Beste,
Ik ben mede-eigenaar van een nieuwbouw appartement aan de kust, gebouwd in 2015, waarvan het complex bestaat uit 49 appartementen. Alhoewel ik niet zetel in de Raad van Mede-eigendom word ik frequent ingeschakeld als adviseur omwille van mijn commerciële en juridische ervaring met contracten.
De gemene delen werden nog niet formeel opgeleverd en er komen regelmatig nieuwe problemen inzake de algemene delen aan de oppervlakte. Eén ervan is een kuststof dakkoepel waarvan de scharnieren volledige doorgeroest zijn waardoor de koepel was weggewaaid en dus deels stuk is en het frame vervormd. Hiervoor werd de bouwheer formeel in gebreke gesteld maar die antwoordt met een e-mail dat dit niet zijn verantwoordelijkheid is en dat de Raad van Mede-eigendom als goede huisvader periodieke controles moet uitvoeren om dergelijke problemen te vermijden…
Een mede-eigenaar heeft het euvel tijdelijk verholpen met plastiek en dergelijke maar de vraag is nu op welke wijze kunnen wij op korte termijn het probleem laten herstellen zodat we mogelijke gevolgschade (waterinsijpeling ,..) kunnen vermijden en tegelijkertijd onze rechten vrijwaren tegenover de bouwheer in het kader van zijn 10 jarige aansprakelijkheid?
Dank voor een constructieve reactie.
Mvg,
Etienne
9 Antwoord
https://blog.smartsyndic.be/qa/aansprakelijkheid-bouwheer/
https://blog.smartsyndic.be/qa/kostprijs-voorlopige-oplevering/
B.W. Art. 577-8/1
De voorgestelde contrôle is zeker GEEN taak voor de RvME, tenzij dat hij, de RvME, contrôle moet uitvoeren op de taak van de syndicus : (laten) controleren.
Zorg er voor dat de syndicus de ingebrekestelling verder juridisch opvolgt, desnoods door de syndicus zelf in gebreke te stellen, al dan niet via een (B)AV.
Maak een kosten/batenanalyse op betreffende verdere juridische stappen.
Naar ons aanvoelen valt het euvel buiten de 10-jarige aansprakelijkheid.
bezint eer ge begint en weet dat juridische procedures nogal dikwijls twee (financiële) verliezers met zich meebrengen, zelden of nooit twee winnaars,…
In de ere loon brief die beide partijen achteraf zullen krijgen zal (meestal in onbegrijpbaar taal) immers staan dat raadsmannen nu éénmaal slechts een inspanningsverbintenis hebben, nooit een resultaatsverbintenis.
Hartelijk dank voor hogergenoemde reacties. Wat ons in de RvME momenteel het meest bezig houdt, is of we op korte termijn autonoom herstellingen mogen laten verrichten waarvan we de kosten – in geval we ons op de 10 jarige garantie kunnen beroepen – kunnen verhalen op de bouwheer zodat onze rechten gevrijwaard blijven.
We plannen trouwens binnen afzienbare tijd een vergadering met de syndicus en de bouwheer waarbij we de hangende problemen ivm de algemene delen punt voor punt zullen doorlopen in de hoop dat we de problemen in der minne kunnen regelen.
Mvg,
Etienne
Hou rekening met de ”stilzwijgende” oplevering.
Talrijke artikels op een gespecialiseerde website :
o.a.
Etiene, us261,
Dit is delicaat maar weet aub :
noch Eigenaars noch RvME hebben autonome uitvoerende bevoegdheid, enkel via de av, de syndicus kan (en moet) in het kader van de “bewarende maatregelen” echter beheersdaden stellen zonder voorafgaande “rugdekking” van die av, wel achteraf zich verantwoorden, in de bovenstaande geschetste situatie lijkt mij als er niets gedaan word schade te ontstaan aan de bouwinfrastructuur.
een mede eigenaar heeft (met plastiek) bewarende maatregelen genomen , het is nu aan de syndicus om vrij snel , desnoods zonder (B)AV goedkeuring verdere bewarende maatregelen te nemen.
Dit “omzeilen” van de av met “bewarende maatregelen” of “veranderende wetgeving” als argument moet wel verantwoord zijn anders word het eigenlijke enige echte beslissingsorgaan van een vme : de av volledig uitgehold en hebben de mede eigenaars niets meer te zeggen (andere uiterste) wat uiteraard niet de bedoeling van de wet is namelijk dat de syndicus “Normaal” enkel binnen zijn jaarlijks via de av toegekend mandaat kan en mag werken. (en dus niet volledig eigengereid op voorwaarde dat er geen plotse overmacht is)
Deel je deze mening Etienne aub?
Mtr A Clabots kan dit wellicht nog beter of anders toelichten
