Verschillende ramen (schrijnwerk is volgens basisakte privatief) zijn niet (meer) waterdicht. Water sijpelt door de betonnen (gewapend) structuur van het gebouw en veroorzaakt schade aan de gemeenschappelijke delen.
De syndicus beweert dat hij enkel de eigenaars van de lekkende ramen kan aanmanen, maar niet kan verplichten de waterdichting te herstellen/nieuwe ramen te plaatsen. Wij zijn het daarmee niet eens en vinden dat de syndicus een bewarende maatregel moet nemen. Vooral omdat we net een fortuin hebben uitgegeven aan een gevelrenovatie.
Hoe kunnen die eigenaars verplicht worden? Precedenten? Is het noodzakelijk om de VME te dagvaarden?
2 Answers
Syndicus moet wettelijk : Art. 3.89. Syndicus bij §5
- 5. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van interne orde wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
2° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen; - ect….
”Wat zijn dringende en noodzakelijke werken waar de syndicus mag/moet beslissen ?
Antwoord : arrest hof van Cassatie van 12 mei 2016 : Werken zijn dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van die aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw , zelfs privatieve delen of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers en dat de herstellingswerken aldus dringend en noodzakelijk zijn.
Indien vaststaat dat (ook bij) “ privatieve elementen “ deze schade berokkent aan de gemeenschappelijke delen kan/moet de VME en syndicus actie ondernemen.
De syndicus is als enige aansprakelijk voor het beheer….de VME is er verantwoordelijk voor , nu de syndicus mee op de hoogte is van de gebrekkige privatieve delen die schade veroorzaakt aan de gemene delen is deze niet enkel aansprakelijk maar ook mee verantwoordelijk als mede-bewaarder van de zaak……
Overtuig de syndicus dat deze actie onderneemt.
Syndicus kan een BAV organiseren om die problematiek te bespreken met AV besluit wat men gaat doen…..niks doen is “not done”.
aanvullend :
Wat staat in uw statuten van het gebouw ?
Meestal voorziet het reglement van mede-eigendom “soortgelijke bepaling”
- c) Herstellingswerken aan privatieve delen kunnen in geval van hoogdringendheid door de syndicus worden uitgevoerd. De mede-eigenaars zijn verplicht de syndicus vrije toegang tot hun eigendom, bewoond of niet, ten einde de staat van het gebouw te onderzoeken, op voorwaarde dat het algemeen belang dit vereist. Zij moeten tevens toegang verlenen, aan bouwmeesters, aannemers en uitvoerders in verband met goedgekeurde werken aan de gemeenschappelijke delen. In geval van afwezigheid, is de mede-eigenaar, of de bewoner, ertoe gehouden een sleutel van de deur onder gesloten omslag te overhandigen aan de syndicus, zoniet is hij aansprakelijk voor mogelijke schade die ontstaat door zijn afwezigheid.
