We wonen in een appartementencomplex met 15 appartementen in 3 identieke gebouwen.
In de basisakte staan een aantal zaken (zoals het dak) beschreven als 1 gemeenschappelijk deel waarbij de lasten verdeeld worden over all eigenaars. We zijn met zeker 80% van de eigenaars die dit aangepast zouden willen zien zodat de delen die specifiek toebehoren aan 1 gebouw enkel door de eigenaars van dat gebouw zouden moeten onderhouden/betaald worden.
Om dit correct te doen moet er uiteraard een aanpassing aan de basisakte gebeuren maar daarvoor lijkt de tijd nu wat te kort voor de AV die er binnenkort aankomt.
De vraag: kunnen we op de AV met +80% van de stemmen beslissen om een factoor nu al te verdelen volgens het gewenste principe of moet de basisakte echt eerst worden aangepast ?
4 Antwoord
Geachte
U zou dan best verschillende agendapunten voorzien , alsook de stemming ervan met de vereiste gekwalificeerde meerderheden… kort door de bocht :
- herverdeling kosten en lasten, nauwgezet, desnoods beperkt tot…
- wijziging basisakte cfr wijzigende beslissing
- ventilatie kosten dakwerken
Dat geeft u “materiaal” om desgevallend in beroep te gaan bij de Vrederechter indien het gewenste resultaat volgens u ten onrechte niet werd bereikt.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
De statuten van het gebouw bepalen de lasten verdeling voor die VME.
Welke zijn de drie wettelijke mogelijkheden :
- volgens quotiteiten
- volgens het nut , nuttigheidscriterium
- een combinatie van beiden
- Indien men wenst over te gaan naar een andere lasten verdeling , moet men omzichtig te werk gaan !
Indien iedereen het er mee eens is is het geen probleem en kan men dit zo beslissen en notuleren in het verslag , wijzigen van de statuten en ook vanaf 1/1/2019 (nieuw) laten inschrijven in het reglement van orde.
Interessant onderwerp , dat de nodige aandacht en antwoord verdient …….
cfr. thesis An Billen ‘Master in het Notariaat’
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
ook :
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/eenzijdige-wijziging-verdeling-kosten
/www.elfri.be/artikel/vordering-tot-herverdeling-van-de-lasten-van-een-mede-eigendom
en aanvullend :
De syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moeten beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen,de deontologie van de syndicus en zijn contract.
Onregelmatige, bedrieglijke en onrechtmatige beslissingen, betekenen ‘rechtsmisbruik’, waartegen reactie wordt uitgelokt. Het is dan ook evident dat de bedrogen mede-eigenaar niet zal moeten meebetalen in de verdedigingskosten van de vereniging van mede-eigenaars.
.
Maw : Beslissingen zijn OK ,indien ze de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt. Deze kunnen dan 4 maand na de beslissingsdatum uitgevoerd worden. (art.577-9 §2)
