Antwoord op uw vraag:
Wij zijn één VME met een parkgebied van ± 3700 m². Naast ons parkgebied is een VME met een parkgebied van +/- 4000 m². We zijn geen deelvereniging. Het parkgebied lijkt één, maar de statuten vermelden duidelijk de oppervlakte van onze VME en de statuten van de andere VME duidelijk hun grens en grondgebied.
De syndicus en de raad beslissen en iedereen moet volgen. Zo is het al jaren en de nieuwe syndicus zet deze werkwijze gewoon verder. Hij laat het bouwbedrijf ook een document opmaken voor de extra werken zonder overleg. Enz…
De meeste eigenaars zeggen dat ze het zich niet aantrekken en enkele laten zich horen. Die worden dan als vervelend aanzien en uitgesloten van alle communicatie.
Op deze manier is wonen en leven in een appartement onhoudbaar als mede-eigenaar.
6 Antwoord
#FLIL en johan2611 Dank met uw comment
Mijn antwoord is en ik blijf erop hameren dat wanneer de rechten als mede eigenaar geschaad worden door toedoen van om het even wie….kan/moet men opkomen voor zijn rechten of ondergaan….. uiteraard moet men deze rechten en plichten kennen… ttz. de statuten van het gebouw en het RIO kennen en begrijpen !
Zoals reeds aangehaald is de syndicus de spilfiguur en conflicten met de syndicus zijn er en zullen er altijd zijn maar conflicten ontstaan zelden plots. Vaak zijn het opstapelende frustraties die tot een breekpunt leiden. Mogelijke klachten kunnen zijn:
- Geen of trage respons op mails
- Afspraken worden niet nagekomen
- Onduidelijke of verwarrende afrekeningen
- Slechte communicatie over kosten of herstellingen
- De Raad en/of commissaris vd rekeningen ‘schieten te kort’ in hun opdracht
Soms ligt het probleem bij een gebrek aan communicatie, maar vaak spelen ook verschillende verwachtingen een rol. De syndicus denkt dat hij correct handelt binnen zijn opdracht, terwijl de mede eigenaar meer betrokkenheid of transparantie verwacht , laat men dit dan ook duidelijk vooropstellen/bepalen in het syndicuscontract / VME.
Het merendeel van de prof.syndici , zijn in de overtuiging en denkt dat , indien ze het beheer/opdracht doen enkel en alleen conform Art. 3.89. Syndicus (577-8) §5 1° t/m 16° , getuige het syndicuscontract van het BIV, het helemaal in orde is , niets meer of minder….Totaal foute redenering , wel is dat syndicuscontract of afgeleide van het BIV, geheel op het lijf geschreven van de syndicus en men vergeet dat de wet mede eigendom nog andere verplichte taken oplegt aan de syndicus zoals bv. het RIO up to date houden, instaan voor het GDPR ect….
Een syndicuscontract / VME , dat wettelijk verplicht wordt opgelegd , moet duidelijk en transparant zijn zowel voor de syndicus als voor de VME. en omdat een syndicus enkel kan optreden binnen de grenzen van zijn wettelijke, statutaire of conventionele bevoegdheden/contract en gelet op het feit dat elke VME specifiek anders is , eigen statuten en reglementen , is het meer dan aangewezen, dat de syndicus en VME “al” die bevoegdheden en niet enkel de “ wettelijke 1° – 16° ” , schriftelijk vastlegt in een overeenkomst/contract , zodat “al” die bevoegdheden expliciet , binnen de taak van het normaal beheer van de syndicus horen , zodat de syndicus de statuten en reglementen van het gebouw(en)van elke VME die deze beheert , ten minste inhoudelijk kent en zeer zeker toepast in het uitoefenen van dat ‘wettelijk’ beheer/mandaat.
Na het lezen van :
Wie is aansprakelijk? De syndicus of de VME? De paradox van artikel 3.89-§6 | PropertyToday
een artikel van UVS – Unie van Syndici , leest men o.a , “de syndicus is als enige aansprakelijk voor het beheer en heeft de professionele syndicus de verplichting om de leden van de Algemene Vergadering naar behoren te informeren.”
krulden mijn grijze cellen en vroeg ik me af…..werd de VME/AV tijdens de bespreking/besluitvorming , correct geïnformeerd door de professionele syndicus ? en zo Ja… waarom zou de AV. dan nog een onregelmatig of onrechtvaardige besluit nemen ? ..indien toch (?!).. Juist..dan is dat omdat het “naar behoren te informeren” , helaas , al dan niet bij gebrek aan kennis of desinteresse van de professionele syndicus niet is gedaan en dit is bij meer dan 50% van de VME’s het geval !
De meeste VME’s , doen , speciaal beroep op een professionele syndicus (specialist ter zake) omdat men , de logica zelve , ervan uitgaan gaan en verwacht , dat een professionele syndicus , de wet , de statuten van elke ‘specifieke VME’ , en de eigen deontologie kent en respecteert .
Een professionele syndicus moet dan ook die VME/AV (elke VME heeft immers haar eigen specifieke statuten en reglementen) bijstaan , correct en juist informeren en de AV erop wijzen zo deze een verkeerde beslissing neemt welke niet conform is met de wet en die statuten. De syndicus moet dit opnemen in de notulen/PV van die AV , dan pas zal de VME/AV er “wel” bij varen , de AV wordt dan professioneel bijgestaan zoals het zou moeten….want helaas de meeste mede eigenaars zijn te weinig onderlegd om de wet en de statuten , met kennis van zaken , juist , te interpreteren en doen ,precies, daarom beroep op….een professionele syndicus. Het is zoals een vrederechter aangaf “een specialist inzake het beheer van mede-eigendommen” !
Dan pas zullen de mede eigenaars , weten waar ze aan toe zijn , de VME oogst immers wat ze zelf zaait en zullen uiteindelijk dankbaar zijn dat men professioneel , bijgestaan en geïnformeerd wordt zodat “de volwassenen” (VME/AV) uiteindelijk toch géén onregelmatige onrechtvaardige beslissingen neemt en dit onder het toeziend oog van een prof. syndicus “specialist inzake beheer mede eigendommen” eindelijk samen , kort en dicht bij elkaar , in harmonie , samen leven en wonen en dit omdat men de reglementen kent en toepast maw. eis dat een prof.syndicus zijn beheer/werkt doet conform de reglementen en de wet.
Indien de syndicus en/of de Raad /mede-eigenaars , daar géén rekening mee houdt , kan de VME maar ook de individuele mede eigenaar de syndicus en/of de Raad (controle-orgaan) daarover aanspreken en omdat men het contract of de statuten niet respecteert ….. eenvoudigweg gerechtelijke stappen ondernemen , een duidelijk en krachtig signaal !
Voorbeeld syndicuscontract/VME :
De Opdracht:
De syndicus en de leden van de VME , respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van het goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook de bepalingen zoals ze voorkomen in deze overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
- Forfaitaire prestaties
Tot de forfaitaire prestaties waarop de vereniging van mede-eigenaars in het kader van de onderhavige overeenkomst recht heeft, behoren alle prestaties die krachtens de wet, de statuten, het reglement van interne orde en deze overeenkomst tot het domein van de syndicus behoren, waarvoor hij gerechtigd is (niet-limitatieve opsomming) :
- De Algemene Vergadering bijeenroepen conform de wettelijke bepalingen;
- De beslissingen van de Algemene Vergadering notuleren in het daartoe bestemd register, de syndicus zal zo de Algemene Vergadering (AV) toch een onregelmatige dan onrechtvaardige beslissing neemt , zal deze de nodige inlichtingen verschaffen , dit kenbaar maken en notuleren/PV;
- De beslissingen van de Algemene Vergadering uitvoeren en laten uitvoeren;
- Bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen;
- E mails / brieven van de mede eigenaars inhoudelijk beantwoorden binnen de 14 dagen
- ect…..
- …
Afsluitend , nadenkertje , zoals een vrederechter weergaf in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient. ”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
Mvg
Lebragard
Dank en speciaal voor u : voorbeeld syndicuscontract :
https://blog.smartsyndic.be/qa/syndicus-contract-overeenkomst/
Dank aan iedereen. Dank aan Lebragard voor de waardevolle en zoals steeds gewaardeerde bijdrage. Echter probeer deze mooie principes maar eens in de praktijk om te zetten en een syndicuscontract te laten aanpassen vooral wanneer de “onwetende” meerderheid alles slikt wat de syndicus vertelt. Toch lijkt het mij de moeite om te trachten de door Lebragard voorgestelde tekst te laten goedkeuren op de volgende AV.