de statutten vermelden het volgende ivm de tuin van ons appartementsgebouw :
BIJZONDERE VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT DE TUIN.
De eigenaars of bewoners van de eerste verdieping hebben het exclusief en privatief gebruik over de omringende tuin, elk voor het deel dat het verlengde uitmaakt van hun respektievelijk appartement zonder dat er afscheidingen mogen worden aangebracht, noch kunstmatig, noch natuurlijk, of dat er op enige wijze ook mag geraakt worden aan de aangelegde duineigen begroeiing
De eigenaars van deze appartementen zullen instaan voor de helft van de onderhoudskosten van deze tuin; de overige helft wordt in gelijke delen verdeeld onder de eigenaars van de overige appartementen op de overige verdiepingen.
De uitoefening van dit recht zal op geen enkel gebied de andere bewoners mogen hinderen en daarenboven is het verboden enige constructie op richten in de zin van tuinhuisjes, dierenhok, barbecue, kinderspeeltuigen en dergelijke.
Het onderhoud van de tuinen wordt uitsluitend door de syndicus beheerd.
vragen en opmerkingen :
- is de tuin nog gemeenschappelijk of als privatief bij de eerste verdiepingen te beschouwen mits de andere bewoners niet gehinderd worden?
- jaren geleden toegelaten :
- er zijn wel afscheidingen geplaatst en de duineigen begroeiing (duingras) is vervangen door gewone gewone planten en gewoon tuingras. De kosten voor onderhoud van de tuin zijn altijd en alleen gedragen door de bewoners van de appartementen van de eerste verdieping.
- De syndicus is nog nooit tussen gekomen in het onderhoud van de tuin.
- Besluit : veel wijzigingen tov de statuten.
- Vraag : sommige boven buren willen nu ook hun zegje in de aanleg van de onderliggende tuin.
- Hoe pak ik dat als syndicus best aan en waarop kunnen we ons nog beroepen om vanaf nu paal en perk te stellen over de verdere aanpak/uitbouw van de tuin.
4 Antwoord
- is de tuin nog gemeenschappelijk of als privatief bij de eerste verdiepingen te beschouwen mits de andere bewoners niet gehinderd worden?
tuin is en blijft gemeenschappelijk….kan niet privatief zijn zoals bedoelt , in volle eigendom ! neen, blijft gemeenschappelijk maar met een exclusief gebruiksrecht = erfdienstbaarheid voor de eigenaars of bewoners van de eerste verdieping.
- jaren geleden toegelaten :
- er zijn wel afscheidingen geplaatst en de duineigen begroeiing (duingras) is vervangen door gewone gewone planten en gewoon tuingras. De kosten voor onderhoud van de tuin zijn altijd en alleen gedragen door de bewoners van de appartementen van de eerste verdieping.
jaren geleden toegelaten ? beslissing algemene vergadering ? statuten niet aangepast ?
- De syndicus is nog nooit tussen gekomen in het onderhoud van de tuin.
Géén boekhoudkundige transacties mbt. onkosten tuinonderhoud ? en Het onderhoud van de tuinen wordt uitsluitend door de syndicus beheerd. = fout syndicus = moet de statuten volgen = deontologische fout en boekhoudkundige beheer fouten (zwart geld ?)
- Besluit : veel wijzigingen tov de statuten.
Statuten zijn de wet voor elke VME
- Vraag : sommige boven buren willen nu ook hun zegje in de aanleg van de onderliggende tuin.
- Hoe pak ik dat als syndicus best aan en waarop kunnen we ons nog beroepen om vanaf nu paal en perk te stellen over de verdere aanpak/uitbouw van de tuin.
De algemene vergadering zal orde op zaken moeten stellen mits agendapunt / bespreking /regulariseren van de bestaande toestand…..statuten aanpassen of / en alles terug conform maken met de statutaire bepalingen. Indien er een beslissing van de AV voorligt dat men X e Y kan en mocht doen…..moet men de statuten in overeenstemming brengen met wat er toen door de AV beslist werd.
BIJZONDERE VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT DE TUIN.
De eigenaars of bewoners van de eerste verdieping hebben het exclusief en privatief gebruik over de omringende tuin, elk voor het deel dat het verlengde uitmaakt van hun respektievelijk appartement zonder dat er afscheidingen mogen worden aangebracht, noch kunstmatig, noch natuurlijk, of dat er op enige wijze ook mag geraakt worden aan de aangelegde duineigen begroeiing
Ik heb hier een bijkomende vraag.
Is het als syndicus een goede praktijk om beslissingen die afwijken van de basisakte jaarlijks op te nemen in het verslag van de AV (zodat nieuwe eigenaars dit weten – ook als zijn deze beslissingen ouder dan 3 jaar) , of is dat onvoldoende ?
Moet je dan bij zulke beslissing elke keer de “statuten” laten aanpassen ?
Alvast bedankt.
De wet is duidelijk :
Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Het NIET aanpassen van de statuten raakt de openbare orde ! maw. indien de AV een beslissing neemt die de initiële statuten wijzigt moet men middels een authentieke akte dit kenbaar maken.
aanvullend :
Iedere beslissing van de algemene vergadering van een appartementsmede-eigendom kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zo stelt artikel 3.93 § 5 BW het toch.
Beslist de algemene vergadering om een bepaling uit de basisakte of uit het reglement van mede-eigendom te wijzigen, dan is hiervoor een authentieke akte vereist (artikel 3.85 § 1 BW), akte die ook dient overgeschreven te worden op het bevoegd kantoor Rechtszekerheid.
Maar wat als dergelijke beslissing naderhand niet notarieel verleden wordt en dus ook niet overgeschreven wordt?
Over deze kwestie heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken in twee recente arresten, met name een arrest van 12 januari 2024 en een arrest van 2 mei 2024.
Lees : over deze kwestie heeft het HOF van Cassatie……echter wanneer een vrederechter of een rechter van eerste aanleg over een dergelijke casus moet vonnissen , zal het zo zijn dat deze pas vonnist en de debatten enkel heropend NADAT men de statuten heeft aangepast .
Indien de AV een beslissing neemt die de initiële statuten wijzigt moet men middels een authentieke akte dit kenbaar maken , elke mede eigenaar kan dit bij wijze van spreken eisen…bv. het toekennen van een exclusief gebruiksrecht , OK no problem maar de daarbij horende kost (authentieke akte) = voor diegene die de erfdienstbaarheid verwerft of bv. men geeft een persoonlijk recht = idem ect….ook de syndicus moet de wet toepassen en respecteren maw. moet de AV , als deskundige in zake van beheer van mede -eigendom , daarover de nodige info verstrekken = informatieplicht syndicus….en zowel de VME als de syndicus moet de wet en de statuten toch respecteren niet ? Duidelijkheid en transparantie is in deze een noodzaak….
