We hebben één globale factuur voor de stroom in alle keldergarages, met ook laadpalen. Verdeling van de kosten zou normaal gebeuren a rato van het verbruik op ieders teller.
Grote verbruikers dienen op de AV een voorstel in om de vaste kosten uit deze factuur te verdelen volgens de quotiteiten ipv het verbruik. Hierdoor daalt hun factuur.
Ik denk niet dat er een wijze van verdelen expliciiet opgelegd in de statuten staat.
Hoeveel % moet dit voorstel halen voor goedkeuring?
4 Antwoord
De kosten/lasten verdeling moet gebeuren zoals bepaalt in de statuten , hetzij volgens quotiteiten , nuttigheidcriterium of een combinatie van beiden .
Lees uw statuten erop na.
Indien men de kosten/lasten verdeling anders wil dan bepaalt in de statuten kan de algemene vergadering daarover beslissen mits een 4/5 meerderheid EN dan zal men de statuten ook notarieel moeten laten wijzigen/aanpassen ! want de wet zegt art.3.85
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
en
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming (577-7)
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
wet mede eigendom : link
Vindt iemand in mijn statuten hoe de globale factuur electriciteit vd garages moet verdeeld worden?
Het ‘Zwitsers Hof’ omvat :
- 1 hoofdvereniging = beheer de algemene gemeenschappelijke delen
- 8 deel-subdeelverenigingen MET rechtspersoonlijkheid = beheer van de bijzondere algemene delen
De factuur elektriciteit van die bijzondere algemene delen vd garages moet verdeeld worden conform de bepalingen vd statuten en deze bepalen dat :
- de mede-eigenaars van de 21 garages
- de mede-eigenaars van 7 app. Residentie Ambrosiana
- de mede-eigenaars van 7 app. residentie Sachsenstern
al deze mede-eigenaars dragen de kosten/lasten van die particuliere of de bijzondere algemene delen en hun diensten en dit conform hun aandelen zoals vermeld in de tabel van art.9 , de aandelen in de bijzondere gemeenschappelijke delen. De overige mede-eigenaars van de andere deel- sub – verenigingen hebben daar niets mee van doen.
De lasten kosten , welke deze zijn staat in art.15 en 16 oa:
- alle gebruiks- en verbruikslasten
- de kosten van het nut en diensten die deze kosten teweegbrengen
Ken de ‘interne keuken’ niet ….is er 1 gemeenschappelijke elektriciteitsmeter ? zijn er ook privatieve leidingen in de garagecomplex ? laadpaal is deze gekoppeld aan de privatieve leiding of aan de gemeenschappelijke elektriciteit ect….welke AV beslissingen zijn er genomen mbt. deze materie door die deel- en subdeelverenigingen ? ect…..feit blijft dat de statuten bepalen dat de factuur elektriciteit volgens aandelen zoals ze voorkomen in de tabel van art.9 en zo moeten verrekend worden cfr. artikel 15 en 16.
Verder informeer u grondig mbt. de bevoegdheden/beheer van de HOOFDVERENIGING en de deel- en sub- deelverenigingen MET ELK ‘rechtspersoonlijkheid’ .
https://blog.smartsyndic.be/qa/algemene-vergadering-houden-voor-meerdere-deelverenigingen-samen/
ect…..
Reeds bedankt voor deze uitleg. We hebben tellers voor al de delen vd globale factuur: de gemene delen, de private garages en de laadpalen. De gemene delen worden idd verdeeld volgens de quotiteiten, geen probleem. Maar staat er ergens dat het prive gebruik in de garages en de laadpalen moet verdeeld worden volgens het verbruik op hun prive meter? Dit is natuurlijk logisch, maar toch vecht men deze ventilatie aan. Daarom zoek ik een paragraaf die zegt “betalen a rato van verbruik” voor meetbare kosten. Zou die er zijn?
De globale factuur elec bevat een deel vaste kosten, die niet wijzigt met de afname. Men wil dit vast deel als gemene kosten verdelen volgens quotiteiten en niet volgens meterafname. Dit bevoordeelt de grote verbruikers. Wat zeggen de statuten hierover?
Ik meen dat de kosten die verbonden zijn aan iets (zowel vast als variabel) moeten verdeeld worden volgens het gebruik ervan. Staat dit niet in de akte? Als de akte geen verschil maakt tussen vast en variabel zijn het per def beide, toch?
Reeds bedankt voor deze uitleg. We hebben tellers voor al de delen vd globale factuur: de gemene delen, de private garages en de laadpalen. De gemene delen worden idd verdeeld volgens de quotiteiten, geen probleem. Maar staat er ergens dat het prive gebruik in de garages en de laadpalen moet verdeeld worden volgens het verbruik op hun prive meter? Dit is natuurlijk logisch, maar toch vecht men deze ventilatie aan. Daarom zoek ik een paragraaf die zegt “betalen a rato van verbruik” voor meetbare kosten. Zou die er zijn?
We hebben tellers voor de gemene delen de privatieve garages en laadpalen…..
De gemeenschappelijke teller met EAN nummer geeft het gebruik vd gemene delen = een gemeenschappelijke kost voor die mede-eigenaars.
De teller (?) vd privatieve garages en laadpalen moeten dus privatieve leidingen zjn en het verbruik is een privatieve kost en géén kost voor die VME , net zoals het elektroverbruik van de appartementen met de privatieve EAN meter.
Vandaar mijn vraag ‘interne keuken’ zijn er privatieve leidingen ? of heeft de AV beslist dat men privatief gebruik kan/mag maken vd gemeenschappelijke leidingen voor bv. de laadpalen en diens meer en heeft men dan tellers bijgeplaatst….om zo het verbruik te bepalen ? of heeft men dit gedaan zonder toelating ?
zo ja , is men fout bezig ! met AV beslissing = men kent dan een gebruiksrecht (erfdienstbaarheid) toe of een persoonlijk recht en deze zijn zakelijke rechten en moet men notarieel inschrijven in de statuten…..en uw statuten zijn wat ze zijn en maken daar géén melding van.
Verder bepaalt uw statuten vh gebouw :
De statuten bepalen artikel 8 :
privatief binnen de kavel = de leidingen tot uitsluitend gebruik van een kavel voor het deel ervan dat zich binnen die kavel bevindt
privatief buiten de kavel = de leidingen voor water en elektriciteit specifiek voor het kavel .(meestal is er een privatieve kabel voorzien in de ondergronds garage aangesloten aan de privatieve zekeringskast en privatieve EAN elektro meter en niet zomaar aan een ’tellertje’)
Maw : dit verbruik is dus privatief aan te rekenen.
Algemeen principe is:
-verbruik gemene delen = gemeenschappelijke EAN meter op naam van de VME
-verbruik privatief = privatieve meter EAN nummer op naam van die mede-eigenaar
-het gemene verbruik = factuur voor die VME
-het privatief verbruik = factuur voor die mede-eigenaar
De globale factuur elec bevat een deel vaste kosten, die niet wijzigt met de afname. Men wil dit vast deel als gemene kosten verdelen volgens quotiteiten en niet volgens meterafname. Dit bevoordeelt de grote verbruikers. Wat zeggen de statuten hierover?
De globale factuur incl. de vaste kosten wat een onderdeel is van de globale factuur is de te betalen factuur van het gemene verbruik….een privé verbruik dmv. ‘gemene leiding ‘ kan daar niet inzitten en die factuur van de GEMEENSCHAPPELIJKE TELLER met EAN nummer is te betalen zoals staat in mn vorig antwoord nml. volgens en conform hun aandelen zoals vermeld in de tabel van art.9 , de aandelen in de bijzondere gemeenschappelijke delen cfr. de statuten, iets anders lees ik niet !
Ik zal het probleem eenvoudiger stellen. We hebben 20 garages waarin elk stroom verbruikt. Iedere garage heeft een meter. Maar Engie stuurt slechts één globale factuur (één EAN) voor deze 20 garages. Deze factuur bestaat uit een vast bedrag en een variabel bedrag ifv het verbruik. Ik zou de totale factuur verdelen a rato van het verbruik op de meters. Grote verbruikers willen echter het vaste deel verdelen volgens de quotiteiten en enkel het variabel deel volgens verbruik. Welk standpunt klopt met de statuten? Of moeten we hierover stemmen? Zo ja, hoe?
Alles is nieuwbouw, ook syndic is gloednieuw sinds 2024.
Ik zal het probleem eenvoudiger stellen. We hebben 20 garages waarin elk stroom verbruikt. Iedere garage heeft een meter. Maar Engie stuurt slechts één globale factuur (één EAN) voor deze 20 garages. Deze factuur bestaat uit een vast bedrag en een variabel bedrag ifv het verbruik. Ik zou de totale factuur verdelen a rato van het verbruik op de meters. Grote verbruikers willen echter het vaste deel verdelen volgens de quotiteiten en enkel het variabel deel volgens verbruik. Welk standpunt klopt met de statuten? Of moeten we hierover stemmen? Zo ja, hoe?
Alles is nieuwbouw, ook syndic is gloednieuw sinds 2024.
Behoudens malformaties uwentwege , is er geen probleem ! De 21 garages (geen zoals u zegt 20) hebben een X verbruik aantoonbaar via meter. (!)
De totale factuur is dus het privé gebruik van de 21 garages en het verbruik van de particuliere gemeenschappelijke delen zoals verlichting , de geautomatiseerde toegangspoort en dergelijke.
De eigenaars van de 21 garages betalen hun verbruik….EN
de totaal factuur MIN het verbruik van de 21 garages , wordt betaald door ALLE mede-eigenaars van die VME volgens hun aandeel zijnde :
- de mede-eigenaars van de 21 garages
- de mede-eigenaars van 7 app. Residentie Ambrosiana
- de mede-eigenaars van 7 app. residentie Sachsenstern
tip : de instrumenterende notaris van de statuten Notaris Helene De Waele kan u indien nodig bijkomende info geven…..
Vindt iemand in mijn statuten hoe de globale factuur electriciteit vd garages moet verdeeld worden? Elke garage heeft een teller.
Link naar statuten: https://1drv.ms/f/s!AoUvLlRtnhSTi1t5J8QcEVM683qs?e=w6R3Sz
Dank, Paul.