Antwoord op uw vraag:
Wij zijn één VME met een parkgebied van ± 3700 m². Naast ons parkgebied is een VME met een parkgebied van +/- 4000 m². We zijn geen deelvereniging. Het parkgebied lijkt één, maar de statuten vermelden duidelijk de oppervlakte van onze VME en de statuten van de andere VME duidelijk hun grens en grondgebied.
De syndicus en de raad beslissen en iedereen moet volgen. Zo is het al jaren en de nieuwe syndicus zet deze werkwijze gewoon verder. Hij laat het bouwbedrijf ook een document opmaken voor de extra werken zonder overleg. Enz…
De meeste eigenaars zeggen dat ze het zich niet aantrekken en enkele laten zich horen. Die worden dan als vervelend aanzien en uitgesloten van alle communicatie.
Op deze manier is wonen en leven in een appartement onhoudbaar als mede-eigenaar.
6 Antwoord
Het is meer dan duidelijk en ook uit uw vorige vragen dat er iets grondig “fout” loopt in uw VME .
De syndicus en de raad blijken zich heer en meester en gaan zeker hun “boekske” te buiten en ik begrijp u….maar ‘cavalier seul’ en opkomen voor uw rechten wordt meestal afgestraft door hen die er de oorzaak van zijn. Zoek gelijkgezinden en geef dan samen een duidelijk en krachtig signaal (liefst via een advocaat/specialist/zakenrecht) en eis dat men de statuten en de wet respecteert…
Indien elke VME zich aan de statuten houdt en aan de wet….dan zou er in principe geen “kunnen” zijn….helaas is dat Wishful Thinking……
De syndicus
De syndicus is binnen de structuur van de mede-eigendom zonder twijfel de spilfiguur. Deze beheert het gebouw in naam en voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars (VME) en waakt over het dagelijks functioneren van de gemeenschappelijke delen……
Dit betekent ook dat zijn handelen beperkt is tot wat is vastgelegd in:
De Wet op de Mede-eigendom ;
dit vormt het wettelijke kader voor de bevoegdheden en verplichtingen van de syndicus
De Deontologie Syndicus / Makelaar;
verplichtingen/plichtenleer van de (prof.) syndicus
De Statuten en het Reglement van Interne Orde ;
deze documenten bevatten de specifieke regels en afspraken die van toepassing zijn, zowel voor de syndicus , als voor de bewoners, binnen die specifieke VME.
De Beslissingen van de Algemene Vergadering ;
de syndicus dient de beslissingen van de AV uit te voeren, kan hier niet zelfstandig of éénzijdig van afwijken.
Zijn Mandaat en overeenkomst/contract ;
dit omvat de specifieke missies (aanvullende prestaties) en taken die expliciet aan de syndicus zijn toegewezen(forfaitaire prestaties), specifiek voor elke VME……
De raad
Aanvaarden hun opdracht van de algemene vergadering nml. de syndicus controleren , dat deze zijn beheer/werk doet conform de statuten en de wet……
De raad van mede-eigendom in een notendop – Jalo Beheer
afsluitend , helaas bevindt u zich aan boord van een stuurloos VME , onderneem actie of verlaat dat schip …een VME krijgt wat ze zelf zaait.
De Syndicus.
De syndicus is binnen de structuur van de mede-eigendom zonder twijfel de spilfiguur. Deze beheert het gebouw in opdracht , in naam en voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars (VME) en waakt over het dagelijks functioneren van de gemeenschappelijke delen……
Dit betekent ook dat zijn handelen beperkt is tot wat is vastgelegd in:
1)De Wet op de Mede-eigendom ;
dit vormt het wettelijke kader voor de bevoegdheden en verplichtingen van de syndicus
2)De Deontologie Syndicus / Makelaar;
verplichtingen/plichtenleer van de (prof.) syndicus
Art. 78. BIV Deontologie van de vastgoedmakelaar | BIV
De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
3) De Statuten en het Reglement van Interne Orde ;
deze documenten bevatten de specifieke regels en afspraken die van toepassing zijn, zowel voor de syndicus , als voor de bewoners, binnen die specifieke VME.
4) De Beslissingen van de Algemene Vergadering ;
de syndicus dient de beslissingen van de AV uit te voeren, kan hier niet zelfstandig of éénzijdig van afwijken.
5) Zijn Mandaat en overeenkomst/contract ;
dit omvat de specifieke missies (aanvullende prestaties) en taken die expliciet aan de syndicus zijn toegewezen(forfaitaire prestaties), specifiek voor elke VME……
De wet (art.3.89 §1) geeft o.a. aan dat de bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, in een schriftelijke overeenkomst staan en dit voor alle taken zowel de forfaitaire als aanvullende prestaties , de tarieven moet vermelden. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Uit voorgaande is het duidelijk dat een syndicus enkel kan optreden binnen de grenzen van zijn wettelijke, statutaire of conventionele bevoegdheden en gelet op het feit dat elke VME specifiek anders is , eigen statuten en reglementen , is het meer dan aangewezen, dat de syndicus en VME “al” die bevoegdheden en niet enkel de “wettelijke” , schriftelijk vastlegt in een overeenkomst/contract , zodat “al” die bevoegdheden expliciet , binnen de taak van het normaal beheer van de syndicus horen , zodat de syndicus de statuten en reglementen van het gebouw(en)van elke VME die deze beheert , inhoudelijk kent en zeer zeker toepast in het uitoefenen van dat ‘wettelijk’ beheer/mandaat.
Van een professionele syndicus welke zich aandient , als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen kan en mag men er toch van uitgaan dat deze , de mede-eigenaars bijstaat en de AV correct en juist informeert….zodat de AV géén besluit kan/mag nemen in tegenspraak met de wet , haar eigen statuten en deontologische code van de syndicus…..indien toch (!?) zal de syndicus zijn opmerkingen notuleren/PV.AV.
Duidelijk transparant voor iedereen.
Beste,
Ik treed uw standpunt bij. In ons gebouw gebeurt net hetzelfde. Syndicus & raad onder 1 hoedje. Durf je als mede-eigenaar opkomen voor jouw rechten dan word je weggezet. Dit kan door niet te antwoorden op eenvoudige vragen, door voorgestelde agendapunten niet op de agenda te plaatsen, enz…
We kennen dit hier dus ook. Zo glijdt een AV af naar een syndicus show waarbij de VME alleen mag betalen.
FLIL commented 12 uren geleden
Edit Verwijder
Laatste paragraaf: zo zou het inderdaad moeten gaan, maar als ik de commentaren hier lees gaat het op veel plaatsen anders. Raad en syndicus die samen “het spel” spelen en een meerderheid die zich van niks weet en denkt fat het allemaal in orde is. De eerste syndicus die bereid is om zijn misstappen op te nemen in de notulen (zelfs terechte opmerkingen) moet ik nog tegen komen. En, ja de schuldige is diegene die de mistoestanden durft aan te klagen. Erg dat het neerkomt op aanvaarden dat men op een stuurloos schip zit of vertrekken omdat er blijkbaar tegen deze mistoestanden niets te ondernemen valt. Met een klacht bij het BIV komt men ook van een koude kermis terug tenzij dat het over zwaarwichtige feiten gaat (het niet naleven van het genoemde valt daar blijkbaar niet onder).
johan2611 commented 2 uren geleden
Edit Verwijder
Beste,
Ik treed uw standpunt bij. In ons gebouw gebeurt net hetzelfde. Syndicus & raad onder 1 hoedje. Durf je als mede-eigenaar opkomen voor jouw rechten dan word je weggezet. Dit kan door niet te antwoorden op eenvoudige vragen, door voorgestelde agendapunten niet op de agenda te plaatsen, enz…
We kennen dit hier dus ook. Zo glijdt een AV af naar een syndicus show waarbij de VME alleen mag betalen.
Hallo, ik ben zelf lid van de Raad van Mede-eigenaars en sta volledig achter uw probleem en probeer u te helpen.
Ik raad u aan om te overwegen u kandidaat te stellen als rvm lid op de volgende vme vergadering. Probeer ook een eigenaar waarmee u goed overweg kan mee te krijgen. Dan zijn jullie al met twee en heeft u ook meer zicht en controle op de werking van de syndicus. Of het zal helpen, weet ik natuurlijk niet, maar het is volgens mij een stap in de goede richting.
Nu krijg u misschien kritiek of hebben mede-eigenaars amper begrip. Dat zal als rvm lid ook gebeuren, maar de taak nr.1 van de rvm is het controleren van de syndicus en ik heb hiermee wel echt ervaring.
Wij proberen met twee rvm leden alles recht te houden en doen ons uiterste best om toe te kijken dat de genomen beslissingen op de vme vergaderingen, de statuten en het huishoudelijk reglement worden gerespecteerd. De syndicus heeft ook met ons zijn handen vol, want hij weet dat hij ook op de vingers wordt getikt wanneer hij in de fout gaat.
Ik wil ons niet bestoeffen, want eigenaars of huurders gaan dikwijls niet akkoord met ons, maar dan halen wij de reglementen naar boven. Wij communiceren ook veel met elkaar, de eigenaars en bewoners via mail om aan te geven dat er bv werken zijn of er dingen gebeuren die niet mogen, en dit werkt vooralsnog sinds 4 jaar prima.
Succes
Zo zou het moeten zijn …indien men zich houdt aan wat er afgesproken is , statuten en RIO ….zijn er omzeggens geen problemen. De raad aangesteld door de AV is het controleorgaan dat toeziet dat de syndicus werkt conform de statuten/RIO en wet… men kan en mag er toch vanuit gaan dat een professionele syndicus dat effectief ook doet……
#FLIL en johan2611 Dank met uw comment
Mijn antwoord is en ik blijf erop hameren dat wanneer de rechten als mede eigenaar geschaad worden door toedoen van om het even wie….kan/moet men opkomen voor zijn rechten of ondergaan….. uiteraard moet men deze rechten en plichten kennen… ttz. de statuten van het gebouw en het RIO kennen en begrijpen !
Zoals reeds aangehaald is de syndicus de spilfiguur en conflicten met de syndicus zijn er en zullen er altijd zijn maar conflicten ontstaan zelden plots. Vaak zijn het opstapelende frustraties die tot een breekpunt leiden. Mogelijke klachten kunnen zijn:
- Geen of trage respons op mails
- Afspraken worden niet nagekomen
- Onduidelijke of verwarrende afrekeningen
- Slechte communicatie over kosten of herstellingen
- De Raad en/of commissaris vd rekeningen ‘schieten te kort’ in hun opdracht
Soms ligt het probleem bij een gebrek aan communicatie, maar vaak spelen ook verschillende verwachtingen een rol. De syndicus denkt dat hij correct handelt binnen zijn opdracht, terwijl de mede eigenaar meer betrokkenheid of transparantie verwacht , laat men dit dan ook duidelijk vooropstellen/bepalen in het syndicuscontract / VME.
Het merendeel van de prof.syndici , zijn in de overtuiging en denkt dat , indien ze het beheer/opdracht doen enkel en alleen conform Art. 3.89. Syndicus (577-8) §5 1° t/m 16° , getuige het syndicuscontract van het BIV, het helemaal in orde is , niets meer of minder….Totaal foute redenering , wel is dat syndicuscontract of afgeleide van het BIV, geheel op het lijf geschreven van de syndicus en men vergeet dat de wet mede eigendom nog andere verplichte taken oplegt aan de syndicus zoals bv. het RIO up to date houden, instaan voor het GDPR ect….
Een syndicuscontract / VME , dat wettelijk verplicht wordt opgelegd , moet duidelijk en transparant zijn zowel voor de syndicus als voor de VME. en omdat een syndicus enkel kan optreden binnen de grenzen van zijn wettelijke, statutaire of conventionele bevoegdheden/contract en gelet op het feit dat elke VME specifiek anders is , eigen statuten en reglementen , is het meer dan aangewezen, dat de syndicus en VME “al” die bevoegdheden en niet enkel de “ wettelijke 1° – 16° ” , schriftelijk vastlegt in een overeenkomst/contract , zodat “al” die bevoegdheden expliciet , binnen de taak van het normaal beheer van de syndicus horen , zodat de syndicus de statuten en reglementen van het gebouw(en)van elke VME die deze beheert , ten minste inhoudelijk kent en zeer zeker toepast in het uitoefenen van dat ‘wettelijk’ beheer/mandaat.
Na het lezen van :
Wie is aansprakelijk? De syndicus of de VME? De paradox van artikel 3.89-§6 | PropertyToday
een artikel van UVS – Unie van Syndici , leest men o.a , “de syndicus is als enige aansprakelijk voor het beheer en heeft de professionele syndicus de verplichting om de leden van de Algemene Vergadering naar behoren te informeren.”
krulden mijn grijze cellen en vroeg ik me af…..werd de VME/AV tijdens de bespreking/besluitvorming , correct geïnformeerd door de professionele syndicus ? en zo Ja… waarom zou de AV. dan nog een onregelmatig of onrechtvaardige besluit nemen ? ..indien toch (?!).. Juist..dan is dat omdat het “naar behoren te informeren” , helaas , al dan niet bij gebrek aan kennis of desinteresse van de professionele syndicus niet is gedaan en dit is bij meer dan 50% van de VME’s het geval !
De meeste VME’s , doen , speciaal beroep op een professionele syndicus (specialist ter zake) omdat men , de logica zelve , ervan uitgaan gaan en verwacht , dat een professionele syndicus , de wet , de statuten van elke ‘specifieke VME’ , en de eigen deontologie kent en respecteert .
Een professionele syndicus moet dan ook die VME/AV (elke VME heeft immers haar eigen specifieke statuten en reglementen) bijstaan , correct en juist informeren en de AV erop wijzen zo deze een verkeerde beslissing neemt welke niet conform is met de wet en die statuten. De syndicus moet dit opnemen in de notulen/PV van die AV , dan pas zal de VME/AV er “wel” bij varen , de AV wordt dan professioneel bijgestaan zoals het zou moeten….want helaas de meeste mede eigenaars zijn te weinig onderlegd om de wet en de statuten , met kennis van zaken , juist , te interpreteren en doen ,precies, daarom beroep op….een professionele syndicus. Het is zoals een vrederechter aangaf “een specialist inzake het beheer van mede-eigendommen” !
Dan pas zullen de mede eigenaars , weten waar ze aan toe zijn , de VME oogst immers wat ze zelf zaait en zullen uiteindelijk dankbaar zijn dat men professioneel , bijgestaan en geïnformeerd wordt zodat “de volwassenen” (VME/AV) uiteindelijk toch géén onregelmatige onrechtvaardige beslissingen neemt en dit onder het toeziend oog van een prof. syndicus “specialist inzake beheer mede eigendommen” eindelijk samen , kort en dicht bij elkaar , in harmonie , samen leven en wonen en dit omdat men de reglementen kent en toepast maw. eis dat een prof.syndicus zijn beheer/werkt doet conform de reglementen en de wet.
Indien de syndicus en/of de Raad /mede-eigenaars , daar géén rekening mee houdt , kan de VME maar ook de individuele mede eigenaar de syndicus en/of de Raad (controle-orgaan) daarover aanspreken en omdat men het contract of de statuten niet respecteert ….. eenvoudigweg gerechtelijke stappen ondernemen , een duidelijk en krachtig signaal !
Voorbeeld syndicuscontract/VME :
De Opdracht:
De syndicus en de leden van de VME , respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van het goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook de bepalingen zoals ze voorkomen in deze overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
- Forfaitaire prestaties
Tot de forfaitaire prestaties waarop de vereniging van mede-eigenaars in het kader van de onderhavige overeenkomst recht heeft, behoren alle prestaties die krachtens de wet, de statuten, het reglement van interne orde en deze overeenkomst tot het domein van de syndicus behoren, waarvoor hij gerechtigd is (niet-limitatieve opsomming) :
- De Algemene Vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen;
- De beslissingen van de Algemene Vergadering notuleren in het daartoe bestemd register, de syndicus zal zo de Algemene Vergadering (AV) toch een onregelmatige dan onrechtvaardige beslissing neemt , zal deze de nodige inlichtingen verschaffen , dit kenbaar maken en notuleren/PV;
- De beslissingen van de Algemene Vergadering uitvoeren en laten uitvoeren;
- Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen;
- E mails / brieven van de mede eigenaars inhoudelijk beantwoorden binnen de 14 dagen
- ect…..
- …
Afsluitend , nadenkertje , zoals een vrederechter weergaf in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient. ”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
Mvg
Lebragard
Dank aan iedereen. Dank aan Lebragard voor de waardevolle en zoals steeds gewaardeerde bijdrage. Echter probeer deze mooie principes maar eens in de praktijk om te zetten en een syndicuscontract te laten aanpassen vooral wanneer de “onwetende” meerderheid alles slikt wat de syndicus vertelt. Toch lijkt het mij de moeite om te trachten de door Lebragard voorgestelde tekst te laten goedkeuren op de volgende AV.
Dank en speciaal voor u : voorbeeld syndicuscontract :
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-contract-overeenkomst/
Laatste paragraaf: zo zou het inderdaad moeten gaan, maar als ik de commentaren hier lees gaat het op veel plaatsen anders. Raad en syndicus die samen “het spel” spelen en een meerderheid die zich van niks weet en denkt fat het allemaal in orde is. De eerste syndicus die bereid is om zijn misstappen op te nemen in de notulen (zelfs terechte opmerkingen) moet ik nog tegen komen. En, ja de schuldige is diegene die de mistoestanden durft aan te klagen. Erg dat het neerkomt op aanvaarden dat men op een stuurloos schip zit of vertrekken omdat er blijkbaar tegen deze mistoestanden niets te ondernemen valt. Met een klacht bij het BIV komt men ook van een koude kermis terug tenzij dat het over zwaarwichtige feiten gaat (het niet naleven van het genoemde valt daar blijkbaar niet onder).