wij hebben 2 appartementsblokken die behoren tot 1 vme
de tuin staat in de statuten als gemeenschappelijk voor beide gebouwen
maar omdat de tuinen gemakkelijk te scheiden zijn per blok – en elke blok zijn eigen onderhoudskontrakt wenst, hadden we gevraagd aan syndicus of het mogelijk was om de tuin feitelijk (niet in statuten/wettelijk) te scheiden, zodat de onkosten naar bijbehorende blok gaan.
de ene tuin is natuurlijk veel groter dan de andere en de blok met kleine tuin moet dus meebetalen voor de grotere tuin
de syndicus zegt dat dat niet mogelijk is, maar is dat ook zo ?
groeten Guy
4 Antwoord
Syndicus heeft in deze gelijk….maar een AV beslissing enkel voor intern gebruik , dus niet tegenstelbaar aan/voor derden , zou kunnen…..maar dan is de vraag :
U geeft aan , twee gebouwen en samen vormen ze één VME…..hebben beide gebouwen rechtspersoonlijkheid ? zijn het deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid en vormen ze samen één VME , welke dan samen de hoofdvereniging vormen ?
De wet is duidelijk , elke mede eigenaar kan gebruik maken van de gemeenschappelijke delen waarvoor ze dienen men kan dus niet verbieden dat eigenaar x géén gebruik ervan kan/mag maken , behoudens anders bepaalt in de statuten van het gebouw.
Art. 3.71. Materieel gebruik en genot (577-2 §5)
Elke mede-eigenaar heeft recht op het materiële gebruik en het genot van het onverdeelde goed, overeenkomstig zijn bestemming en zonder dat dit gebruik en genot zijn evenredig aandeel mag te buiten gaan.
En wat betekent : maar een AV beslissing enkel voor intern gebruik , dus niet tegenstelbaar aan/voor derden
Want gisteren was AV en na vraag dus negatief antwoord.
Guy
En wat betekent : maar een AV beslissing enkel voor intern gebruik , dus niet tegenstelbaar aan/voor derden
Want gisteren was AV en na vraag dus negatief antwoord.
Een interne regeling via AV-beslissing of reglement van inwendige orde volstaat wanneer men enkel de wijze van gebruik regelt, zonder afbreuk te doen aan het gemeenschappelijk karakter , zoals bv. exclusief gebruik toestaan aan die eigenaars van gebouw 1 en van dat deel van de tuin , mits zij de kosten betalen….onderhoud en diens meer en visa versa voor de eigenaars van het andere gebouw 2.
Dit is louter een gebruiksregeling, geen wijziging van het zakelijk recht.
Let wel dat het RIO nooit de statutaire bepalingen kan vervangen en/of tegenspreken en het moet duidelijk zijn als de gewenste regeling neerkomt op een wijziging van de aard van gemeenschappelijk/privatief of van de verdeelsleutel moet men de statuten aanpassen en dit om reden dat dit rechtstreeks ingrijpt in de rechten van alle mede-eigenaars.
Het is mogelijk maar iedereen moet aan hetzelfde zeel trekken ….maak zeer duidelijke afspraken……
hartelijk dank voor alle antwoorden
Guy
dit was het laatste antwoord van syndicus :
Kort samengevat:
Een interne gebruiksregeling over onderhoud of praktisch gebruik kan inderdaad met gewone meerderheid.
Het probleem zit hier in de kostenverdeling. Een wijziging van kostenverdeling of opsplitsing van de tuin vereist een wijziging van de statuten met notariële akte, minstens 4/5 meerderheid, en in ons geval zelfs 100% akkoord omdat de basisakte bepaalt dat de aandelen in de gemene delen onveranderlijk zijn.
dus : volgens hun : niet mogelijk zonder notariële tussenkomst
Groeten Guy
Een interne gebruiksregeling over onderhoud of praktisch gebruik kan inderdaad met gewone meerderheid.
Ja enkel een gebruiksregeling….
Het probleem zit hier in de kostenverdeling. Een wijziging van kostenverdeling of opsplitsing van de tuin vereist een wijziging van de statuten met notariële akte, minstens 4/5 meerderheid, en in ons geval zelfs 100% akkoord omdat de basisakte bepaalt dat de aandelen in de gemene delen onveranderlijk zijn.
Zo ver zou ik het niet gaan zoeken….KIS (keep it simpel) Hou enkel de gebruiksregeling voor ogen….en elke blok zijn eigen onderhoudskontrakt wenst …..maw. iedereen zou akkoord gaan met die gebruiksregeling , kan men perfect die gebruiksregeling intern verzekering mits AV beslissing en de kost/lasten verdeling onveranderd laten weliswaar enkel voor dat deel van de tuin = win/win situatie = gebruiksregeling verzekerd en kost/lasten verdeling conform de statuten….enkel voor dat deel van de tuin…
Juridisch gezien = interne gebruiksregeling , kost/lasten conform de statuten , interne overeenkomst….en kan ten alle tijden bij veranderde omstandigheden terug op de agenda geplaatst worden ter bespreking/beslissing AV….
dus : volgens hun : niet mogelijk zonder notariële tussenkomst
Wel mogelijk…… mits de volledige medewerking van de mede eigenaars , gebruiksregeling is wat ze en ik herhaal : Een interne regeling via AV-beslissing of reglement van inwendige orde volstaat wanneer men enkel de wijze van gebruik regelt, zonder afbreuk te doen aan het gemeenschappelijk karakter , zoals bv. gebruik toestaan aan die eigenaars van gebouw 1 en van dat deel van de tuin , mits zij de kosten betalen ….onderhoud en diens meer en dit conform de statuten en visa versa voor de eigenaars van het andere gebouw 2 .
Let wel een gebruiksregeling is géén beschikkingsrecht …..Wijzigingen daarin tegen in de zakenrechtelijk statuten van de mede-eigendom moet authentiek gebeuren.
De belangen van de mede-eigendom blijven in deze “gebruiksregeling” volledig behouden .
Bedankt voor het antwoord. Neen de bouwen hebben geen rechtspersoonlijkheid. Het is beschouwd als 1 geheel.
Guy