Geachte,
De gemene delen zijn nog niet opgeleverd door de aanhoudende problemen met brandveiligheid. Dit duurt nu al meer dan 3 jaar. De meerderheid van de privatieven is reeds opgeleverd.
Nu is er een ongeval gebeurd met de inrijpoort naar het garagecomplex die behoort tot de gemene delen en die dus ook nog niet opgeleverd is.
De syndicus spreekt de blokpolis aan om een schadedossier te openen.
Ik heb de syndicus verzocht om de bouwpromotor te contacteren zodat de ABR-polis een schadedossier kan openen teneinde te vermijden dat de poort stilzwijgend opgeleverd is door de schade te laten herstellen via de blokpolis.
Na contact met de verzekeraar van de blokpolis blijkt dat gemene delen die niet opgeleverd zijn geen voorwerp kunnen uitmaken van de verzekering alhoewel de VME een premie betaalt voor de verzekering van de gemene delen.
De syndicus werd een paar dagen geleden op de hoogte gebracht maar antwoordt voorlopig niet.
De syndicus gaat hier m.i. compleet in de fout door zijn vergissing niet toe te geven en verder met de verzekeraar van de blokpolis de herstelling van de poort te regelen.
Een bijkomend probleem is dat de gemene delen mogelijks ook niet verzekerd zijn door de ABR-polis.
De bouwpromotor heeft nog een ABR-polis lopende voor de niet verkochte (en niet opgeleverde) privatieven.
Is de bouwpromotor ook verplicht om de gemene delen met de ABR-polis te blijven verzekeren tot de voorlopige oplevering ?
4 Antwoord
Geachte
Complex, in die zin dat alle stukken in het dossier nauwgezet moeten worden gelezen.
Nu het dossier niet voorligt, een greep eerste vragen en reacties :
- Voor zover de Wet Breyne van toepassing was, is het eerstens al vreemd om te lezen dat privatieve delen al wél zijn opgeleverd … Zijn er PV’s van voorlopige – en desgevallend al definitieve oplevering opgesteld ?
- Is er een nadrukkelijk voorbehoud gemaakt voor de mankementen aan de poort ?
- Oplevering of niet, dit zou niet meteen een invloed moeten hebben op het al dan niet hebben van een verzekerbaar belang : de eigendomsrechten zijn over gegaan. Wél kan het schadegeval zijn oorsprong vinden in een – inderdaad – bouwgebrek en dan wordt het verzekeringsdossier wat complexer. Lees uw blokpolis er goed op na, zal deze zelfs niet eerst uitkeren en vergoeden waarna een eigen regres wordt uitgeoefend tegen een aansprakelijke partij .. ?
Stilzitten is niet de boodschap, zoek relevante stukken bij mekaar en kijk hoe de kaarten op tafel liggen.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
Ook:
Herlees uw basisakte en RIO.
Hebt inzage gevraagd en gekregen in de ABR-polis?
https://www.verzekeringen.be/abr-verzekering
“…..De looptijd van een ABR verzekering is meestal 12 maanden.”
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/financieel/verzekeringen/abr-verzekering-en-globale-polis/
“…..onderhoudsperiode….”
https://blog.smartsyndic.be/qa/verzekering-beroepsaansprakelijkheid-raad-van-mede-eigendom/
Zeker van dat er geen stilzwijgende oplevering gebeurd is?
Geachte,
Er zijn 24 van de 31 privatieven voorlopig opgeleverd (nog geen definitieve oplevering aangezien de gemene delen niet voorlopig opgeleverd zijn).
Voor een buitenstaander is het inderdaad vreemd dat de gemene delen nog steeds niet opgeleverd zijn. De volledige gevelopbouw en de dakbekleding moeten vervangen worden omdat ze niet voldoen aan de Basisnormen KB 7 juli 1994 en aanpassingen. Bovendien wil de bouwpromotor de vergunde classificatie middelhoogbouw milderen naar laagbouw. Hiervoor is wel een vergunning nodig.
Tot zolang is er geen oplevering van de gemene delen wat inhoudt dat er geen eigendomsoverdracht is van de gemene delen en een verzekering blokpolis zonder voorwerp is. De verzekeraar werd hier vermoedelijk niet van op de hoogte gebracht.
Het probleem stelt zich nu met de aanrijding van de poort door een huurder waardoor de syndicus onrechtmatig de blokpolis laat tussenkomen i.p.v. de ABR-polis van de bouwpromotor. De poort is met medeweten van de bouwpromotor in gebruik door de mede-eigenaars maar niet opgeleverd.
Door de blokpolis (onrechtmatig) te laten tussenkomen voor het herstel is m.i. de poort hierdoor stilzwijgend opgeleverd is.
Kan de syndicus hiervoor in gebreke gesteld worden ?
Wie moet de niet opgeleverde gemene delen verzekeren ?
Geachte,
We hebben geen inzage in de ABR-polis enkel een attest van ALLIANZ met vermelde waarborg ‘Afdeling I – Verlies en schade aan de verzekerde goederen’ .
De ABR-polis zou dus nog lopende zijn, maar het is niet duidelijk als dit ook voor de gemene delen is.
We zijn zeker dat er geen voorlopige oplevering is van de gemene delen omdat in het verslag van de algemene vergadering telkenmale volmacht gevraagd wordt aan de RvME en de syndicus om in voorkomend geval de gemene delen op te leveren.
