Beste, klopt het dat de eigenaar van het gelijkvloers bij renovatie van de terrassen enkel de renovatie van de vloerplaat van de terrassen betaalt en niet de balustrades? Dank u.
2 Antwoord
Wat u aanhaalt komt regelmatig voor bij renovatie/herstelwerken.
- zijn de balustrades gemeenschappelijk of privatief cfr. de basisakte ?
- herstel of renovatiewerken waardoor privatieve elementen dien verwijderd te worden , dan zijn de kosten voor het terugplaatsen gemeenschappelijk , behoudens vroegere AV beslissing
Wie betaalt wat bij de herstelling van de terrassen?
Is er een herstelling nodig van de terrassen in een appartementsgebouw, dan is er weleens discussie over wie die factuur moet betalen. Moet alles verdeeld worden volgens de aandelen of moeten de eigenaars van de terrassen zelf (een deel) betalen? Onlangs sprak een rechter zich hierover uit…
Het ‘gemengd’ statuut van de terrassen
Deels privatief, deels gemeenschappelijk. De terrassen hebben in de statuten van een appartementsgebouw meestal een gemengd statuut. De basisakte voorziet dat de bevloering (betegeling met plavuizen, hout, kurk, bankirai, enz.) privatief is, terwijl de onderliggende waterkerende lagen en de betonstructuur waarop het terras aangelegd is, behoort tot de gemeenschappelijke delen.
Goed om te weten. Het hek- en traliewerk en de borstweringen of balustrades worden nu eens als privatief, dan weer als gemeenschappelijk beschouwd. Dat hangt af van de notaris die het opgesteld heeft…
Let op! Kijk dit dus vooraf grondig na in de basisakte, want soms geeft die een eigen invulling. Het is immers wat er precies in de akte staat, dat uiteindelijk van belang is.
Wie betaalt dan de herstellingswerken?
Hangt af van wat er hersteld moet worden. Zijn er werken aan de betegeling van het terras, dan moet de betrokken mede-eigenaar daar zelf voor betalen. Zijn er werken aan het gemeenschappelijke deel van het terras, dan betalen in principe alle mede-eigenaars mee volgens het aantal aandelen dat ze bezitten. Ook de mede-eigenaars die zelf geen terras bezitten, betalen daarvoor dus mee.
Niet altijd eenvoudig op te splitsen… De uitvoering van herstellingswerken aan de onderste laag zal immers meestal niet uitgevoerd kunnen worden zonder dat de bevloering van het terras weggenomen wordt. Hier knelt nu vaak het schoentje: wie moet deze bijkomende kosten voor het wegnemen en herplaatsen van de privatieve bevloering dragen?
Goed om te weten. Sommige statuten voorzien in een oplossing voor dit probleem. Er wordt dan duidelijk vermeld hoe deze kosten verdeeld zullen worden tussen de vereniging van mede-eigenaars (VME) en de privatieve eigenaars van de terrassen. Nochtans is dit vaak ook niet het geval.
De factuur in twee splitsen? In een appartementsgebouw werden herstellingswerken aan de terrassen uitgevoerd. De syndicus verdeelde de kosten hiervan tussen de mede-eigenaars volgens het aantal aandelen. Een van de eigenaars meende echter dat enkel de herstellingswerken zelf volgens quotiteiten verdeeld mochten worden en dat de kosten voor wegneming en terugplaatsing van de bevloering uitsluitend door de eigenaars van de terrassen gedragen moesten worden. De VME besliste vervolgens op de vergadering om dit deel van de factuur enkel te laten betalen door de eigenaars van appartementen met een terras.
Neen, iedereen betaalt mee, vond de rechter. In zijn vonnis (vred. Oostende, 15.03.2018) volgde de vrederechter dit standpunt niet. Hij vond dat de VME wel degelijk verplicht was om de kosten voor wegneming en terugplaatsing van de bevloering ten laste te nemen. Ook daar moesten alle mede-eigenaars in meebetalen volgens hun aantal aandelen en niet enkel de mede-eigenaars met een terras. De verwijdering van de bevloering was immers enkel nodig om de onderliggende lagen te herstellen. De bevloering zelf hoefde niet aangepast te worden.
In de meeste gebouwen is enkel de bovenste bevloering ‘privatief’ en zijn de onderliggende lagen van het terras gemeenschappelijk. Moeten er herstellingswerken gebeuren aan dat gemeenschappelijke deel, bv. voor de waterdichting, dan moet de factuur verdeeld worden volgens het aantal aandelen, ook als de bevloering voor die werken weggenomen en teruggeplaatst moet worden, zei de rechter onlangs.
