Volgens de wet op de mede-eigendom, die van dwingend recht is, kan een mede-eigenaar enkel wanneer hij een persoonlijk nadeel heeft naar de rechtbank stappen.
Artikel 3.92, §3 B.W.: Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen om onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
Behoudens vergissing mijnentwege is in de wet niet omschreven wat een persoonlijk nadeel is.
Als een persoonlijk nadeel niet kan aangetoond worden, omdat het niet in geld kan uitgedrukt worden, kan een mede-eigenaar dan nog met succes naar de vrederechter stappen om beslissingen te vernietigen waarvoor hij meent benadeeld te zijn en waarvoor hij neen gestemd heeft ?
Kan een ander wetsartikel ingeroepen worden?
Bijvoorbeeld:
- Onvolledige bijeenroeping naar de AV door de syndicus: op de uitnodiging wordt niet vermeld waar de documenten kunnen geraadpleegd worden waarover moet beslist worden (bvb. hernieuwing onderhoudscontracten).
- Onregelmatige samenstelling van de AV : mede-eigenaars die geen lasthebber zijn worden toegelaten tot de AV, een rechtspersoon duidt geen lasthebber aan en laat een advocaat deelnemen aan de AV, volmachten ontbreken of een huurder doet zich voor als eigenaar en is aanwezig zonder volmacht van zoon die eigenaar is.
Het stemresultaat wordt beïnvloed door onvolledige bijeenroeping en/of onrechtmatige aanwezigen, maar de vereiste meerderheid wordt behaald (ook bij herberekening zonder rekening te houden met de onrechtmaige aanwezigen). Kan een persoonlijk nadeel nog ingeroepen worden?
8 Antwoord
De vraag werd niet beantwoord.
Bij een procedure voor de rechtbank moet de mede-eigenaar een persoonlijk nadeel kunnan aantonen. Hoe moet hij/zij dit doen als het geen geldelijk nadeel maar eerder het niet toepassen van de dwingende wet op de mede-eigendom is. Als er geen persoonlijk nadeel kan aangetoond / gemotiveerd worden, kan de rechter beslissen ongegronde vordering en dan mag je zelfs nog de RPV van de verweerder (lees VME) betalen bovenop de eigen kosten.
Bezint eer ge begint, uw eigen besluit, herformuleerd id gewoon mijn insteek
Begrijp ook (soms) de antwoorden niet van “FlatBuilding”….
#Is
Inderdaad de wet mede-eigendom werd aangepast (2018) met de toevoeging van “indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert”
§ 3. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Begrip persoonlijk nadeel.
Dit “begrip” werd niet nader omschreven door de wetgever….men kan dit begrip zeer ruim interpreteren en het is niet alleen een geldelijk persoonlijk nadeel dat de doorslag geeft , maar moet in een ruimere context geplaatst worden.
Wat vormfouten betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing.
MAAR , zo kan een eigenaar die niet aanwezig kon zijn op de AV en door zijn afwezigheid en door fout van de syndicus ( niet voldaan aan de formele voorwaarden) kon deze afwezige mede-eigenaar , zijn argumentatie en eventuele bezwaren niet kenbaar maken aan de andere leden mede-eigenaars ….indien dit wel kon , zou men of minstens enkele onder hen anders gestemd hebben….met een ander stemresultaat als gevolg…..maw. deze niet aanwezige mede-eigenaar heeft dan zowel , een persoonlijk nadeel en een persoonlijk belang !! en kan zich beroepen op een vrederechter. (hoeft geen uitleg dat de vordering met de grootste zorg met kennis van zaken moet opgesteld worden)
https://blog.smartsyndic.be/qa/geen-nieuwe-uitnodiging-voor-bijzondere-algemene-vergadering/
