Beste,
in een gebouw hebben we een syndicus die het beheer doet van 191 privatieven.
de vraag bestaat uit 3 delen:
De syndicus heeft een mandaat voor het beheer van het gebouw gedurende 1 jaar, deze gaat een contract aan met een energieleverancier voor een periode van 3 jaar en heeft dit als mededeling op de agenda geplaatst. heeft ook een van onze 5 electriciteitsmeters op een verkeerd adres geplaatst.
via één van de syndicus zijn andere vennootschappen verzamelt hij ieder jaar veel volmachten, kan dit zo maar gebeuren , adres en maatschappelijke zetel van deze vennootschap en zelfs logo en biv nummer worden gebruikt op het briefpapier.
bij het vervangen van de garagepoort na een aanrijding waarbij de verzekering heeft uitbetaald beslist de syndicus om een nieuwe aan te kopen met dat geld en een opname van het budget wat eerder werd toegewezen voor kleine aankopen door de leden van raad van mede-eigendom. deze aankoop word niet ter stemming gebracht maar als mededeling gegeven op de asv. op die manier werden geen 3 offertes opgevraagd en werd een bevriende leverancier aangeduid als de betere .
gebouw bestaat volgens basisakte uit app winkels, garages en kelders. samenwonenden :Man koopt app en vrouw garage, op elk hun eigen naam en volgens notariële akte. syndicus gooit de aandelen samen en nodigt enkel de man uit naar asv, vrouw heeft geen volmacht gegeven aan de partner en krijgt van de syndicus op die manier niet de kans haar aandelen te vertegenwoordigen.
aansluitend heb ik ontdekt dat er geen beheerskosten gerekend worden voor personen die enkel een kelder hebben , bij mijn vraagstelling op de asv kreeg ik als antwoord dat deze kavels beheerd worden inde veronderstelling dat deze bij een app horen, wat betekent, volgens mij, dat wij de beheers, lees kosten ereloon syndicus, betalen als we een app hebben en die enkel een kelder hebben helemaal niets betalen. let op men betaald in de werkingskosten.
ik weet een hele pak maar slechts het topje van de spreekwoordelijke ijsberg.
4 Antwoord
Beste,
in een gebouw hebben we een syndicus die het beheer doet van 191 privatieven.
de vraag bestaat uit 3 delen:
De syndicus heeft een mandaat voor het beheer van het gebouw gedurende 1 jaar,
==> goed zo kan u jaarlijks (her)evalueren en hopelijk (her)bekrachtigen.
deze gaat een contract aan met een energieleverancier voor een periode van 3 jaar en heeft dit als mededeling op de agenda geplaatst.
==> de laatste algemene wetgeving laat maandelijks veranderen toe, uiteraard moet in een vme de besluitvorming gerespecteerd worden energiecontracten bevatten normaal geen voortijdige verbrekingsvergoeding, ga dit wel na aub?
==> Hoeveel kwh op jaarbasis, vaste of geïndexeerde prijs aub?
de laatste mede eigendom wetgeving verplicht de syndicus alle lopende contracten op de av voor te leggen te (her)evalueren en na me akkoord te (her)bekrachtigen, zijn er contracten met voortijdige verbrekingsvergoedingen aub?
heeft ook een van onze 5 electriciteitsmeters op een verkeerd adres geplaatst.
==> installatieadres en facturatieadres kunnen verschillen, uiteraard kan gemeenschap en privatief niet gemengd worden. Meerdere meteropnamepunten bieden inzicht anderzijds “turteltax” voor elke meter, hoeveel kwh consumeren de 5 registratiepunten aub?
via één van de syndicus zijn andere vennootschappen verzamelt hij ieder jaar veel volmachten, kan dit zo maar gebeuren , adres en maatschappelijke zetel van deze vennootschap en zelfs logo en biv nummer worden gebruikt op het briefpapier.
==> Aan de mede eigenaars om mondig te zijn en niet zomaar volmachten af te geven.
bij het vervangen van de garagepoort na een aanrijding waarbij de verzekering heeft uitbetaald beslist de syndicus om een nieuwe aan te kopen met dat geld en een opname van het budget wat eerder werd toegewezen voor kleine aankopen door de leden van raad van mede-eigendom. deze aankoop word niet ter stemming gebracht maar als mededeling gegeven op de asv. op die manier werden geen 3 offertes opgevraagd en werd een bevriende leverancier aangeduid als de betere .
==> Kan in principe niet, maar de syndicus zal zich achter de “dringende bewarende maatregelen” proberen weg te steken, en moet dan, rekening houdend dat hij niet zonder av toestemming aan reservefonds mag komen uiteraard het geld ergens halen,…dit stelt de syndicus niet vrij om achteraf de 3 offertes op de av voor te leggen, hoe groot is het op de av vastgelegd bedrag vanaf wanneer mede dinging verplicht is aub?
gebouw bestaat volgens basisakte uit app winkels, garages en kelders. samenwonenden :Man koopt app en vrouw garage, op elk hun eigen naam en volgens notariële akte. syndicus gooit de aandelen samen en nodigt enkel de man uit naar asv, vrouw heeft geen volmacht gegeven aan de partner en krijgt van de syndicus op die manier niet de kans haar aandelen te vertegenwoordigen.
==> zonder uw statuten in detail te kennen zijn de kavels en garages vermoedelijk volledig onafhankelijk “vervreemdbaar” en hebben elk hun eigen specifieke quotiteit, zonder me akkoord kan en mag de syndicus die aandelen niet samengooien.
aansluitend heb ik ontdekt dat er geen beheerskosten gerekend worden voor personen die enkel een kelder hebben , bij mijn vraagstelling op de asv kreeg ik als antwoord dat deze kavels beheerd worden inde veronderstelling dat deze bij een app horen, wat betekent, volgens mij, dat wij de beheers, lees kosten ereloon syndicus, betalen als we een app hebben en die enkel een kelder hebben helemaal niets betalen. let op men betaald in de werkingskosten.
==> zonder uw statuten in detail te kennen zijn de kavels en kelders vermoedelijk één en ondeelbaar en hebben de kelders mogelijks geen eigen specifieke quotiteit. Veelal word echter vastgesteld dat de “as build” huidige situatie verschilt van de originele historische statuten, door niet zozeer syndici wissel maar wel eigenaar/huurder/bewoners wisselingen, mondelinge afspraken enz…Kritiek geven is gemakkelijk en niet altijd onterecht, maar wel wat goedkoop als je geen (eigen) alternatief aan bied aub?
ik weet een hele pak maar slechts het topje van de spreekwoordelijke ijsberg.
simulatie.voorbeeld@gmail.com ook mogelijk
23/7/2017 : 13h22
De boekhouding van een VME hoort kavelgericht te zijn.
http://www.cnc-cbn.be/files/bulletin/filename/CBN_Bulletin_63_N.pdf
p. 9
Ook :
http://kantoorvanwynsberghe.be/handleiding.pdf
25072017
B.W. Art. 577-6 § 3
”De bijeenroeping geschiedt bij een per post aangetekende brief,………….”
In de mate dat er een duidelijke splitsing is inzake juridische eigendom tussen de echtgenoten, zoals kan blijken uit de notariële aktes, hoort de syndicus hen afzonderlijk uit nodigen, in te schrijven op de aanwezigheidslijst en te laten stemmen in de AV.
Het niet naleven van deze vormvoorwaarden, het niet toelaten van de echtgenote tot de stemming, (de belangen van de echtgenoten lopen niet noodzakelijkerwijze samen) zou kunnen aanleiding geven van betwisting van het eindresultaat van de stemming betreffende sommige agendapunten, zelfs van de vergadering.
25072017
