Onze syndicus wil de coördinatie van de statuten niet zelf realiseren, maar wil dit uitbesteden, en hij laat vooral weten dat dit zeker niet binnen zijn erelonen kan vallen.
Is dit zo?
Dit neemt onze syndicus telkens op in zijn verslag van de AV:
“In tegenstelling tot de wet van 2010 werd er in de nieuwe wet van september 2018 nu opgenomen
dat de coördinatie niet meer door een notaris dient te gebeuren. De syndicus krijgt de opdracht
om dit te doen. Echter heeft de syndicus laten weten dat hij dit binnen zijn tijdsbestek kan
realiseren voor elk gebouw die hij in beheer heeft en dat dit zeker niet binnen de erelonen kan
vallen. In de wet zijn er geen sancties opgenomen voor het niet vervullen van deze taak.
Hij stelde dan ook voor aan de algemene vergadering om de statuten te laten coördineren door
een advocatenkantoor.
Na een kleine discussie heeft de algemene vergadering unaniem beslist om de beslissing tot
coördinatie en aktewijziging uit te stellen tot de volgende algemene vergadering.”
6 Antwoord
Het heet hangijzer : de verplichte coördinatie van de statuten , een verplichting door de wet opgelegd aan de syndicus met een “resultaatsverbintenis”….anno 2010 en telkens maar verlengd en uitgesteld en dan een deadline. (achteraf bleek het een lachertje , dan toch voor de syndici die massaal hun voeten veegden aan hun wettelijke opdracht en iedereen liet begaan !)
Lees onderstaande aandachtig en liefst 2 of 3 maal !
10/09/2014 Finaal einde van termijn voor coördinatie akten van medeëigendom
Met de Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van de bepalingen inzake mede-eigendom in het Burgerlijk Wetboek is een vernieuwde regelgeving inzake de organisatie en het beheer van mede-eigendommen in werking getreden. Ondersplitsing (hoofd- en deelverenigingen) werd geïnstitutionaliseerd, meer aandacht werd besteed aan transparantie een behoorlijk bestuur en nieuwe organen zoals de Raad van mede-eigendom en de Commissaris van de rekeningen deden hun intrede. Syndici werden er bovendien mee belast om de bestaande basisakten, reglementen van mede-eigendom en huishoudelijke reglementen aan te passen aan de nieuwe regelgeving.
Eén en ander bleek evenwel toch niet zo eenvoudig te zijn, of minstens niet zo snel te kunnen gaan als dat de wetgever het initieel had gepland. Initieel was het de bedoeling dat alle aanpassingen en coördinaties rond waren tegen laatste 1 september 2O11. Niet alleen is de wet zelf in tussentijd op enkele punten aangepast, de deadline ook meermaals uitgesteld, een laatste keer bij wet van 17 augustus 2013. Per 31 augustus 2014 is de termijn om ervoor te zorgen dat de akten en reglementen van een mede-eigendom in overeenstemming zijn met de “nieuwe” regelgeving evenwel definitief verstreken. Er is niet nog een keer een uitstel gekomen.
Maar wat als uw akten en reglementen nog steeds niet aangepast zijn?
De wetgever heeft alvast niet voorzien in een specifieke sanctie. Bovendien is in artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek bepaald dat alle bepalingen inzake mede-eigendom van dwingend recht zijn. Artikelen in de basisakte, het reglement van mede-eigendom of het huishoudelijk reglement die niet in overeenstemming zijn met de nieuwe wetgeving, kunnen daardoor geen uitwerking meer krijgen maar zijn als het ware automatisch vervangen door de “nieuwe” wettelijke regeling. Ingeval van een geschil zal men met andere woorden in eerste instantie naar de wet moeten grijpen ( en naar de initiële statuten ) in plaats van naar de statuten.
Gezien de verantwoordelijkheid om in de nodige aanpassingen te voorzien ten laste van de syndicus is gelegd, zal hij mogelijks echter wel persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gesteld. Let wel, de syndicus was/is er enkel toe gehouden om tijdig een aangepaste en gecoördineerde versie van de voormelde documenten aan de algemene vergadering ter goedkeuring voor te leggen. Of de algemene vergadering de coördinatie dan al dan niet tijdig goedkeurt of niet, doet niet ter zake. Voor zover de syndicus zelf geen onzorgvuldigheid kan worden verweten, zal hij daar zelf niet voor verantwoordelijk gesteld kunnen worden. Het zij zo
Bedankt voor de info. Ik lees het grondig en meermaals.
De reden waarom de syndicus dit werk nog niet gedaan heeft, is natuurlijk een geldkwestie: wie betaalt voor dit werk?
Hij wil het alvast niet doen (of laten doen) binnen zijn gewone vergoeding, terwijl dit toch zijn wettelijke taak is.
Uw vraag :
Onze syndicus wil de coördinatie van de statuten niet zelf realiseren, maar wil dit uitbesteden, en hij laat vooral weten dat dit zeker niet binnen zijn erelonen kan vallen.
Eerst en vooral spreekt men hier NIET over een coördinatie van de statuten zoals bedoeld in de wet van 2010. De wet 2018 legt op dat de syndicus een RIO moet opstellen en bepaalde zaken vermeldt in het reglement van mede-eigendom moet overhevelen naar dat RIO.
Alle info vindt u op : en klik bovenaan op meer uitleg
https://reglementinterneorde.be/
ook
https://reglement-van-interne-orde.be/
Is dit zo?
Neen , Vanaf 1 januari 2019 dient de syndicus voor elke mede-eigendom die hij beheert een reglement van interne orde op te stellen.
Dit neemt onze syndicus telkens op in zijn verslag van de AV:
“In tegenstelling tot de wet van 2010 werd er in de nieuwe wet van september 2018 nu opgenomen dat de coördinatie niet meer door een notaris dient te gebeuren.
Totaal fout , wijzigingen aan de statuten = basisakte en het AFGESLANKT reglement van mede-eigendom zijn onderworpen aan een authentieke akte. (notaris) =
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De syndicus krijgt de opdracht
om dit te doen. Echter heeft de syndicus laten weten dat hij dit binnen zijn tijdsbestek kan realiseren voor elk gebouw die hij in beheer heeft en dat dit zeker niet binnen de erelonen kan vallen. In de wet zijn er geen sancties opgenomen voor het niet vervullen van deze taak.
Niet binnen de erelonen kan vallen ? waarom niet ? is toch een wettelijk opgelegde taak…wat bepaalt het syndicuscontract ?
Het is bij wet verplicht dat de syndicus
art. 3.85 §3.
Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte.
Hij stelde dan ook voor aan de algemene vergadering om de statuten te laten coördineren door een advocatenkantoor.
Syndicus kan advies vragen ect….maar deze moet zorgen dat er een RIO komt en dat het reglement van mede-eigendom AFGESLANKT wordt. lees de link.
Na een kleine discussie heeft de algemene vergadering unaniem beslist om de beslissing tot coördinatie en aktewijziging uit te stellen tot de volgende algemene vergadering.”
Coördinatie en aktewijziging !!….is dit nodig ? Wel is het nodig dat er een RIO komt en dat men het reglement mede-eigendom afslankt , maar indien men verder geen wijzigingen doorvoert kan men dit onderhands doen en is een tussenkomst van een notaris (kosten) niet aan de orde.
EN Proficiat….een VME/AV die niet zomaar meegaat in een verhaal van de syndicus en zich eerst voordat er beslist wordt de nodige info gaat vragen omdat de syndicus de juiste info niet kan geven/aanreiken.
tip/: lees aandachtig de link en probeer dit te plaatsen/ordenen…de wet mede-eigendom is zeer speciaal met breekpunten…
wet mede-eigendom =
Het contract vermeldt het volgende:
Prestaties
1) Gewone opdracht
Het syndicschap omvat de gewone verrichtingen die verband houden met het administratief financieel en technisch beheer ten behoeve van de VME. In deze opdracht zitten inbegrepen:
– Alle wettelijke taken van een syndicus zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek
– Inbegrepen per jaar: max 2 algemene vergaderingen en/of vergadering van de raad van mee-eigendom
– Opvragen van offertes en opvolging van reparatiewerken maken deel uit van de normale opdracht
2. Buitengewone prestaties & dienstbetoon
Het buitengewoon beheer omvat de verrichtingen die op een syndicus rusten, maar zich slechts voordoen, ofwel:
– toevallig (rampen, geschillen, e.d.
– onregelmatig (bijkomende vergadering > 2 vergaderingen, grote ingrijpende werken, e.d.)
– uit hoofde van de wil van een mede-eigenaar (mutaties, schuldenstaten, invorderingen, geschillen, e.d.)
– het andere dienstbetoon houdt geen verband met het gemeenschappelijk belang, maar wel met het privé-belang van de mede-eigenaar(s)
# Ben___
Uw syndicuscontract/VME geeft duidelijk aan :
In deze opdracht zitten inbegrepen:
– Alle wettelijke taken van een syndicus zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek
Lees de wettelijke taken van de syndicus zoals ze voorkomen in de wet mede-eigendom onderstaande link , pagina 42 , 9) Syndicus
https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-appartementsrecht.pdf
Een voorbeeld maakt veel duidelijk :
Sommige syndici rekenen bijkomende erelonen aan om de GDPR , te beheren en bij te werken of up to date te houden…..en gaan ervan uit dat deze een aanvullende taak/opdracht is en NIET binnen de taak van normaal beheer valt.
Maar de leden van de Uitvoerende Kamer (BIV) menen dat de vergoeding geenszins in verhouding staat tot de vereiste inspanning, zeker nu dit (GDPR) binnen de taak van normaal beheer valt en niet als aanvullend kan worden beschouwd.
https://www.ipi.be/sites/default/files/discipline_verdicts/T11421-3760.pdf
en tot slot het syndicuscontract , meestal op de buik geschreven van de syndicus hoewel beide partijen enerzijds de syndicus , anderzijds de VME….. elk hun eisen/wensen kan voorop stellen zodat beiden het contract kunnen bezegelen.
Art. 3.89. Syndicus (577-8)
§1…………
De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
