Gebouwd volgens de Wet Breyne
Situatie: appartementsgebouw met 11 appartementen, allemaal verkocht. De voorlopige oplevering was, volgens de verkoopakte, voorzien op, uiterlijk, 30 DECEMBER 2019, dit voor 9 van de 11 appartementen. Deze datum werd NIET gehaald en wij hebben nog altijd geen officiële vaste, nieuwe datum verkregen.
Wij hadden, samen met de andere eigenaars een Syndicus gevonden die akkoord ging en die wij zouden benoemen. Wij wilden een algemene vergadering bij elkaar roepen en een datum werd vastgelegd waar iedereen mee akkoord ging.
Echter, nu zegt de bouwheer/promotor dat dit niet kan en dat de 1e algemene vergadering pas kan doorgaan, binnen de 2 maand na de voorlopige oplevering (maar we hebben nog geen datum!!!!, hij HOOPT voor het bouwverlof). Dit staat zo in de verkoopakte.
Onze vraag is dus: kunnen wij nu een algemene vergadering bij elkaar roepen, dus NA de officiële voorlopige oplevering en VOOR de nieuwe, nog niet vastgelegde, opleveringsdatum? Hoe moet een NIEUWE voorlopige opleveringsdatum medegedeeld worden?
Doordat de bouwheer/promotor serieus in de fout gaan op allerhande vlakken, willen wij kunnen tussenkomen.
Hopelijk kunt u ons uit de impasse halen.
Alvast bedankt,
mvg
Rudy
4 Antwoord
Ongelooflijk hoe malafide projectontwikkelaars er in slagen allerlei bepalingen uit te vinden om hun Quislingsyndicus te beschermen.
Gewoonlijk komen zij hier onderuit omdat de kakelverse mede-eigenaars mekaar niet kennen en meestal ook niet op de hoogte zijn van het reilen en zeilen binnen een mede-eigendom.
De problematiek voorlopige/definitieve oplevering is een ondergeschoven onderwerp bij werken inzake mede-eigendom. Begrijpelijk enerzijds omdat het om een eenmalige gebeurtenis gaat in het leven van een VME, onbegrijpelijk omdat deze gebeurtenis dikwijls een keizersnede wordt.
Wij vertrekken van het standpunt dat de gemiddelde syndicus slechts een beperkte ervaring heeft met deze problematiek en dat het dan ook van belang is dat hij zich laat bijstaan door een advocaat, sterk gespecialiseerd in mede-eigendom.
Een goede bron is de gespecialiseerde website :
e.a.
Onder de vulgariserende werken is ons enkel het boek :
De syndicus : uw 111 antwoorden
Indra Artecshene en Nick Portugaels (eds.)
Uitgeverij Scientia ISBN 978-94-000-0738-3
272 blz.
bekend dat ruime aandacht besteedt aan deze problematiek, gezien vanuit het standpunt van de syndicus weliswaar (blz. 161 tot 184)
Uit : De syndicus : 111 antwoorden
blz. 180
- Wat moet de syndicus doen als de aannemer aan de vereniging van mede-eigenaars de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen vraagt?
……..
De voorlopige oplevering van een appartementsgebouw is een technisch en administratief complex geheel en het verdient aanbeveling dat de syndicus (*) zich daarbij laat bijstaan door een bouwkundige.
…….
Ook moet de syndicus zich er rekenschap van geven dat het toestaan of weigeren van de voorlopige oplevering ultiem de beslissing is van de algemene vergadering.
…….
Indien de syndicus verwacht dat de algemene vergadering zou overwegen de voorlopige oplevering te weigeren, doet hij er goed aan de aanstelling van een advocaat voor het behartigen
van de belangen van de vereniging van mede-eigenaars in de agenda op te nemen. De meeste weigeringen van voorlopige oplevering gaan immers gepaard met het aanvatten van gerechtsprocedures.
(*) onze aanvulling: en de VME
Door de verkopen bestaat uw VME.
B.W Art. 577-6 § 2 (laatste alinea )(versie wetgeving 2018)
De wetgever heeft duidelijk meer autonomie, inzake het aanstellen van een syndicus, willen geven aan de mede-eigenaars, verenigd in hun AV. Vroeger moest men zich tot de vrederechter wenden.
Uw aangezochte syndicus zou u moeten kunnen begeleiden voor het rechtsgeldig houden van een eerste vergadering.
Cruciaal wordt het juridisch advies of de gewraakte clausule al dan niet een belemmering is van de rechtsgang.
Voorzie reeds in de eerste vergadering budgetten voor bouwdeskundige en advocaat.
Zorg er voor dat u inspraak hebt in de aanduiding ervan. (Reputatie, prijs).
De syndicus zal de dag na de vergadering (notulen), zoals trouwens verplicht, zorgen voor zijn inschrijving in de KBO VME.
Geachte,
Art. 577-8.<Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar of van iedere belanghebbende derde.
De VME bestaat formeel reeds,
Art. 577-5.<Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> § 1. De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn :
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het [2 bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie]2. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.
dus niemand belet u het nodige te doen.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
Beste Astrid,
Bedankt voor uw antwoord.
Er is wel nog geen VME en geen voorlopige oplevering.
Maar als ik het goed begrijp, kunnen we zonder problemen een Algemene Vergadering bij elkaar roepen voor de VO?
De bouwpromotor stelt in zijn mail dat De AV in principe pas kan plaatsvinden binnen de 2 maanden na de voorlopige oplevering. Hier haalt hij artikel 28, reglement van mede-eigendom aan.
De, in verkoopakte opgenomen VO datum was 30 december 2019 en die is niet gehaald. Nu zegt hij dat de VO ten vroegste vanaf 1 juli 2020 kan?
Aangezien de promotor zich weinig aantrekt van afspraken wetten, er, zitten wij, als eigenaars, met de handen in het haar.
Dus, als ik het goed begrijp, kan een AV nu bij elkaar geroepen worden?
Srry voor al die vrzgen, maar we willen zekerheid
Mvg
Rudy
“Srry voor al die vrzgen, maar we willen zekerheid” (sic)
https://blog.smartsyndic.be/qa/punt-op-de-agenda-av/
12052020
