Beste,
We hebben een moeilijk, lees uitgebreid, geval.
We zijn een klein gebouw met 3 eigenaars zonder syndicus.
Om in orde te zijn met de regelgeving van 2020 willen we ons dak laten isoleren en opnieuw bedekken. We hebben het recht (basisakte) en een vergunning (stad) hebben om ook een dakterras te plaatsen, willen we dit meteen mee doen. Alle kosten voor het dakterras zijn voor ons, maar die voor isolatie en afdekking zijn voor de gemeenschap (zoals beschreven in basisakte).
Nu wil 1 mede-eigenaar (ondanks een eerdere andere mondelinge toezegging, weliswaar van voor het dakterras) slechts akkoord gaan met de goedkoopste offerte (van een niet-geregistreerde aannemer, waarvan we ondertussen weten dat die een aantal noodzakelijke dingen niet vermeld in zijn offerte). We hebben ook een duurdere offerte die gedetailleerder is en ook de regelgevingen vermeld. De stad verplicht ons immers tot vergunning (wegens een scheidingsmuur die opgehoogd dient te worden voor brandveiligheid) en de brandweer verplicht een brandkoepel. Dit zijn zaken die wij via de vergunning van ons terras en de tweede offerte te weten zijn gekomen en waardoor we dus de vergunning reeds gekregen hebben. Bijkomend lekt de bestaande dakkoepel nu al meer dan twee jaar regelmatig. Dit werd telkens in afwachting van de renovatie tijdelijk en goedkoop hersteld door mij.
Nu de vraag: 2 van de drie eigenaars zijn akkoord met de tweede, duurdere offerte, maar de derde eigenaar weigert deze.
Kunnen we hier iets aan doen om de werken alsnog in gang te kunnen zetten?
Bv via een algemene vergadering (ook al zal de derde eigenaar hoogstwaarschijnlijk weigeren te komen).
Wat is mogelijk?
8 Antwoord
Herlees uw aankoopakte.
U zegt dat het gebouw beheerst wordt door een basisakte (met daarin een reglement van mede-eigendom (en sinds 01-01-2019 een RIO)).
Het ontbreken van de door de wet appartementsmede-eigendom 2010-2018 opgelegde structuur (aanduiden syndicus, syndicusovereenkomst, statutaire jaarvergadering met notulen, begrotingsraming, jaarrekening, aanduiden CvR, etc.) maakt dat u niet kan deelnemen aan het normale rechts- en betalingsverkeer.
U hebt dan ook enkel de keuze tussen:
B.W. Art. 577-8 § 1
(aanduiden van een syndicus)
OF
blijven aanmodderen
Ten overvloede:
”Bv via een algemene vergadering (ook al zal de derde eigenaar hoogstwaarschijnlijk weigeren te komen).”
Enkel binnen een gestructureerde VME kunnen aan de mede-eigenaars wettelijk bindende verplichtingen opgelegd worden.
Uw recalcitrante mede-eigenaar heeft dan ook volkomen gelijk uitnodigingen en beslissingen van uw kaartjesclubje te ignoreren.
Zoek samen met de andere mede-eigenaar een kandidaat-syndicus en stel hem voor aan de rechter.
Geachte
Indien u kunt aantonen dat kiezen voor de goedkopere offerte om diverse redenen een onrechtmatige keuze inhoudt – en ik lees heel wat argumenten- , is dit verdedigbaar bij de Vrederechter in die zin dat men alsnog voor de andere offerte opteert.
Afwezigen op een AV hebben altijd ongelijk.
Indien u met te weinig aanwezig bent, organiseert u een tweede BAV waar het aanwezigheidsquorum niet langer van tel is.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
Dank je wel voor jullie antwoord.
Ik heb natuurlijk nog enkele bijkomende vragen.
- door de wet appartementsmede-eigendom 2010-2018 opgelegde structuur > daar mogen blijkbaar uitzonderingen op zijn of heeft mijn notaris dan ergens iets fout gedaan?
- Enkel binnen een gestructureerde VME kunnen aan de mede-eigenaars wettelijk bindende verplichtingen opgelegd worden. > wil dit zeggen dat hij nooit naar een AV moet komen en er dus nooit een beslissing gemaakt kan worden?
- kaartjesclubje > dit snap ik niet zo goed. wat is een kaartjesclub?
De notaris-opsteller van de eerste verkoopakte, bij gelegenheid van de eerste verkoop door de projectontwikkelaar, had voor alle verkoopaktes kunnen kiezen voor de zogenaamde ”onttrekking”. Dan wordt in de aktes GEEN reglement van mede-eigendom opgenomen.
Dit gebeurt (gebeurde) courant bij zeer kleine eigendommen.
De remedie kan echter schadelijker zijn dan de kwaal, zoals uw geval aantoont.
Lees: onttrekking :
https://www.eigenaarsbond.be/2018/11/19/syndicus-zonder-vme-of-omgekeerd/
https://blog.smartsyndic.be/qa/is-syndicus-vereist-bij-onttrekking-aan-de-appartementswetgeving/
https://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-een-gemeenschap-van-mede-eigenaars-beheren/
https://blog.smartsyndic.be/qa/afstand-doen-van-de-wetgeving-rond-mede-eigendom/
correctie : basisakte
https://blog.smartsyndic.be/qa/basisakte-aanpassen/
Ook :
