet enkel en alleen door de zoldereigenaar, maar minstens een fractioneel stuk ten laste van de volledige vme,…?
12h59, 11/1/2024
adhv een vrij eenvoudige rekentool excel tabulator kan de vme vrij vlot en vlug de kosten/baten :
- Eenmalige investering/kost notaris,…
- Jaarlijks aangepaste wederkerende lasten
relateren en vergelijken zodat met diverse mogelijke scenario’s eenieder vrij vlot vooraf preventief weet waar zij/hij aan toe is, deze met cijfermateriaal onderbouwde (een zwakte van deze blog dewelke nogal eenzijdig administratief juridisch geent was, is en blijft ,…) SWOTT analyse zal helpen een verantwoorde gedragen toekomst beslissing te kunnen nemen hierin.
13h44, 11/1/2024,
lebragard9.54K Posted 49 minuten geleden
“Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en
gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan
ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.”
_______________________________________
Bovenstaande is de (wet) boek theorie,…
___________________________________
Lebragard, in 3/4 van de gebouwen worden in de praktijk ruimten & aandelen via de AV herschikt, (o.a. maar niet enkel en alleen om kosten te vermijden en ndaar va) en niet via authentieke akte, zijn al deze vme’s dan juridisch niet volledig meer sluitend in orde aub? 13h47, 11/1/2024
de wet is dwingend van toepassing en daar kan men niet van afwijken…..dus u kent het antwoord
Potje breken is potje betalen ….de VME moet in deze niet instaan voor “kosten” van en door iemand die op eigen houtje handelt zonder toestemming van de VME/AV !