De syndicus van mijn VME is ingeschreven in het KBO met onderneming A, maar contracteert en factureert de VME met onderneming B. Maw het contract met de vertegenwoordiger (fysiek persoon) van de syndicus (rechtspersoon) is getekend met onderneming B. Onderneming A heeft een ITAA erkenning, onderneming B heeft geen erkenning, ook geen BIV erkenning. De vertegenwoordiger van de syndicus is wel ingeschreven in het KBO maar heeft geen ITAA noch BIV erkenning.
Is dit wettelijk wel ok?
9 Antwoord
Geen van beide heeft een BIV erkenning, enkel onderneming A heeft een ITAA erkenning.
https://ondernemingsdatabank.indicator.be/vastgoedmakelaar___makelaarsopdracht/wie_heeft_er_precies_een_erkenning_van_het_biv_nodig_/VLTAVGAR_EU21210701/65/related
VASTGOEDMAKELAAR – MAKELAARSOPDRACHT
Wie heeft er precies een erkenning van het BIV nodig?
De laatste jaren wordt er door het BIV alsmaar strenger opgetreden als anderen u helpen zonder dat ze een erkenning als vastgoedmakelaar hebben. Wat zijn nu weer juist de spelregels hierover en voor wie gelden die precies?
Een erkenning van het BIV
Nodig voor vastgoedactiviteiten. Dat is alvast het principe. Activiteiten als vastgoedmakelaar mag u maar uitoefenen met een erkenning van het BIV.
Voor welke activiteiten precies? Het gaat dan om het bemiddelen in verkoop en verhuur, het beheer van mede-eigendommen als syndicus en het beheer van privaat vastgoed als rentmeester.
Wat is dat dan, bemiddeling? Dat is nogal eens voer voor discussie. Bemiddeling is immers een nogal vaag begrip. Houdt dat ook in de telefoon opnemen en informatie doorgeven, een uitnodiging versturen voor een plaatsbezoek, het voeren van plaatsbezoeken, het compromis zelf opstellen?
Enkel wat ‘bijstand’ bij de verkoop? Zolang het niet echt de bedoeling is om kandidaat-kopers te overtuigen, gaat het strikt genomen niet over bemiddeling. Veel zgn. platforms waar iemand iets te koop kan stellen, balanceren op die grens. Zij gaan dan weleens over de schreef en worden dan op de vingers getikt.
Wat wel en wat niet? Niet alle taken zijn wettelijk beschermd. Het opmaken van een plaatsbeschrijving valt bv. strikt genomen niet onder de erkende activiteiten.
Zgn. eenheid van opzet. Het BIV gaat er in zijn rechtspraak meestal van uit dat zodra duidelijk wordt dat de bemiddeling van een verkoop of verhuur ondersteund wordt, er ‘eenheid van opzet’ is en dus alles aanzien wordt als makelaarsactiviteiten. Dan kan ook een plaatsbeschrijving of een telefoontje dus soms niet meer door de beugel…
Voor wie geldt dat dan precies?
Uw bedienden? U kunt mensen engageren onder een bediendestatuut die u meehelpen onder uw verantwoordelijkheid. Elke fout die zij begaan, zal u ten laste gelegd worden. Dat u bedienden bij u in dienst heeft zonder BIV-erkenning is dus uiteraard geen probleem.
Anders voor zelfstandige medewerkers! Zorg dat die bedienden niet beschouwd kunnen worden als schijnzelfstandigen, die in feite op zelfstandige basis werken. Zelfstandige medewerkers zonder BIV-erkenning mogen immers geen dergelijke activiteiten uitoefenen.
Vennoten van dezelfde vennootschap? Of het nu al dan niet gaat om een erkend vennootschap, vennoten zonder BIV-erkenning mogen geen vastgoedactiviteiten uitoefenen. Ze mogen dus niet als werkend vennoot vastgoedactiviteiten uitoefenen.
Let op! Hetzelfde geldt voor zaakvoerders of bestuurders die niet erkend zijn door het BIV, maar die wel in vennootschap zitten met een erkende vastgoedmakelaar.
Een advocaat die syndicus is. Ook voor zo iemand gelden deze spelregels, zo bleek uit een recente uitspraak (Antwerpen, 16.06.2016) . Een advocaat kan zelf syndicus zijn. Dat is immers voorzien in de Vastgoedmakelaarswet (wet van 11.02.2013) .
Let op! Andere zaakvoerders kunnen die activiteit echter niet overnemen, toch niet als ze zelf geen BIV-erkenning hebben noch zelf advocaat zijn, vond de rechter. Iedereen is dus m.a.w. gelijk voor de wet…
Heeft u zelf een erkenning als vastgoedmakelaar, dan hoeven uw bedienden geen erkenning, maar uw zelfstandige medewerkers wel. Ook in een vennootschap mogen andere zaakvoerders, bestuurders of werkend vennoten geen vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen zonder erkenning.
https://blog.liantis.be/nl/zelfstandig-worden/hoe-start-je-als-syndicus
De syndicus kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn. Heel wat residenties opteren voor een professionele syndicus.
De meest voorkomende vorm van een professionele syndicus is de – door het BIV erkende – vastgoedmakelaar-syndicus. Daarnaast kunnen ook een boekhouder-fiscalist (bijvoorbeeld in het gebouw waarin zijn kantoor is gevestigd), een landmeter-expert, een architect of een advocaat optreden als professionele syndicus. Het voordeel van het werken met een professionele syndicus, is het feit dat deze de deontologie van zijn beroepsgroep dient na te leven.
Om geldig als syndicus te kunnen optreden, moet men sowieso aan een aantal verplichtingen voldoen:
- De syndicus – ook een niet-professionele syndicus – moet verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten
- Iedere syndicus moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
Vraag is dus “De oprichter/zaakvoerder/bestuurder voor beide ondernemingen is dezelfde natuurlijke persoon met ITAA erkenning, maar dit is niet de persoon die wij zien als vertegenwoordiger van de syndicus” welke beroepsmatige activiteit heeft de oprichter/zaakvoerder/bestuurder ? om aanspraak te maken op het mandaat van syndicus ? waarschijnlijk is het een erkend boekhouder…….deze kan dan syndicus zijn maar kan zijn bevoegdheid niet overdragen aan iemand anders die NIET voldoet aan de wettelijke vereisten om syndicus te zijn. (lees hoger onderstreepte tekst)
