Als nieuwe eigendom, waarvan een handelszaak 47% van de aandelen vertegenwoordigt, hadden wij een opstartvergadering waaraan de handelszaak niet deelnam maar nu zit dat het was niet uitgenodigd; de eerste vergadering werd ongeldig verklaart door gebrek aan quorum en een tweede, na 3 weken, opgeroepen die geldig was, noemde een syndicus alsook een RME. Mag de handelszaak de tweede vergadering nietig laten verklaren want hij, volgens hem, niet op de eerste uitgenodigd was?
4 Antwoord
B.W. Art. 577-6 § 1
Wie heeft de uitnodigingen verstuurd ?
Normaal is in de basisakte een eerste syndicus aangeduid.
Heeft deze persoon de bijeenroeping aan iedereen aangetekend verstuurd ? Heeft hij daarvan bewijzen ?
Wij veronderstellen dat voor of bij het opstarten niet eerst gevraagd wordt naar de individuele toelating : ander communicatiemiddel (§ 3)
Werden er notulen opgemaakt van de vergaderingen en opgestuurd ?
https://blog.smartsyndic.be/qa/ontkrachten-vergadering/
In zoverre u duidelijke bewijzen kan aanvoeren van het versturen van de bijeenroeping maakt uw mede-eigenaar weinig kans voor de rechter gezien de wetgeving vanaf 01-01-2019 :
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf blz. 53508 Art. 166 3 ° ”Bij gebrek ……aan te wijzen”;
(Deze paragraaf vormt eigenlijk de bevestiging van een reeds lang bestaande praktijk).
47 %
B.W. Art. 577-6 § 7 (derde alinea)
Is de ME zich bewust van de mogelijke aftopping van zijn stem ?
Dank U Dilbeccha voor uw antwoord,
Het is niet de in de basis akte aangeduide Syndicus die de aangetekende uitnodiging opgestuurd heeft, maar wel de firma die de promotor wou als syndicus aangesteld zien, maar die dan wegens weerstand van de mede-eigenaars zich teruggetrokken heeft. De vergadering werd dus door de vertegenwoordiger van de promotor ingeleid (wij hebben zelfs geen bewijs gezien dat hij door de in de basis akte aangeduide syndicus gemandateerd werd). Wegens de afwezigheid van de handelszaak en andere eigenaars, werd wel door gebrek aan nodige quorum de onmogelijkheid vastgesteld om die vergadering verder te laten gaan; op dit ogenblik hebben wij nog geen notulen van deze opstartvergadering gezien. Wij hebben wel het bewijs van opsturing van de uitnodiging per aangetekende brief naar deze handelszaak (mede-eigenaar) opgeeist en zijn nu in afwachting van deze om samen met de handelszaak te gaan praten.
Enige advies daaromtrent?
Wat een kluwen !
Herlees de basisakte.
Werd hierin een kandidaat-syndicus nominatief aangesteld ?
Logischerwijze zou u hem in gebreke kunnen (moeten ?) stellen om een vergadering met als agendapunten o.a. zijn ontslag en de aanduiding van een nieuwe syndicus, syndicus die u uiteraard na onderling overleg, vooraf, samen met andere mede-eigenaars gekozen hebt, te houden.
B.W. Art. 577-6 § 10
Vermits de notulen opgesteld worden door de syndicus zult u ze van de spookvergadering zonder syndicus moeilijk kunnen krijgen.
Om de zaken niet verder te laten aanslepen lijkt ons de betere oplossing dat u in overleg met andere ME’s (>20 %) een syndicus zoekt en deze vraagt de zaak in het reine te trekken, zoals reeds uitgelegd voorlopend op de aanstaande wettelijke bepalingen.
Verder: (mutatis mutandum)
Een meer voorzichtige werkwijze is:
Voorafgaand overleg onder de ME’s over de keuze van een nieuwe syndicus (en controle syndicuscontract).
B.W. Art. 577-6 § 2
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoeveel-offertes-vereist-bij-voordragen-nieuwe-syndicus/
Formulering uitnodiging (B)AV:
1) Ontslag van huidige syndicus ingaand op datum van xx/xx/201x
2) Benoeming van een nieuwe syndicus met ingang op datum xx+1/xx201x
3) Aanduiden van Dhr. MM en Mevr. LL tot mandaathouders voor het ondertekenen van het syndicuscontract
4) (Bij syndicus mede-eigenaar ”om niet”) Aanduiden van Dhr./Mevr. Xxx tot mandaathouder om de inschrijving (ondernemingsloket) van het mandaat van de syndicus te laten vermelden bij de gegevens van de VME in de KBO.
Neem in het contract de bepaling op dat, na ondertekening, alle ME’s een kopie ontvangen.
Tips :
Houd rekening met een eventuele opzegperiode in contract scheidende syndicus, vermijd schadevergoeding.
Leg zo mogelijk de wisseldatum op : datum vergadering + 1 maand (maar voor de afloop van de termijn van de scheidende syndicus).
http://www.elfri.be/algemene-vergadering-appartementseigendom-inzage-stukken-bij-syndicus
Dat het gaat over de verandering van syndicus doet geen afbreuk aan het normale verloop en de normale verplichtingen:
verschillende offertes
inzagerecht stukken (hier syndicuscontracten)
Gewoonlijk is voorzien dat de stukken ter inzage liggen in het kantoor van de scheidende syndicus. Hier is het aangewezen dat de bijeenroeping vermeldt dat de inzage gebeurt bij een neutrale persoon : voorzitter RvME, commissaris, jongste dagvoorzitter, ……
Ook :
https://blog.smartsyndic.be/qa/mandaat-van-de-syndicus/
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-2-2/
