Op onze AV begin oktober zal gestemd worden over de eventuele verkoop van de conciërgewoning.(Sinds jaren verhuurd aan particulier) Aan dit appartement zijn GEEN aandelen toegekend.
Klopt het dat voor de herverdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen en de aanpassing van de basisakte, eenparigheid van stemmen vereist is?
Moet vervolgens, bij een eventueel 4/5de akkoord voor effectieve verkoop, de basisakte nogmaals aangepast worden?
Alvast bedankt .
3 Antwoord
Wijzigen van de aandelen vereist éénparigheid = Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming (577-7)
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom,………………
In dergelijke zaken is het ten zeerste aan te bevelen (noodzaak) dat een notaris aanwezig is op die algemene vergadering…..basisakte dient immers aangepast te worden , voordeel van de aanwezigheid van de notaris is : deze kan perfect raadgeven en de VME / syndicus moet nadien ook niet allerhande documenten/formaliteiten bezorgen aan de notaris , is immers aanwezig op die AV en zal zelf wel het nodige doen. Ervaring geeft aan dat een syndicus (soms) niet altijd de juiste informatie aanreikt……
tip: plaats verkoop conciërgewoning als eerste agendapunt begin AV ….notaris moet dus niet gans de AV bijwonen.
Begrijp ik het goed dat , als er geen eenparigheid is, er ook geen verkoop kan doorgaan?
Indien de verkoop ook een wijziging van de aandelen zou omvatten moet er dus gestemd worden akkoord voor verkoop (4/5) en wijzigen aandelen (éénparigheid) , het 1 sluit het ander niet uit….daar de conciërgewoning GEEN aandelen heeft , hoeft men volgens mij dan ook de aandelen niet te wijzigen….een notaris aanwezig op die AV geeft absolute duidelijkheid !
verkoop = 4/5 vd stemmen
aandelen wijzigen = éénparigheid van stemmen
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming
- 1. De algemene vergadering beslist:
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
Geachte, het is wel degelijk de bedoeling om aandelen toe te kennen aan de woning zodat het huidige pakket aandelen kan herverdeeld worden en de respectievelijke onkosten in de gemeenschappelijke delen aangepast.
Is het niet zo dat pas DAN een verkoop kan gepland worden mits 4/5 van de stemmen?
Nogmaals dank.
het is wel degelijk de bedoeling om aandelen toe te kennen aan de woning zodat het huidige pakket aandelen kan herverdeeld worden en de respectievelijke onkosten in de gemeenschappelijke delen aangepast.
Is het niet zo dat pas DAN een verkoop kan gepland worden mits 4/5 van de stemmen?
Ja , zoals eerder , het 1 sluit het andere niet uit……men kan stemmen over de verkoop (4/5) maar indien géén eenparigheid mbt. de aandelen gaat de verkoop niet door.
Met éénparigheid van stemmen volgende opmerking :
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 3.85, § 1, tweede lid.
Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is…….
en
§ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.
Vraag blijft of de verkoop van de conciërgewoning valt onder de voorwaarde van §3
- de verdeling of de vereniging van kavels
Zo dit het geval is kan men de verkoop zowel als het wijzigen/toekennen van de aandelen gebeuren met een 4/5 meerderheid.
Mijn mening is dat hier niet het geval ….volgens mij is het een wijziging van bestemming , de conciërgewoning veranderd en heeft als dusdanig niet de bedoeling om de kavels te verenigen….zoals bv. bij deelverenigingen wel het geval is.
Let wel…..juridisch kan men steeds een andere strekking volgen , vandaar mijn advies/raad notaris uitnodigen op die AV , zodat u het juiste advies krijgt onder de verantwoordelijkheid van die notaris , een syndicus is in deze slechts “aansprakelijk” de VME is per slot van rekening de eindverantwoordelijke. (syndicus handelt immers in opdracht van die VME)
en
even belangrijk….wat is er bepaald in de statuten van het gebouw mbt. die conciërgewoning….een duidelijke lezing van de statuten is noodzakelijk ! en dan nog zijn deze statuten “up to date” ? want bepalingen niet in overeenstemming met de vigerende wet worden door deze vervangen ! =
Art. 3.100. Dwingend recht
De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
U geeft aan :
- conciërgewoning
- heeft géén aandelen
- is dus een gemeenschappelijk deel van en voor die VME , ook het onderhoud/lasten is dus voor die VME
- verkoop
- aandelen toekennen = aandelen wijzigen voor de anderen
- ect….duidelijke lezing vd statuten met kennis van zaken = noodzakelijk
Hou het forum op de hoogte van de “evolutie” , dank.
Begrijp ik het goed dat , als er geen eenparigheid is, er ook geen verkoop kan doorgaan?
Dank u wel.