De syndicus van mijn VME is ingeschreven in het KBO met onderneming A, maar contracteert en factureert de VME met onderneming B. Maw het contract met de vertegenwoordiger (fysiek persoon) van de syndicus (rechtspersoon) is getekend met onderneming B. Onderneming A heeft een ITAA erkenning, onderneming B heeft geen erkenning, ook geen BIV erkenning. De vertegenwoordiger van de syndicus is wel ingeschreven in het KBO maar heeft geen ITAA noch BIV erkenning.
Is dit wettelijk wel ok?
9 Antwoord
kan die overdracht van bevoegdheid van A naar B impliciet verondersteld worden omdat de (R)VME het syndicuscontract met B heeft getekend?
neen , de raad heeft de opdracht gekregen om een contract te ondertekenen waarvan de krijtlijnen “goedgekeurd” werd door de algemene vergadering , het is immers zo dat de algemene vergadering beslist en de raad heeft géén autonome beslissingsbevoegdheid.
Indien de VME zou kiezen om het contract met de syndicus te verbreken, zou dit kosteloos kunnen omdat een vrederechter zou oordelen dat bovenstaande gebreken vallen onder nalatigheid of bedrog?
Kosteloos kan niet…..ook de VME moet “alles” VOORAF grondig controleren ….en de VME heeft een syndicus aangeduid nml. de accountant A.
De VME moet nu “duidelijkheid” vragen aan A.
Zo A in orde is met de regelgeving om mandaat voor syndicus , kan deze zijn bevoegdheid niet overdragen zonder toestemming van de AV . Wel Kan A telkens aanwezig zijn op de AV. § 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van interne orde vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen en § 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden……..
Personeel van A of van B vallen onder de bevoegdheid van de zaakvoerder A en zoals reeds gezegd : Indien de bediende van B niet voldoet aan de voorwaarden kan deze niet als syndicus handelen en valt die bediende van B onder de volledige verantwoordelijkheid van A .
Syndicus is een beschermd beroep (Art 5§1 van de Wet van 11/02/2013 ) en moet voldoen aan bepaalde voorwaarden, uitgezonderd de syndicus mede-eigenaar.
https://idbeheer.be/wie-kan-de-functie-van-syndicus-uitoefenen-in-een-vereniging-van-mede-eigenaars/
Uiteraard moeten alle gegevens juist zijn.
Wat is er vermeld in het syndicuscontract overeengekomen met de VME ? Wie is de syndicus ? Welk BIV nummer en KBO nummer ?
Informeer bij de syndicus waarom er verschillen zijn mbt. de gegevens die voorkomen op het factuur ?
De wet is duidelijk mbt. de syndicus art.3.89
§ 6. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
Het syndicuscontract met de VME is gesloten met de ondernemingsnummer van onderneming B, hiermee wordt de VME ook gefactureerd. De inschrijving in het KBO is gedaan met onderneming A. A heeft geen BIV erkenning, wel een ITAA erkenning. B heeft geen BIV, geen ITAA. De natuurlijke persoon die A en B heeft opgericht en bestuurt is dezelfde en heeft wel een ITAA erkenning. Deze persoon is echter niet de persoon die wij zien als syndicus, de vertegenwoordiger dus.
Sorry, hopelijk is het duidelijk, ik hou het graag anoniem maar het zou de situatie wel moeten schetsen.
Geen van beide heeft een BIV erkenning, enkel onderneming A heeft een ITAA erkenning.
https://ondernemingsdatabank.indicator.be/vastgoedmakelaar___makelaarsopdracht/wie_heeft_er_precies_een_erkenning_van_het_biv_nodig_/VLTAVGAR_EU21210701/65/related
VASTGOEDMAKELAAR – MAKELAARSOPDRACHT
Wie heeft er precies een erkenning van het BIV nodig?
De laatste jaren wordt er door het BIV alsmaar strenger opgetreden als anderen u helpen zonder dat ze een erkenning als vastgoedmakelaar hebben. Wat zijn nu weer juist de spelregels hierover en voor wie gelden die precies?
Een erkenning van het BIV
Nodig voor vastgoedactiviteiten. Dat is alvast het principe. Activiteiten als vastgoedmakelaar mag u maar uitoefenen met een erkenning van het BIV.
Voor welke activiteiten precies? Het gaat dan om het bemiddelen in verkoop en verhuur, het beheer van mede-eigendommen als syndicus en het beheer van privaat vastgoed als rentmeester.
Wat is dat dan, bemiddeling? Dat is nogal eens voer voor discussie. Bemiddeling is immers een nogal vaag begrip. Houdt dat ook in de telefoon opnemen en informatie doorgeven, een uitnodiging versturen voor een plaatsbezoek, het voeren van plaatsbezoeken, het compromis zelf opstellen?
Enkel wat ‘bijstand’ bij de verkoop? Zolang het niet echt de bedoeling is om kandidaat-kopers te overtuigen, gaat het strikt genomen niet over bemiddeling. Veel zgn. platforms waar iemand iets te koop kan stellen, balanceren op die grens. Zij gaan dan weleens over de schreef en worden dan op de vingers getikt.
Wat wel en wat niet? Niet alle taken zijn wettelijk beschermd. Het opmaken van een plaatsbeschrijving valt bv. strikt genomen niet onder de erkende activiteiten.
Zgn. eenheid van opzet. Het BIV gaat er in zijn rechtspraak meestal van uit dat zodra duidelijk wordt dat de bemiddeling van een verkoop of verhuur ondersteund wordt, er ‘eenheid van opzet’ is en dus alles aanzien wordt als makelaarsactiviteiten. Dan kan ook een plaatsbeschrijving of een telefoontje dus soms niet meer door de beugel…
Voor wie geldt dat dan precies?
Uw bedienden? U kunt mensen engageren onder een bediendestatuut die u meehelpen onder uw verantwoordelijkheid. Elke fout die zij begaan, zal u ten laste gelegd worden. Dat u bedienden bij u in dienst heeft zonder BIV-erkenning is dus uiteraard geen probleem.
Anders voor zelfstandige medewerkers! Zorg dat die bedienden niet beschouwd kunnen worden als schijnzelfstandigen, die in feite op zelfstandige basis werken. Zelfstandige medewerkers zonder BIV-erkenning mogen immers geen dergelijke activiteiten uitoefenen.
Vennoten van dezelfde vennootschap? Of het nu al dan niet gaat om een erkend vennootschap, vennoten zonder BIV-erkenning mogen geen vastgoedactiviteiten uitoefenen. Ze mogen dus niet als werkend vennoot vastgoedactiviteiten uitoefenen.
Let op! Hetzelfde geldt voor zaakvoerders of bestuurders die niet erkend zijn door het BIV, maar die wel in vennootschap zitten met een erkende vastgoedmakelaar.
Een advocaat die syndicus is. Ook voor zo iemand gelden deze spelregels, zo bleek uit een recente uitspraak (Antwerpen, 16.06.2016) . Een advocaat kan zelf syndicus zijn. Dat is immers voorzien in de Vastgoedmakelaarswet (wet van 11.02.2013) .
Let op! Andere zaakvoerders kunnen die activiteit echter niet overnemen, toch niet als ze zelf geen BIV-erkenning hebben noch zelf advocaat zijn, vond de rechter. Iedereen is dus m.a.w. gelijk voor de wet…
Heeft u zelf een erkenning als vastgoedmakelaar, dan hoeven uw bedienden geen erkenning, maar uw zelfstandige medewerkers wel. Ook in een vennootschap mogen andere zaakvoerders, bestuurders of werkend vennoten geen vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen zonder erkenning.
https://blog.liantis.be/nl/zelfstandig-worden/hoe-start-je-als-syndicus
De syndicus kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn. Heel wat residenties opteren voor een professionele syndicus.
De meest voorkomende vorm van een professionele syndicus is de – door het BIV erkende – vastgoedmakelaar-syndicus. Daarnaast kunnen ook een boekhouder-fiscalist (bijvoorbeeld in het gebouw waarin zijn kantoor is gevestigd), een landmeter-expert, een architect of een advocaat optreden als professionele syndicus. Het voordeel van het werken met een professionele syndicus, is het feit dat deze de deontologie van zijn beroepsgroep dient na te leven.
Om geldig als syndicus te kunnen optreden, moet men sowieso aan een aantal verplichtingen voldoen:
- De syndicus – ook een niet-professionele syndicus – moet verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten
- Iedere syndicus moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
Vraag is dus “De oprichter/zaakvoerder/bestuurder voor beide ondernemingen is dezelfde natuurlijke persoon met ITAA erkenning, maar dit is niet de persoon die wij zien als vertegenwoordiger van de syndicus” welke beroepsmatige activiteit heeft de oprichter/zaakvoerder/bestuurder ? om aanspraak te maken op het mandaat van syndicus ? waarschijnlijk is het een erkend boekhouder…….deze kan dan syndicus zijn maar kan zijn bevoegdheid niet overdragen aan iemand anders die NIET voldoet aan de wettelijke vereisten om syndicus te zijn. (lees hoger onderstreepte tekst)
De oprichter/zaakvoerder/bestuurder voor beide ondernemingen heeft een ITAA erkenning (www.itaa.be) en heeft volgens het openbaar register van itaa.be de ‘hoedanigheid’ en ’titel’ van “accountant”.
U zegt “dat die zijn bevoegdheden niet kan overdragen aan iemand anders”. Wat als die “iemand anders” bediende is van ondernaming B? Onderneming A heeft geen RSZ nummer meer dus daar zit geen personeel.
https://www.itaa.be/wp-content/uploads/Modellen-statuten-vennootschappen.pdf
Bevoegdheden …..