In de basisakte staat dat wanneer er geen gebruik en genot is van de liften men niet dient mee te betalen in die kosten.
Daar er geen mogelijkheid is naar de berging of parkingplaats te gaan met de liften gebruiken de gelijkvloers de liften niet. De notaris heeft me bevestigd dat de gelijkvloers appartement niet dienen mee te betalen in de kosten.
De syndicus heeft laten stemmen op een BAV omdat de onkosten van de liften in een ander gebouw schandalig opgelopen waren. Alle eigenaars dienen mee te betalen voor die kosten ook uit onze blok. Nu beweert de syndicus dat ook de gelijkvloers moeten meebetalen voor de liftkosten in onze blok en niet alleen in de andere blok waar onze blok de lift dient te gebruiken om naar de berging en parkingplaats te gaan.
We hebben het gevoel dat de syndicus de statuten interpreteert en gebruikt naar eigengoeddunken.
Alvast bedankt voor uw advies.
Met vriendelijke groet
2 Antwoord
In de basisakte staat dat wanneer er geen gebruik en genot is van de liften men niet dient mee te betalen in die kosten.
= statuten zijn duidelijk , het nuttigheidscriterium werd hier toegepast.
De syndicus heeft laten stemmen op een BAV omdat de onkosten van de liften in een ander gebouw schandalig opgelopen waren.
Begrijp niet dat de syndicus dergelijk agendapunt laat doorgaan ter stemming ! Syndicus moet de nodige informatie verstrekken over de rechtsgevolgen die dergelijke AV beslissing zou geven….men wijzigt de lasten en kosten van hen die statutair ‘vrijgesteld’ zijn…en bovendien moet men nu ook de statuten authentiek laten aanpassen. cfr. Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Belangrijk…de gelijkvloerse eigenaars MOET binnen de 4 maand na die BAV beslissing beroep doen op een vrederechter en die AV beslissing aanvechten is namelijk onrechtvaardig en onrechtmatig cfr. Art. 3.92.Rechtsvorderingen
lees aandachtig :
ook u reeds meegegeven in uw vraag van 24 april 2025 : https://trustadvocaten.be/nl/artikel/69/Feys
https://blog.smartsyndic.be/qa/geen-nieuwe-uitnodiging-voor-bijzondere-algemene-vergadering/
Dergelijk AV besluit moet genomen zijn met een 4/5 meerderheid cfr. Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming §1
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
tip : gelijkvloerse eigenaars ‘en bloc’ reageren en actie ondernemen….spaar de syndicus niet en leg klacht neer bij het BIV.
Succes.
aanvullend :
De rechtbank van eerste aanleg te Leuven stelde evenwel dat “zolang de basisakte niet
gewijzigd is, is de syndicus verplicht de afrekening overeenkomstig deze basisakte op te
maken”. In casu was de verdeling van de lasten nl. in de basisakte opgenomen. Vervolgens
gaat de rechtbank van eerste aanleg verder en stelt men dat het niet aan de syndicus toekomt
“te oordelen dat de basisakte onredelijk, verouderd of onbillijk is en de verdeling van de
lasten dan op een andere manier te doen. Indien men wil dat de verdeling op een andere
manier gebeurt moet de basisakte gewijzigd worden”.
en
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de
lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij
neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de
Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW.
Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene
Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de
lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
