Bijzondere AV: de syndicus heeft een datum en plaats vastgelegd om een BAV te houden waar belangrijke items aan bod kwamen echter is hij mij zogezegd vergeten te melden dat hij de plaats heeft veranderd (Corona) waardoor ik niet heb kunnen deelnemen.
Aangezien er een meerderheid was zijn bepaalde zaken aangenomen waar ik door zijn fout niet heb kunnen tegenstemmen!
Kan ik hier iets juridisch tegen beginnen.
5 Antwoord
Tegen kwade trouw vechten is moeilijk.
Schrap vandaag nog, aangetekend, uw eventuele toelating om op een andere manier dan door een aangetekend schrijven op de vergaderingen uitgenodigd te worden.
Logischerwijze zal de syndicus u dan ook van veranderingen qua locatie en datum ook aangetekend op de hoogte moeten brengen.
Specifieer dit, ten overvloede, in uw brief.
Ook:
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&cn=1967101001&table_name=wet Art. 53bis
Fout syndicus waardoor u persoonlijk nadeel heeft. Syndicus heeft niet gehandelg conform :
art.577-6§3
- 3.De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom , ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Behalve in spoedeisende gevallen, wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht.
Wat kan u doen :
- aangetekende zending syndicus met uw ongenoegen
- vragen naar een bijkomende BAV , zodat uw rechten kunnen gelden
- anders BAV laten vernietigen door vrederechter…
Juridisch :
art.577-9 §2
- 2.Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
Begrip : onregelmatig , onrechtvaardig , bedrieglijk .
Rechtsgeleerden zoals : R.Timmermans , M.E. Storme , V.Sagaert ect…
M..E.Storme omschrijft deze begrippen en verduidelijkt art.577-9§2 als volgt :
1. Rechtsbescherming van de mede-eigenaars.
Art. 577-9 § 2. Eis tot vernietiging of wijziging van beslissingen van de algemene vergadering.
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Dit kan niet gevorderd worden door een mede-eigenaar die heeft ingestemd met de beslissing, tenzij die instemming is aangetast door een wilsgebrek (met name dwaling of bedrog).
Het gaat steeds om een eis tegen de VME en enkel de VME, ook wanneer deze een beslissing betreft die de verdeling van de aandelen of de lasten betreft.
1° Beslissing
Het moet gaan om een beslissing die rechtsgevolgen in het leven roept voor de medeeigenaars en/of voor derden; een beslissing van de algemene vergadering om de medeeigenaars te raadplegen en om hen op een latere datum per brief te laten stemmen over een aanbod tot aankoop van een deel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is slechts een voorbereidende beslissing en valt buiten deze bepaling.
2° Gronden (art. 577-9 § 2, lid 1)
Onregelmatige beslissing
Dit is het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten, zowel wat betreft materiële voorwaarden (bv. geen bevoegdheid AV, niet de vereiste meerderheid) als de formele voorwaarden (bv. wijze van bijeenroeping AV).
Wat vormfouten betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing.
Bedrieglijke beslissing
Dit betreft een toepassing van fraus omnia corrumpit. De beslissing die door bedrieglijke kunstgrepen tot stand gekomen is kan op die grond vernietigd worden.
Onrechtmatige beslissing
– Misbruik van recht
De Franse tekst spreekt van “abusive”. Onder meer hieruit blijkt dat onrechtmatig ook onrechtmatig omvat in dezelfde zin als in de uitdrukking “onrechtmatige bedingen” (clauses abusives, unfair terms). Het is een wettelijke bekrachtiging van de rechtspraak en rechtsleer in analoge domeinen, zoals bv. inzake onrechtmatige beslissingen van de organen van vennootschappen. Zie ook het gebruik van dezelfde term in de verbruikersbeschermingswetgeving (“onrechtmatige bedingen” in de WHP).
Het gaat hier om een toepassing van de beperkende werking van de goede trouw. De wetgever bekrachtigt wel ook de ruime uitleg die door sommigen inzake beperkende werking wordt voorgestaan, namelijk dat de rechter niet alleen de beslissing kan vernietigen, maar ze ook kan wijzigen. Dit wordt in andere domeinen (overeenkomstenrecht bv.) niet aanvaard door de rechtspraak van het Hof van cassatie.
Maatstaf : de algemene maatstaf inzake rechtsmisbruik of beperkende werking van de goede trouw, nl. kennelijke overschrijding van de grenzen van de normale uitoefening van die (beslissings)bevoegdheid. M.a.w., de rechter mag niet beslissen alsof hij zelf de bevoegdheid van de AV heeft en op grond daarvan de beslissing terzijde stellen; hij moet zien of de AV de grenzen van een redelijke (rechtmatige) uitoefening van die beslissingsbevoegdheid (niet) te buiten is gegaan. Is hij eenmaal tot dat besluit gekomen, dan kan hij wel in zekere mate zijn eigen beslissing in de plaats stellen van die van het orgaan.
Hiermee gaat ook samen dat een mede-eigenaar aan de rechter in beginsel geen beslissing kan vragen dan nadat de algemene vergadering geweigerd heeft de gevraagde beslissing te nemen. Zie daarvoor art. 577-9 §§ 3, 4 en 7.
Een beslissing is met name onrechtmatig wanneer ze een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling inhoudt – Miskenning subjectief recht
“Onrechtmatig” kan echter ruimer zijn dan enkel rechtsmisbruik. Ook wanneer de beslissing eenvoudigweg een inbreuk is op een subjectief recht, kan ze aangevochten worden – bv. een inbreuk op het privatief eigendomsrecht van een mede-eigenaar. Men kan dit ook als een bevoegdheidsoverschrijding zien.
3° Termijn (art. 577-9 § 2, lid 2)
Deze eis moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond Aangezien art. 577-9 § 2 geen betrekking heeft op een louter voorbereidende beslissing (zie hoger), doet een louter voorbereidende beslissing de termijn niet lopen.
Aard van de termijn : wellicht moet deze als verjaringstermijn begrepen worden (er is geen reden om stuiting en schorsing ervan uit te sluiten). Er moet dus binnen die termijn een eis worden ingesteld. Tegen elke nieuwe beslissing moet telkens opnieuw binnen 4 maanden een vordering worden ingesteld (eventueel in hetzelfde geding). De termijn van 4 maanden loopt ook wanneer men de onwettigheid van de beslissing grondt op de onwettigheid van de statutaire bepaling die door die beslissing wordt toegepast.
Overgangsrecht : Op 1 september 2010 zijn de lopende termijnen van 3 maanden verlengd tot 4 maanden;, maar tegelijk werd het vertrekpunt wel bepaald op de dag van de AV zelf.
3° Publiciteit van het vonnis
Zoals die te geven aan de bestreden of genomen beslissing. Indien het een statutenwijziging is, is overschrijving op het hypotheekkantoor nodig.
4° Gevolg
Terugwerkende kracht.
https://idbeheer.be/op-welke-verhaalmogelijkheden-kan-de-mede-eigenaar-zich-beroepen/
http://vjn-legal.be/mede-eigendom-betwisting-van-een-beslissing-van-de-algemene-vergadering/?lang=nl
Daarin:
“Op deze laatste rust de bewijslast van de onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige aard van de betwiste beslissing.”
Herlees uw basisakte, RIO en vooral de notulen van de vergadering.
Een vrederechter zal eerder pragmatisch redeneren, hij zal zich afvragen of:
- u wel degelijk benadeeld werd
- uw tegenstem de stemverhoudingen zou beïnvloed hebben
Wij zijn met u akkoord dat, doordat u niet aanwezig was, u beroofd werd van een essentieel element bij elke vergadering: de mogelijkheid om de deelnemers van de gegrondheid van uw standpunt te overtuigen.
De syndicus mag/moet zijn huiswerk opnieuw doen…en dit volledig op zijn kosten…en een nieuwe BAV organiseren.
Een vrederechter zal eerder pragmatisch redeneren, hij zal zich afvragen of:
- u wel degelijk benadeeld werd
- uw tegenstem de stemverhoudingen zou beïnvloed hebben
Wij zijn met u akkoord dat, doordat u niet aanwezig was, u beroofd werd van een essentieel element bij elke vergadering: de mogelijkheid om de deelnemers van de gegrondheid van uw standpunt te overtuigen.
1) De klager werd wel degelijk benadeeld en zijn rechten werden miskend door de syndicus , elke vrederechter zal dit beamen…
Weet ook dat de tekst art.577-9§2 : “indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.” NIET nader omschreven is in de wet….dit begrip persoonlijk nadeel kan zeer ruim opgevat worden lees tekst prof. M. Storme…..
2) Door de afwezigheid van de klager door fout van de syndicus ( niet voldaan aan de formele voorwaarden) kon klager zijn argumentatie en eventuele bezwaren niet kenbaar maken aan de andere leden mede-eigenaars ….indien dit wel kon , zou men of minstens enkele onder hen anders gestemd hebben….met een ander stemresultaat als gevolg…..
3) substantiële vormvoorwaarden , miskennen en dan de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars miskennen/ontnemen is NOT done.
Voortschrijdend inzicht
Wij zijn nu van oordeel dat, zodra de syndicus essentiële elementen in de bijeenroeping als agenda, datum, plaats en uur verandert, hij deze, ook in rechte, annuleert en verplicht is een nieuwe bijeenroeping op te maken met als ingangsdatum van de vijftiendaagse (of zie RIO) de datum van verzending.
Dikwijls zal dit ook als gevolg hebben een nieuwe datum voor de (B)AV.
Stel u hebt een tweede verblijf aan de kust maar woont zelf in het verre binnenland.
U (of uw volmachthouder) heeft geen wagen ter beschikking.
U moet dan ook voor het bijwonen van de vergadering een degelijke planning opmaken.
Misschien huurt u een wagen of, na studie van de treintabellen voor de verplaatsing, huurt u een hotelkamer (uw eigen appartement is verhuurd).
De enige verandering die u zou kunnen aanvaarden, zonder afbraak te doen aan uw rechten, is dan ook dat de vergadering b.v. een half uuur wordt verlaat, niet vervroegd.
Ons inziens een stevig argument om bij de rechter de annulering van alle rechtsgevolgen van deze vergadering te bekomen.
