Antwoord op uw vraag:
Wij zijn één VME met een parkgebied van ± 3700 m². Naast ons parkgebied is een VME met een parkgebied van +/- 4000 m². We zijn geen deelvereniging. Het parkgebied lijkt één, maar de statuten vermelden duidelijk de oppervlakte van onze VME en de statuten van de andere VME duidelijk hun grens en grondgebied.
De syndicus en de raad beslissen en iedereen moet volgen. Zo is het al jaren en de nieuwe syndicus zet deze werkwijze gewoon verder. Hij laat het bouwbedrijf ook een document opmaken voor de extra werken zonder overleg. Enz…
De meeste eigenaars zeggen dat ze het zich niet aantrekken en enkele laten zich horen. Die worden dan als vervelend aanzien en uitgesloten van alle communicatie.
Op deze manier is wonen en leven in een appartement onhoudbaar als mede-eigenaar.
6 Antwoord
De Syndicus.
De syndicus is binnen de structuur van de mede-eigendom zonder twijfel de spilfiguur. Deze beheert het gebouw in opdracht , in naam en voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars (VME) en waakt over het dagelijks functioneren van de gemeenschappelijke delen……
Dit betekent ook dat zijn handelen beperkt is tot wat is vastgelegd in:
1)De Wet op de Mede-eigendom ;
dit vormt het wettelijke kader voor de bevoegdheden en verplichtingen van de syndicus
2)De Deontologie Syndicus / Makelaar;
verplichtingen/plichtenleer van de (prof.) syndicus
Art. 78. BIV Deontologie van de vastgoedmakelaar | BIV
De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
3) De Statuten en het Reglement van Interne Orde ;
deze documenten bevatten de specifieke regels en afspraken die van toepassing zijn, zowel voor de syndicus , als voor de bewoners, binnen die specifieke VME.
4) De Beslissingen van de Algemene Vergadering ;
de syndicus dient de beslissingen van de AV uit te voeren, kan hier niet zelfstandig of éénzijdig van afwijken.
5) Zijn Mandaat en overeenkomst/contract ;
dit omvat de specifieke missies (aanvullende prestaties) en taken die expliciet aan de syndicus zijn toegewezen(forfaitaire prestaties), specifiek voor elke VME……
De wet (art.3.89 §1) geeft o.a. aan dat de bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, in een schriftelijke overeenkomst staan en dit voor alle taken zowel de forfaitaire als aanvullende prestaties , de tarieven moet vermelden. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Uit voorgaande is het duidelijk dat een syndicus enkel kan optreden binnen de grenzen van zijn wettelijke, statutaire of conventionele bevoegdheden en gelet op het feit dat elke VME specifiek anders is , eigen statuten en reglementen , is het meer dan aangewezen, dat de syndicus en VME “al” die bevoegdheden en niet enkel de “wettelijke” , schriftelijk vastlegt in een overeenkomst/contract , zodat “al” die bevoegdheden expliciet , binnen de taak van het normaal beheer van de syndicus horen , zodat de syndicus de statuten en reglementen van het gebouw(en)van elke VME die deze beheert , inhoudelijk kent en zeer zeker toepast in het uitoefenen van dat ‘wettelijk’ beheer/mandaat.
Van een professionele syndicus welke zich aandient , als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen kan en mag men er toch van uitgaan dat deze , de mede-eigenaars bijstaat en de AV correct en juist informeert….zodat de AV géén besluit kan/mag nemen in tegenspraak met de wet , haar eigen statuten en deontologische code van de syndicus…..indien toch (!?) zal de syndicus zijn opmerkingen notuleren/PV.AV.
Duidelijk transparant voor iedereen.
Beste,
Ik treed uw standpunt bij. In ons gebouw gebeurt net hetzelfde. Syndicus & raad onder 1 hoedje. Durf je als mede-eigenaar opkomen voor jouw rechten dan word je weggezet. Dit kan door niet te antwoorden op eenvoudige vragen, door voorgestelde agendapunten niet op de agenda te plaatsen, enz…
We kennen dit hier dus ook. Zo glijdt een AV af naar een syndicus show waarbij de VME alleen mag betalen.
Laatste paragraaf: zo zou het inderdaad moeten gaan, maar als ik de commentaren hier lees gaat het op veel plaatsen anders. Raad en syndicus die samen “het spel” spelen en een meerderheid die zich van niks weet en denkt fat het allemaal in orde is. De eerste syndicus die bereid is om zijn misstappen op te nemen in de notulen (zelfs terechte opmerkingen) moet ik nog tegen komen. En, ja de schuldige is diegene die de mistoestanden durft aan te klagen. Erg dat het neerkomt op aanvaarden dat men op een stuurloos schip zit of vertrekken omdat er blijkbaar tegen deze mistoestanden niets te ondernemen valt. Met een klacht bij het BIV komt men ook van een koude kermis terug tenzij dat het over zwaarwichtige feiten gaat (het niet naleven van het genoemde valt daar blijkbaar niet onder).