Ons gebouwencomplex bestaat uit 5 blokken genummerd 5A t/m 5B. Onze deelVME bestaat uit de 3 blokken 5C, 5D en 5E. DE blokken 5A en 5B hebben een eigen deelVME met een eigen RVME, een eigen Commissaris van de Rekeningen en een eigen syndicus die verschilt van de onze. Aangezien wij niet tevreden zijn over de dienstverlening van de professionele syndicus die onze VME 5C t/m 5E in beheer heeft, heeft onze RVME beslist om op zoek te gaan naar een alternatief en dat hebben wij ook gevonden. Onze kandidaat nieuwe syndicus meldt ons echter dat onze Basisakte van 05/09/1979 gemeenschappelijk is voor de 5 blokken en dat er in feite slechts 1 gezamenlijke VME kan zijn, dus ook 1 gezamenlijke beheerstructuur (1 syndicus, 1 blokpolis) voor de 5 blokken. Onze alternatieve syndicus in spe is niet bereid om ons gebouwencomplex in beheer te nemen vooraleer deze zaak ten gronde is rechtgezet. Volgens hem zitten we nu ingekapseld in een structuur bestaande uit 2 afzonderlijke VME’s terwijl de Basisakte voorziet in slechts 1 ondeelbare VME, zonder deelVME’s, en kan een ME die ontevreden is over een beslissing van de AV deze ongeldig laten verklaren op basis van deze huidige onwettige structuur, zelfs met terugwerkende kracht aangezien alle beslissingen ooit genomen in de deelVME’s in feite geen rechtsgrond zouden hebben. Na brainstorming om deze toestand op te lossen, komen we uit op 4 mogelijkheden (in volgorde van voorkeur):
1. Op onze eigen nog te houden AV 2020 voor blokken 5C/5D/5E onze huidige syndicus (laten) wegstemmen en dan aansluiten bij de concurrerende syndicus van blokken 5A/5B, zodat toch al is voldaan aan de basisregel van 1 syndicus. Na overgang, regularisatie van onze structuur onder begeleiding van de eengemaakte syndicus. We geven de voorkeur aan dit (goedkoop) alternatief en leggen nu reeds discrete contacten met zowel de voorzitter van de RVME blokken 5A/5B als met hun syndicus, ter voorbereiding.
2. Gezamenlijke BAV voor de beide deelVME’s organiseren waarop een unieke syndicus wordt verkozen voor 5A t/m 5E. Complexere en duurdere oplossing.
3. Onze VME 5A t/m 5E opsplitsen via een notariële akte die de Basisakte ter zake wijzigt. Een (B)AV is vereist.
4. Een verzoekschrift indienen bij de Vrederechter die wellicht een advocaat zal aanstellen om deze een te maken beheerstructuur & syndicuskwestie juridisch te regulariseren.
Vragen :
1. Zijn de 4 alternatieven correct en toepasbaar?
2. Bestaan er nog andere alternatieven dan deze 4?
3. Is een (B)AV vereist wat het verzoekschrift Vrederechter betreft (optie 4) en dient die gezamenlijk te zijn voor beide deelVME’s?
6 Antwoord
Hartelijk dank voor jullie uitvoerige antwoorden. Even dit nog specifiëren om misvattingen te voorkomen :
-
de Basisakte maakt gewag van 1 VME die een gebouwencomplex omvat bestaande uit 5 fysieke appartementsblokken genummerd van 5A t/m 5E. Er is dus absoluut geen sprake van 5 deelVME’s. De facto bestaan er 2 (wellicht onwettige, kunstmatige, semi-feitelijke want toch geregistreerde ) deelVME’s : 1 voor blokken 5A+5B en 1 voor blokken 5C t/m 5E.
-
De “kunstmatige” deelVME waarvan ik deel uitmaak omvat blokken 5C t/m 5E en heeft wel degelijk een ondernemingsnummer : 0897.666.308 en zoals eerder uitgelegd een eigen (professionele) syndicus en een eigen RVME en een eigen Commissaris v/d Rekeningen, net alsof onze (deel)VME een juridisch autonome VME zou betreffen. Gelijkaardige toestand voor de kunstmatige deel(VME) van blokken 5A+5B. Of deze 2 verenigingen nu voldoen aan de criteria om als rechtspersonen te worden erkend (overschrijving van de statuten op het hypotheekkantoor + ontstaan van de onverdeeldheid door overdracht of toekenning van ten minste een kavel (B.W. Art. 577-5 §1) is mij onbekend.
Ergens in het verleden werd de (krachtens de basisakte) unieke VME opgesplitst in 2 deelVME’s doch daar vindt niemand nog enig spoor van terug. Ikzelf ben pas naakte eigenaar geworden van een appartement in blok 5E in december 2015 en heb zelf geen enkele kennis over de historiek van deze VME-opsplitsing.
Ik kan de documenten (basisakte en Reglement van Mede-Eigendom) helaas niet meesturen omdat sommige ME dit als een schending van hun privacy zouden kunnen beschouwen aangezien deze website een algemeen openbaar karakter heeft, vrij raadpleegbaar door iedereen, wereldwijd, die dat zelf wenst. Trouwens deze website laat technisch geen verzending van documenten in pdf-formaat toe (enkel foto’s).
Conclusies (met alle begrip voor het feit dat adviseren zonder inzage van de basisdocumenten een moeilijke opdracht omvat).
-
Volgens het advies dilbecchabis best een gezamenlijke BAV organiseren, de 2 hierop syndici ontslagen en er dan 1 van beiden opnieuw aannemen, dit alles na na stemming door de ME? Nadien met de syndicus, waarvan het mandaat werd toegewezen voor blokken 5A t/m 5E op deze BAV, samen beslissen hoe we onze heden onzekere juridische toestand het best laten rechtzetten? Heb ik dit alzo correct geïnterpreteerd?
-
Het advies van lebragard is mij helaas niet duidelijk en laat mij niet toe om er een conclusie uit te trekken naar concrete actiepunten toe (ik ben geen jurist). Ik ben zeker bereid om mijn e-mailadres naar lebragard toe vrij te geven, doch niet in het openbaar. Graag instructie hoe ik dat op discrete wijze kan doen.
