Beste
Syndicus negeert de mededinging en sluit een verzekeringscontract af en betaald zonder overleg met de VME op de AV van vorig jaar.
Tijdens de controle als CvR merkte ik op dat er een contract werd betaald boven het bedrag van mededinging opgenomen in de RIO en de notulen.
Het contract is tot op heden niet beschikbaar en zou in aanpassing zijn.
Dan kreeg ik te horen dat het contract de 2 blokken bevat. Wat zeer raar is want de eerste blok is verzekerd onder een andere poliscontract met een andere periode.
Ik begrijp dat die blok dubbel verzekerd is en vraag een terugbetaling. En een contract.
Ondertussen werd beide toegevoegd aan de agendapunten voor de BAV.
Mvg
RMalfait
3 Antwoord
Enige duiding…twee blokken ! is het 1 VME ? en zijn beide blokken omschreven in de statuten met elk hun “particuliere gemeenschappelijke delen” ook wel bijzondere gemene delen genoemd
of zijn het deelverenigingen met elk hun rechtspersoonlijkheid ?
Algemeen : Syndicus kan zomaar niet op eigen goeddunken handelen en contracten afsluiten voor de VME , behoudens anders bepaalt in het syndicuscontract / VME of AV besluit. (syndicuscontract is een goedgekeurd AV besluit is)
lees als bij wijze van vb. https://blog.smartsyndic.be/qa/kan-de-syndocus-een-contract-aangaan-voor-alle-bewoners-zonder-av/
Wij zijn 4 blokken met 2 VME’s. Wij delen met de 4 een parkgebied en ondergrondse parking toegang en poort.
Het is een appartementencomplex, bestaande uit de 2 blokken met 1 VME, omschreven in de statuten als: ‘De gemeenschappelijke gedeelten daarentegen, zoals hierna beschreven, worden gegroepeerd in een gedwongen onverdeeldheid en zullen een onafscheidelijke bijhorigheid vormen van de privatieve delen waaraan ze gekoppeld worden, telkens voor een breukdeel.’
En ja, ik lees in het syndicuscontract dat men volmacht heeft verzekeringspolissen af te sluiten, te wijzigen en te beëindigen.
Moet ik begrijpen dat men dan geen rekening hoeft te houden met de mededinging?
Het syndicuscontract is wat het is en de syndicus is dus bevoegd , zonder meer , verzekeringspolissen af te sluiten, te wijzigen en te beëindigen.
Verder Wij zijn 4 blokken met 2 VME’s ….een duidelijke lezing van de statuten is noodzakelijk…, uw gegeven antwoord is nietszeggend , hoogstwaarschijnlijk is het 1 overkoepelende VME , bevoegd voor de Algemene Gemeenschappelijke delen en de twee VME’s met rechtspersoonlijkheid zijn uitsluitend bevoegd voor hun particuliere, bijzondere gemeenschappelijke delen , dit geeft een totaal ander kijk op hoe men in de praktijk het ‘beheer’ moet doen. maw. 2 VME’s met rechtspersoonlijkheid hebben deze:
1. aparte statuten en overgeschreven op het bevoegde kantoor van de Algemene Directie van de Patrimoniumdocumentatie (voorheen hypotheekkantoor)
2. de deelverenigingen rechtspersoonlijkheid verkrijgt onder dezelfde voorwaarden als de
hoofdvereniging, namelijk van zodra de basisakte en het reglement van mede-eigendom van
de deelvereniging zijn overgeschreven
3.de deelverenigingen afzonderlijke procesbevoegdheid heeft (ook tegenover de
hoofdvereniging of andere deelverenigingen van mede-eigenaars).
4. een algemene vergadering en is er een syndicus, een commissaris van de rekeningen en
desgevallend een raad van mede-eigendom en dit beide voor VME’s (syndicus kan dezelfde zijn voor de deelverenigingen maar moet niet)
5. een eigen werkkapitaal en reservekapitaal moet worden opgericht, via een afzonderlijke inbreng van de mede-eigenaars per deelvereniging.
6. elke deelvereniging een eigen boekhouding zal moeten voeren.
maw. een correcte lezing van de statuten is noodzakelijk om uit te maken wie wat en hoe , is er 1 hoofdvereniging met 2 VME’s met rechtspersoonlijkheid ? of is het de betaler beslist principe van toepassing ?
https://www.originalimmo.be/een-vereniging-of-deelverenigingen-vme/
Wij zijn geen deelverenigingen met de andere blokken gebouwd in het parkgebied. Er is geen hoofdvereniging. Er is geen overkoepelende VME. Elke vereniging heeft zijn eigen statuten. We zijn volledig los van elkaar enkel gebouwd in hetzelfde parkgebied, waarvoor ze de grond oppervlakte hadden opgesplitst in 2 delen. Om daarna terug samen te brengen onder een definitief kadastraal nummer.
Wij zijn geen deelverenigingen ……dat zegt u maar is dat zo ? want :
Eén definitief kadastraal nummer = beide VME’s (mede-eigenaars) zijn dus eigenaar van de grond = 1 kadastraal nummer = beide VME’s (alle mede-eigenaars) zijn eigenaar van die grond in functie van hun aandeel = zijn ALGEMEEN GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN….Wie beslist over deze delen ? Beide VME’s ? maw. de hoofdvereniging zijn beide VME’s SAMEN en zijn autonoom bevoegd voor die delen .
Elke VME heeft zijn eigen statuten…..zijn dus autonoom/zelfstandig met hun eigen organen zijnde een syndicus , CvR en de raad….eigen beheer…..voor die delen toebehorend aan elke VME apart en de beide VME’s vormen de hoofdvereniging voor die zaken waarvoor ze bevoegd zijn nml. de algemene delen toebehorend aan ALLE mede-eigenaars, die van de 2 VME’s samen.
In principe is het dus zo dat 1 VME een algemene vergadering heeft en beslissingen kan nemen wat hun delen betreft en nog een algemene vergadering voor de twee VME’s samen wat die delen betreft voor ALLE mede-eigenaars maw.
- 1 jaarlijkse AV voor VME 1
- 1 jaarlijkse AV voor VME 2
- en een derde vergadering voor beide VME’s….
Een correcte lezing van de statuten is noodzakelijk….en zeker de juridische identiteit van beide VME’s.….Voor mij als ‘ervaringsdeskundige’ is het duidelijk maar voor iemand niet zo vertrouwd met de statuten en wet mede-eigendom kan het verwarrend zijn en een misinterpretatie ligt dan voor de hand.
Aan de hand van de gegeven informatie die onjuist of onvolledig is ….dan is het antwoord steeds onder voorbehoud en meestal niet volledig of onjuist/volledig…..
tip: maak een afspraak bij de notaris die de statuten heeft opgesteld en vraag daar het reilen en zeilen van uw VME’s……..Hoofdvereniging , deelvereniging , algemeen gemeenschappelijke delen , bijzondere gemeenschappelijke delen voor bepaalde mede eigenaars zijnde VME 1 § 2 ect…..
We zijn één VME met één AV en nemen beslissingen over onze delen, ook ons deel grond. En de andere VME doet dat voor hun gemeenschappelijke delen.
Het is onze notaris die me eerder al had laten weten dat de twee delen een definitief kadastraal nummer kregen. Misschien moet ik de notaris vragen of het correct is. Want als ik uw informatie goed lees en begrijp klopt zijn antwoord niet.
Uw tip had ik reeds ondernomen met een vraag over de afwijkende verdeelsleutel. De notaris die de statuten heeft opgesteld wil niet antwoorden en verwijst ons door naar onze notaris die ons bijstond bij de aankoop van het appartement. Blijkbaar moet de notaris die je bij staat bij de aankoop jouw de informatie bezorgen.