Ingevolge lekkende afvoerbuis in onze keuken (privatief), leed onze onderbuur gevolgschade. De herstelling van het lek zelf bleek dringend om verdere gevolgschade te voorkomen. De syndicus heeft mij een vakman-expert aanbevolen die de detectie opspoorde en nadien het lek zelf heeft hersteld. De blokpolis dekt de waterschade zowel voor de herstelling van het lek als voor gevolgschade, doch voorziet een franchise van € 260 te onzer laste als verantwoordelijken voor de waterschade en dat aanvaarden we ook aangezien het lek duidelijk van onze eigen infrastructuur afkomstig was. De opstart van de herstellingswerken vereiste een akkoord alsook de betaling van een voorschot op de geraamde herstellingskosten. Wij hebben dat akkoord meteen gegeven en dat voorschot zelf betaald om de effecten van de gevolgschade in te perken (goede huisvader-principe). Ik heb zelf rechtstreeks aangifte gedaan van de herstellingskosten (offerte + eindfactuur) aan de verzekeringsmakelaar per e-mail (steeds met syndicus in copy) en de syndicus deed dat zelf voor wat de offerte betreft m.b.t. de gevolgschade bij de onderburen. Het geheel werd reeds door de verzekeringsmakelaar doorgegeven aan de verzekeraar. Inmiddels is de factuur ter betaling van het saldo van de herstellingskosten toegekomen. Wie dient die nu te betalen : ikzelf en meteen of schiet de VME dit voor of dient er gewacht tot de verzekeraar het licht op groen zet en zelf deze herstellingsfactuur uitbetaalt aan de vakman-expert? M.a.w. hoe moet het verder? Bestaat hieromtrent een uniforme wettelijke procedure?
7 Antwoord
NEEN.(*)
Herlees uw basisakte.
Herlees uw blokpolis.
Herlees uw polis BA (familiale).
Herlees uw boedelpolis.
Verwittig uw syndicus en vraag (eis) kopie van zijn aangifte aan de verzekering blokpolis.
Reageer op de instructies die de syndicus ontving van de verzekeraar.
Doe aangifte bij uw verzekeraar boedelschade (met rechtsbijstand ?).
Doe aangifte bij uw verzekering rechtsbijstand.
http://kantoorvanwynsberghe.be/schadebeheer.html
https://blog.smartsyndic.be/qa/?s=franchise
https://blog.smartsyndic.be/qa/franchise-bij-waterschade/
(*) Omdat een brandverzekering in België niet verplicht is.
Via de omweg van de verplichting, steeds opgelegd in de basisakte, zal u waarschijnlijk GEEN enkel appartementsgebouw vinden zonder blokpolis.
Geachte
Wie heeft lekdetectie aangeboden ?
Is er een expert ter plaatse geweest?
Gaf deze een akkoord tot herstelling ?
Is er intussen een bevestiging van tussenkomst gebeurd door een verzekeraar ?
Het is namelijk vreemd dat de herstelfactuur niet rechtstreeks aan de maatschappij werd overgemaakt.
Astrid CLABOTS
CLABOTS Advocaten
De syndicus (een grote immofirma die actief is in gans België) heeft een vakman aanbevolen die vertrouwd is met het gebouw en die de lekdetectie heeft uitgevoerd, deze met foto’s heeft gedocumenteerd (expertfunctie) en een offerte heeft toegestuurd (herstelfunctie). De syndicus raadde mij aan om deze offerte zo spoedig mogelijk te aanvaarden, rekening houdend met de dringendheid van de herstelling (goede-huisvader-principe). Ik heb de offerte aanvaard en zelf het voorschot van 20% betaald en gelijktijdig werd de verzekeringsmakelaar ingeschakeld die een dossier heeft opgesteld en alles heeft doorgestuurd naar de verzekeraar van de blokpolis. Aangezien waterschade zowel privatief als voor de gemeenschappelijke delen uitdrukkelijk is ingedekt door de blokpolis, heb ik tot op heden de familiale & rechtsbijstandsverzekering nog niet ingeroepen. De inboedelverzekeraar had ik bij opstart van het dossier wél al ingeroepen, doch die heeft mij meteen doorverwezen naar de blokpolisverzekeraar. De blokpolisverzekeraar heeft dus expliciet noch zelf de expert aangeduid, noch vooraf een akkoord betuigd met de offerte voor de herstelling van het waterlek. Dergelijke procedure had de wachttijd voor herstelling verder doen uitlopen en bijgevolg de gevolgschade doen vergroten. Wat de gevolgschade bij de onderburen betreft werd geen direct initiatief genomen en enkel de offerte ter goedkeuring aan de blokpolisverzekeraar voorgelegd via de syndicus, aangezien dit aspect geen dringendheid inhield.
De blokpolisverzekeraar heeft nog niets van zich laten horen, bijna 2 maanden na de indiening van het dossier door de makelaar. De syndicus nodigt mij uit om het saldo van de herstellingsfactuur zelf te vereffenen, waarbij de VME mijn verschuldigd aandeel zal vergoeden van zodra de uitkering door de blokpolisverzekeraar in ontvangst is genomen. Ik heb de blokpolisverzekeraar, via de makelaar, echter gevraagd om mijn aandeel in de schadevergoeding rechtstreeks te vergoeden aangezien ik alle betalingen persoonlijk heb voorgeschoten en de vergoeding voor de gevolgschade wel via de VME, want dit dossier is in beheer bij de syndicus. Een echt beschreven procedure voor het principieel afhandelen van waterschade in appartementsgebouwen blijkt niet in het bezit van de syndicus te zijn.
Waar ik nu nog mee worstel is te weten (1) of het zinvol is beroep te doen op mijn familiale verzekering ter recuperatie van (een deel van) de vrijstelling te mijnen laste in geval van vergoeding door de blokpolisverzekeraar en (2) of ik mijn rechtsbijstandsverzekering nu reeds op de hoogte dien te brengen van het bestaan van dit schadedossier of pas vanaf het ogenblik dat zich een juridisch probleem of geschil stelt (bv. bij weigering van vergoeding door de blokpolisverzekeraar)?
Ongetwijfeld, en om diverse redenen als daar zijn : een veelvoud aan tussenpersonen (2 verschillende verzekeraars, 1 verzekeringsmakelaar en 1 syndicus) met daartussenin geplet de ter zake onervaren klant die geen jurist is en vooral oog heeft om de constante schade-ophoping (water is de ergste vijand van vastgoed) technisch zo spoedig mogelijk een halt toe te roepen via een door de syndicus aanbevolen firma die de herstelling trouwens goed heeft uitgevoerd. Daarbovenop het gebrek aan een duidelijk vademecum, hetgeen het onderwerp vormt van deze forumvraag.
Het is nu afwachten op de reactie van de blokverzekeraar die in elk geval uit z’n schulp zal dienen te komen en eventueel procedurefouten kan inroepen om aan uitbetaling van enige vergoeding te ontsnappen. Wie zich niettemin geroepen voelt om mijn laatste 2 vetgedrukte vragen te beantwoorden is steeds welkom. En wie zich geroepen voelt om de juiste werkwijze in een dergelijke gevallen kort, doch in verstaanbare taal samen te vatten weze geprezen.
