We zijn lid van een VME, die zowel een gebouw met enkele appartementen als enkele garages beheert. Alle appartementen beschikken over een of twee garages, en daarnaast beschikken wij over de overige.
Volgens de basisakte wordt het beheer van de oprit toevertrouwd aan de eigenaars van de garages, die deze dus beheren volgens hun quotiteiten (dus volgens het aantal garages die ze bezitten). Vermits wij over (iets) méér dan de helft beschikken wordt onze quotiteit beperkt tot de helft (van de aanwezige eigenaars). Dit betekent dat we de helft van de stemmen hebben wat betreft het beheer van de oprit, maar tegelijk zo goed als geen inspraak hebben in het beheer van het gebouw.
Momenteel is er een vraag van de buur, die graag deze oprit zou willen gebruiken voor doorgang naar zijn naastliggend terrein (zodat hij niet ook een onderdoorgang onder zijn nog op te trekken gebouw moet voorzien), en dit als erfdienstbaarheid wil installeren mits een authentieke akte. Volgens een notaris is 2/3den van de stemmen nodig voor deze beslissing.
Wij zijn deze idee zeer genegen en voeren reeds geruime tijd onderhandelingen over de modaliteiten. Belangrijkst gegeven is dat hij een bepaald bedrag wil investeren in de vernieuwing van de verharding van de oprit. Dit resulteert in een concreet voorstel aan de VME (garages).
Er zijn momenteel dus twee opties:
- Installatie erfdienstbaarheid mits bepaald geplafonneerd bedrag, te investeren in vernieuwing verharding oprit.
- Installatie erfdienstbaarheid mits bepaald geplafonneerd bedrag, te investeren in vernieuwing verharding oprit, eventueel aan te vullen met een eigen investering indien blijkt dat dit bedrag onvoldoende is.
- Geen erfdienstbaarheid en zelf instaan voor de vernieuwing van de oprit.
- Helemaal geen actie: alles blijft zoals het is.
Wij (met de helft van de stemmen) kiezen resoluut voor de eerste of tweede optie. Dus is er nog 1/6de van de stemmen nodig om de 2/3de meerderheid te bereiken.
Stel nu dat de anderen allen een andere keuze (voor ons objectief minder interessant) maken, hebben we een patstelling. Welke keuze primeert dan? Kunnen/mogen de anderen kiezen voor de objectief minder interessante keuze?
2 Antwoord
Geachte
Ik heb een beetje mijn twijfels over de meerderheid, want is het verlenen van een erfdienstbaarheid nu geen daad van beschikking die een meerderheid van 4/5 vergt ?
Eens die erfdienstbaarheid toegestaan, ben ik akkoord dat voor de werken die daaruit dan voortvloeien, een 2/3 meerderheid vereist is.
Dat terzijde, want u “zit” met uw patstelling.
In geval van een 50/50 situatie, zou een eigenaar zich tot de Vrederechter kunnen wenden met de melding dat de houding van de andere helft onrechtmatig is, tot persoonlijk nadeel strekt …
Dat zou kunnen, om redenen van kosten, esthetiek, …
Het kan ook zijn dat dit gewoon een kwestie van smaak is, en dat wordt het moeilijker.
Tegenwoordig ben ik voor zo’n gevallen wel voorvechter van een “bemiddeling”. In deze situatie is het vaak verstandiger om met water en wijn te werken ..
Astrid CLABOTS
CLABOTS
U stelt (hoewel u daar niet heel erg zeker lijkt over te zijn, gezien het vraagteken) dat de meerderheid nodig om een daad van beschikking te stellen 4/5 is.
Een notaris stelde echter een ontwerp van notulen op waarin wel degelijk een meerderheid van 2/3 werd vooropgesteld: “De vestiging erfdienstbaarheid van recht van doorgang en overgang en de vestiging erfdienstbaarheid van uitzichten wordt aangenomen met 2/3de meerderheid van de stemmen:
Artikel 577-7:
De algemene vergadering beslist :]
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1];”
Dit wat betreft de meerderheid die nodig is om de erfdienstbaarheid te vestigen.
Er is echter onduidelijkheid/onenigheid omtrent de ‘mate van bevoegdheid’ van de leden van de VME.
In de VME van het geheel van de woning + garages, hebben we als eigenaar met 9 van de 16 garages een inbreng/inspraak van 45/1000. (zie ook verder)
Echter: “Inzake de modaliteiten van de erfdienstbaarheid van recht van doorgang en overgang is er een bijzondere regeling opgenomen in de basisakte verleden voor notaris […] op 8 juni 2009 en wel als volgt:
“Zijn echter specifieke kosten verboden aan de respectievelijke (…) garages, die kosten die voortvloeien uit een specifiek privatief genot gekoppeld aan een privatief, onder meer: (…)
- De kosten van de (…) doorgang naar de achteraan gelegen garages”
Hier zouden we met onze eigendom van 9 van 16 garages (na reductie) echter 50% inbreng hebben. Immers: “Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.”
Er zijn dus twee beslissingsniveaus: de eerste op niveau van het geheel (gebouw + garages). Een tweede op niveau van de oprit/doorgang.
Er is dus ook onduidelijkheid op welk van deze twee niveaus de erfdienstbaarheid kan/mag worden verleend/gevestigd.
Het is (enkel) op het niveau van deze vergadering dat ik de 50/50 patstelling vrees. Er is immers ook een meningsverschil omtrent wat er precies moet gebeuren met het budget dat de erfdienstaanvrager ter beschikking stelt. De ene vindt het voldoende dat enkel de door het heersend erf gebruikte zone zal worden hersteld/vernieuwd, wat enkel voordelig is voor de garages die daar langsheen liggen. De andere wil dat iedereen voordeel heeft en wil dat de volledige oprit een remake krijgt.
Wij kiezen resoluut voor het laatste, temeer daar we door de specifieke ligging van onze garages (op het laagst gelegen punt van) het terrein meest benadeeld worden door (het behoud van) de actuele, lamentabele toestand van de oprit.
Immers, de basisakte vermeldt onder :
“Juridische verdeling van het gebouw: “[… ] de gemene delen zullen zich bevinden in een toestand van medeëigendom en gedwongen onverdeeldheid tussen al de eigenaars van de privatieve kavels.”
En verder onder:
“Beschrijving van de gemeenschappelijke delen. “[…] de oprit, […] de oprit rechts opzij en de manoeuvreerrruimte achteraan het gebouw, […]
Er werd een bijzondere algemene vergadering belegd op 12/12/2019, waar drie van de vier leden van de VME aanwezig waren om te beraadslagen over de vestiging van de erfdienstbaarheid. De aanwezige leden vertegenwoordigden:
Eigenaar 1: 9 garages: 45/1000
KAVEL IX zijnde de garagebox “G3” (5/1.000 sten)
KAVEL X zijnde de garagebox “G4” (5/1.000 sten)
KAVEL XI zijnde de garagebox “G5” (5/1.000 sten)
KAVEL XII zijnde de garagebox “G6” (5/1.000 sten)
KAVEL XIII zijnde de garagebox “G7” (5/1.000 sten)
KAVEL XIV zijnde de garagebox “G 8” (5/1.000 sten)
KAVEL XV zijnde de garagebox “G 9” (5/1.000 sten
KAVEL XXI zijnde de garagebox “G15” (5/1.000 sten)
KAVEL XXII zijnde de garagebox “G16” (5/1.000 sten)
Deze eigenaar (wij, dus) stemde tegen, omwille van de eenzijdige modaliteiten.
Eigenaar 2: 2 appartementen en 2 garages: 276/1000
KAVEL XXIII zijnde appartement “1.1” op niveau EEN links (133/1.000sten)
KAVEL XXIV, zijnde appartement “1.2” op niveau EEN rechts (133/1.000sten)
KAVEL XVII zijnde garagebox “G 11” (5/1.000 sten)
KAVEL XVIII zijnde garagebox “G 12” (5/1.000 sten)
Eigenaar 3: 2 appartementen en 2 garages: 296/1000
KAVEL XXV zijnde appartement “2.1” op niveau TWEE links (143/1.000sten)
KAVEL XXVI, zijnde appartement “2.2” op niveau TWEE rechts (143/1.000sten)
KAVEL XIX zijnde garagebox “G 13” (5/1.000 sten)
KAVEL XX zijnde garagebox “G 14” (5/1.000 sten)
Afwezig was eigenaar 4: 383/1000
KAVEL I zijnde het handelsgelijkvloers genaamd “0.1A” (125/1.000sten)
KAVEL II, zijnde het gelijkvloers appartement genaamd “0.1B” (235/1.000sten)
KAVEL III zijnde de autostaanplaats ” PK1″ (2/1.000 sten)
KAVEL IV, zijnde de autostaanplaats ” PK2″ (2/1.000 sten)
KAVEL V. zijnde de autostaanplaats ” PK3″ (2/1.000 sten)
KAVEL VI, zijnde de autostaanplaats ” PK4″ (2/1.000 sten)
KAVEL VII zijnde de garagebox “G1” (5/1.000 sten)
KAVEL VIII zijnde de garagebox “G2” (5/1.000 sten)
KAVEL XVI zijnde de garagebox “G 10” (5/1.000 sten)
Opmerking:
KAVEL VII zijnde de garagebox “G1” (5/1.000 sten) werd niet gebouwd.
Er waren dus aanwezig: 45 + 276 + 296 = 617 aandelen.
Hiervan hebben 572 dus vóór de vestiging van de erfdienstbaarheid gestemd, zijnde 92,7 %, ruim 4/5den van de aanwezige stemmen.
De discussie of het met 4/5den dan wel 2/3den moet worden goedgekeurd is bijgevolg in casu niet meer relevant.
Er werd van die vergadering echter nimmer een verslag gemaakt door diegene die ze samengeroepen en voorgezeten heeft, betekent dat dan de beslissing niet meer geldig is?
Klopt het dan dat het aan het tweede niveau (eigenaars garages) is om de modaliteiten dan verder uit te werken?
