Onze VME heeft deze week een rechtszaak verloren tegenover één van de leveranciers. Kan de raad van mede-eigendom beslissen om verder te procederen ( in beroep gaan) of om het vonnis van de rechtbank te aanvaarden? Of dient deze beslissing steeds te worden genomen door een (buitengewone) algemene vergadering van de mede-eigenaars ?
Voor het niet betalen van de facturen eist de tegenpartij interesten die neerkomen op 19% (!) op jaarbasis, wat aanzienlijk hoger is dan de marktprijs. Dit kan toch niet ?
4 Antwoord
Kan de raad van mede-eigendom beslissen om verder te procederen ( in beroep gaan) of om het vonnis van de rechtbank te aanvaarden?
De raad heeft géén autonome beslissingsmacht , dit is exclusief voorbehouden aan de VME/AV.
Of dient deze beslissing steeds te worden genomen door een (buitengewone) algemene vergadering van de mede-eigenaars ?
Inderdaad , de VME / AV moet daarover beslissen ……maak een kosten baten analyse….
Voor het niet betalen van de facturen eist de tegenpartij interesten die neerkomen op 19% (!) op jaarbasis, wat aanzienlijk hoger is dan de marktprijs. Dit kan toch niet ?
Dat kan (!) Wat is er contractueel overeengekomen , herlees de algemene voorwaarden aannemer contract ?
tip : het gebeurt meer dan men denkt dat een VME een offerte goedkeurt en nalaat in detail na te gaan het wat , waar wanneer en hoe de werken uitgevoerd zullen worden….geen opvolging of goedkeuring van de werken , garantie , betalingsvoorwaarden ect….en toch is het de VME die opdrachtgever en verantwoordelijk is en blijft , de syndicus niet.
Een offerte goedkeuren van bv. ‘werken aan het gebouw door aannemer B voor het bedrag van X euro’ ….zonder meer is Not Done , geeft bij minder goed uitgevoerde werken een hoop problemen en algemeen stelt men dat men géén rechten kan putten door zijn eigen onverschilligheid, onvoorzichtigheid, onbetamelijkheid maw. duidelijke afspraken tss beide partijen enerzijds de aannemer en anderzijds de VME is een noodzaak , zeker bij omvangrijke werken cfr. een lastenboek en bouwkundige die de werken coördineert/opvolgt want het is de VME bij monde van de syndicus die opdrachtgever is.
Ik heb rond dit onderwerp een bijkomende vraag.
Het is toch de syndicus die het technische beheer van (de algemene delen) het gebouw voor zijn rekening neemt. Is het dan ook niet logische dat hij ook de verantwoordelijkheid neemt voor de opvolging van zulke werken ?
In een VME waar ik lid van ben, heeft de syndicus de motor van de garagepoort eens laten vervangen (omdat deze blijkbaar onherstelbaar stuk was) onder de “bewarende maatregelen” (wat ik begrijp, want het gebouw kan niet meer goed afgesloten worden) .
Deze werken waren heel slecht uitgevoerd, de afstandsbedieningen en automatische opening werkten niet meer enz. Uiteindelijk heeft het geheel een veelvoud gekost om terug “normaal” te werken. Hier kan je toch moeilijk zeggen dat de opvolging niet tot de taken van de syndicus hoort….
Waar ligt dan de grens, en hoe moet je hier als VME mee omgaan ?
Alvast bedankt.
Beste
Maakt u voor de toekomst alvast goede afspraken over de opvolging van werken, desnoods met bepaalde goed uitgeschreven mandaten voor mede – eigenaren, vaak leden van de RvME. Zeker indien u voor welbepaalde werken een zekere bijzondere opvolging raadzaam acht of wenst.
Indien de syndicus de werken opvolgt en deze blijken nadien niet werkdadig, is het minstens nodig dat de syndicus, opnieuw bij wege van dringende en bewarende maatregel, dus al dan niet reeds met mandaat van de VME, de betrokken aannemer in gebreke stelt. Dit voor zover de onvolkomenheden tijdens de werken of zelfs bij de beëindiging (dus eigenlijk oplevering – ) niet konden worden vastgesteld…
19% intresten.. dat is bijzonder veel; ik vind het zeer vreemd dat de rechter hier geen matiging heeft toegestaan.
Hoger beroep aantekenen kan een dringend karakter krijgen indien het vonnis intussen betekend wordt en de beroepstermijn plots nog slechts één maand wordt… (tenzij deze begint te lopen IN de maanden juli en augustus en daarmee een verlenging ondergaat). Namens de VME zou best geschreven worden aan de tegenpartij dat omwille van het vergaderregime niet stante pede kan beslist worden en met de vraag om de betekening daarom niet te willen doen uitvoeren.
Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
Het is toch de syndicus die het technische beheer van (de algemene delen) het gebouw voor zijn rekening neemt. Is het dan ook niet logische dat hij ook de verantwoordelijkheid neemt voor de opvolging van zulke werken ?
Algemeen kan/moet men stellen :
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming
§ 1. De algemene vergadering beslist:
…..
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 3.89, § 5, 2° ;
en
Art. 3.89. Syndicus
§ 5. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van interne orde wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
2° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
……..
dus zoals u kan lezen is het de VME / AV die beslist en de syndicus voert uit maw. de rechtgevende macht is de VME en de syndicus is de uitvoerende macht……indien de syndicus zoals aangehaald in uw casus mbt. de vervanging motor garagepoort ‘bewarend , hoogdringendheid , behoud , voorlopig beheer ‘ maw. gebruik maakt van het ‘initiatiefrecht’ , zal deze zich moeten verantwoorden tijdens de eerstkomende algemene vergadering en het spreekt voor zich dat de opvolging van zulke werken door deze gebeurt….en indien deze werken niet goed zijn uitgevoerd en diens meer kan de VME/AV de syndicus daarvoor aansprakelijk stellen ! Be ware….bespreek dit tijdens die AV en neem een besluit/standpunt in !
Waar ligt dan de grens, en hoe moet je hier als VME mee omgaan ?
Inderdaad steeds een ‘dubbel /moeilijk’ gegeven…..feit blijft de VME / AV is de eindverantwoordelijke de syndicus handelt immers in naam en in opdracht van die VME , de syndicus is wettelijk gezien als enige (slechts) aansprakelijk. (merk op verantwoordelijk versus aansprakelijk)
Art. 3.89. Syndicus
§ 6. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
wet mede eigendom = https://www.biv.be/media/1461/download?inline=1
Voor het niet betalen van de facturen eist de tegenpartij interesten die neerkomen op 19% (!) op jaarbasis, wat aanzienlijk hoger is dan de marktprijs. Dit kan toch niet ?
Dat kan (!) Wat is er contractueel overeengekomen , herlees de algemene voorwaarden vd leverancier ?