Beste,
Ik ben voorzitter van de raad van mede-eigendom in een gebouw van 54 eenheden. Tijdens de installatievergadering heeft de VME mandaat gegeven aan de RvME om over te gaan tot aanvaarding van de voorlopige oplevering van de gemene delen.
Ondertussen heeft de RvME vastgesteld dat de bouwpromotor flagrant is afgeweken van de contractuele bouwplannen/lastenboek en waardoor de VME op vandaag niet heeft gekregen waar ze contractueel recht op heeft. Teneinde de rechten van de VME te vrijwaren kan de RvME dus momenteel niet overgaan tot aanvaarding van de voorlopige oplevering.
Zeer binnenkort volgt er een BAV waar de VME zal moeten beslissen of we al dan niet gerechtelijke stappen kunnen ondernemen gezien de bouwpromotor niet van plan is om zijn fouten vrijwillig recht te zetten.
Vraag1/De syndicus gaat uit dat voor dergelijke procedure een 75% meerderheid nodig is, klopt dit?
Vraag2/Welke meerderheid is nodig voor de aanvaarding van de voorlopige oplevering door de VME?
Vraag3/Welke meerderheid is er binnen de RvME nodig voor de aanvaarding van de voorlopige oplevering in de veronderstelling dat de RvME een mandaat heeft gekregen van de VME?
Vraag4/Kan de VME een mandaat geven aan de RvME om een procedure op te starten of te begeleiden en welke meerderheid is hiervoor noodzakelijk, en hoelang is dit mandaat dan geldig gezien een procedure meerder jaren in beslag kan nemen?
Vraag5/Mogelijk zullen wij ons bijkomend moeten bevragen bij gespecialiseerde advocaten……kan u mij iemand aanbevelen?
Mvg
Moons Marc
8 Antwoord
Vraag2/Welke meerderheid is nodig voor de aanvaarding van de voorlopige oplevering door de VME?
Gelet op de uiterste éénmalige belangrijkheid is 4/5 quorum ipv 3/4 vereist.
Vraag3/Welke meerderheid is er binnen de RvME nodig voor de aanvaarding van de voorlopige oplevering in de veronderstelling dat de RvME een mandaat heeft gekregen van de VME?
“Solo” zonder de Syndicus kan en mag de RvME dit niet autonoom aanvaarden.
Bovendien nogmaals : RvME leden zijn individueel hoofdelijk aansprakelijk
Meerderheidsregels :
https://blog.smartsyndic.be/qa/stemming-op-bav/
duur mandaat RvME :
B.W. Art. 577-8/1
”…en geldt slechts voor de duur van een jaar.”
In de wet appartementsmede-eigendom 2010 heeft de wetgever de vroegere Raad van Beheer afgeschaft.
De wetgever heeft een duidelijke cesuur willen leggen en de RvME in het kader van een gedoogbeleid nog een restantje van rechtstreeks ”gezag” overgelaten.
Informatie over oplevering vindt u in op een gespecialiseerde website :
https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/zoeken/?q=oplevering+appartementsgebouw ? 15 hits
Het boek :
De syndicus : uw 111 antwoorden
Indra Artechene en Nick Portugaels (eds.)
Interscientia Antwerpen
ISBN 978-94-000-0738-3
is voor zover wij weten het enige dat, vulgariserend, deze problematiek uitvoerig behandeld.
- De syndicus en (het bouwen van) het appartemenstgebouw
vragen 69 tot 97 (p. 141 tot 190)
Geachte
voorzichtigheid en omzichtigheid is hier geboden.
“Tijdens de installatievergadering heeft de VME mandaat gegeven aan de RvME om over te gaan tot aanvaarding van de voorlopige oplevering van de gemene delen.”
Dit mandaat is te begrijpen : een rondgang met ALLE mede – eigenaren is praktisch nagenoeg niet haalbaar, op zijn minst flagrant inefficiënt.
Wél is het van groot belang dat het mandaat dat de RvME kreeg duidelijk omlijnd en ingevuld is.
Ik raad steeds aan dat iedere eigenaar formeel wordt uitgenodigd om een EIGEN rondgang te doen en de eigen opmerkingen op voorhand formeel meedeelt aan de gemandateerde. Wie op deze uitnodiging niet in gaat, verkijkt zelf de kans om een eigen inbreng te doen.
“Vraag1/De syndicus gaat uit dat voor dergelijke procedure een 75% meerderheid nodig is, klopt dit?”
“Vraag2/Welke meerderheid is nodig voor de aanvaarding van de voorlopige oplevering door de VME?”
Overeenkomstig artikel 577-7 § 1 2° B.W. is er een 4/5 meerderheid vereist voor alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. De aanvaarding van de voorlopige oplevering houdt veelal de aanvaarding van de werken in, hetgeen als daad van beschikking kan worden beschouwd.
Voor zover de voorlopige oplevering zuiver de inontvangstneming van de werken inhoudt, dus niet de aanvaarding van de werken, volstaat een meerderheid van 3/4 ingevolge artikel 577-7 § 1 1° b B.W.
“Vraag3/Welke meerderheid is er binnen de RvME nodig voor de aanvaarding van de voorlopige oplevering in de veronderstelling dat de RvME een mandaat heeft gekregen van de VME?”
Ik raad aan dat er binnen de RvME unanimiteit wordt nagestreefd. Indien die er niet is, zou ik de patstelling eerst voorleggen aan de AV…
“Vraag4/Kan de VME een mandaat geven aan de RvME om een procedure op te starten of te begeleiden en welke meerderheid is hiervoor noodzakelijk, en hoelang is dit mandaat dan geldig gezien een procedure meerder jaren in beslag kan nemen?”
Procedure wordt gevoerd via de Syndicus, die daartoe als vertegenwoordigend orgaan is aangesteld door de wetgever. De Syndicus zou gemandateerd kunnen worden door een daartoe gemandateerde RvME. Maar nogmaals, in dergelijke gevallen raad ik sterk een mandaat vanwege de AV aan. Elke eigenaar weet zo op ieder ogenblik transparant welke moeilijkheden zich voordoen.
Astrid CLABOTS
CLABOTS Advocaten
