Stelling van de syndicus.
De syndicus wil, naast een reserve voor grote kosten of onverwachte kosten, een garantiefonds aanleggen voor wanbetalers. Wanneer een eigenaar zijn deel in de werkingskosten niet betaalt zou het aandeel van de wanbetaler in fonds hiervoor gebruikt worden. De syndicus beweert dat dit Fonds uitsluitend als garantie voor slechte betalers moet gebruikt worden en dus niet voor onverwachte kosten kan aangewend worden. Het totale bedrag in het fonds wordt dan gelijk aan de som van de bijdragen van elke eigenaar voor werkingskosten. Anders uitgedrukt: het bedrag van het garantiefonds stemt ongeveer overeen met het werkingsfonds.
Mijn bedenkingen.
Ik meen dat een dergelijk fonds weinig zin heeft wanneer men weet dat bij oninbare wanbetaling het eventuele verlies door de gemeenschap gedragen wordt en dus over een aantal appartementen verdeeld wordt. Dat is behoorlijk minder dan wanneer ieder het volle bedrag van de werkingskosten in het fonds moet storten. Bovendien kunnen bedragen in het fonds alleen dan eventueel gerecupereerd worden wanneer de eigendom wordt verkocht en het deel in het garantiefonds door de koper aan de verkoper wordt betaald. Het geld in het garantiefonds is dus virtueel verloren, omdat bij de onderhandeling van de verkoopprijs het deel in het fonds in het geheel dreigt te verdwijnen.
Ik meen ook dat wanneer de Algemene Vergadering dan toch zou beslissen een garantiefonds op te richten, het bedrag in een volgende vergadering verhoogd maar ook verlaagd kan worden. Verlaging betekent bijvoorbeeld dat het geld in het fonds gebruikt wordt om grote kosten te betalen. Het aanleggen van een reserve voor grote of onverwachte kosten lijkt mij wel zinvol.
Vragen.
1. Klopt het dat het oprichten van een garantiefonds weinig zin heeft?
2. Kan het garantiefonds, indien de AV daartoe zou beslissen, ook dienen om kosten te betalen?
2 Antwoord
Elke VME heeft haar eigen karakteristieken.
Geven de ME’s er de voorkeur aan de werkingskosten te (laten) betalen met onveranderde jaar-, trimester- of maandbedragen, via (mogelijk variabel) automatisch incasso (domiciliëring) of via permanente (vast bedrag) betaalopdrachten ?
Hoe is het gesteld met de betaaldiscipline van de ME’s voor de gewone provisies ?
In een kleinere VME, met betaaldiscipline, kan de syndicus (mede-eigenaar) werken met trimestrieel veranderende bedragen in functie van het oorspronkelijk voorziene budget, eventueel opduikende mee- en tegenvallers en de kaspositie op het einde van het voorbije trimester.
Mochten er zich onverhoopt buitengewone omstandigheden voordoen die snel bijkomende provisionering vergen, binnen welke termijn zijn de nodige gelden beschikbaar ?
http://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar
DEONTOLOGISCHE RICHTLIJNEN
Art. 3 1 °
De manoeuverruimte van een syndicus is dan ook zeer beperkt, gezien de, terechte, onmogelijkheid van kaskrediet e.a..
De context zal dan ook bepalen of een ”waarborgfonds” gewenst of noodzakelijk is.
In tegenstelling met wat u aangeeft zou dit fonds best uitbetaald worden aan een scheidende mede-eigenaar en opgelegd aan de nieuwe.
Ook :
Verder :
wanbetalers :
https://blog.smartsyndic.be/qa/wanbetalers/
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-kan-men-efficient-een-wanbetaler-doen-betalen/
https://blog.smartsyndic.be/qa/basisakte-veranderen-kan-dat/
https://blog.smartsyndic.be/qa/moeten-andere-mede-eigenaars-opdraaien-voor-wanbetalers/
http://elfri.be/rechtspraak/gemeenschappelijke-lasten-inzake-medeëigendom-verjaren-na-5-jaar-2277bw
