Ons gebouwencomplex bestaat uit 5 blokken genummerd 5A t/m 5B. Onze deelVME bestaat uit de 3 blokken 5C, 5D en 5E. DE blokken 5A en 5B hebben een eigen deelVME met een eigen RVME, een eigen Commissaris van de Rekeningen en een eigen syndicus die verschilt van de onze. Aangezien wij niet tevreden zijn over de dienstverlening van de professionele syndicus die onze VME 5C t/m 5E in beheer heeft, heeft onze RVME beslist om op zoek te gaan naar een alternatief en dat hebben wij ook gevonden. Onze kandidaat nieuwe syndicus meldt ons echter dat onze Basisakte van 05/09/1979 gemeenschappelijk is voor de 5 blokken en dat er in feite slechts 1 gezamenlijke VME kan zijn, dus ook 1 gezamenlijke beheerstructuur (1 syndicus, 1 blokpolis) voor de 5 blokken. Onze alternatieve syndicus in spe is niet bereid om ons gebouwencomplex in beheer te nemen vooraleer deze zaak ten gronde is rechtgezet. Volgens hem zitten we nu ingekapseld in een structuur bestaande uit 2 afzonderlijke VME’s terwijl de Basisakte voorziet in slechts 1 ondeelbare VME, zonder deelVME’s, en kan een ME die ontevreden is over een beslissing van de AV deze ongeldig laten verklaren op basis van deze huidige onwettige structuur, zelfs met terugwerkende kracht aangezien alle beslissingen ooit genomen in de deelVME’s in feite geen rechtsgrond zouden hebben. Na brainstorming om deze toestand op te lossen, komen we uit op 4 mogelijkheden (in volgorde van voorkeur):
1. Op onze eigen nog te houden AV 2020 voor blokken 5C/5D/5E onze huidige syndicus (laten) wegstemmen en dan aansluiten bij de concurrerende syndicus van blokken 5A/5B, zodat toch al is voldaan aan de basisregel van 1 syndicus. Na overgang, regularisatie van onze structuur onder begeleiding van de eengemaakte syndicus. We geven de voorkeur aan dit (goedkoop) alternatief en leggen nu reeds discrete contacten met zowel de voorzitter van de RVME blokken 5A/5B als met hun syndicus, ter voorbereiding.
2. Gezamenlijke BAV voor de beide deelVME’s organiseren waarop een unieke syndicus wordt verkozen voor 5A t/m 5E. Complexere en duurdere oplossing.
3. Onze VME 5A t/m 5E opsplitsen via een notariële akte die de Basisakte ter zake wijzigt. Een (B)AV is vereist.
4. Een verzoekschrift indienen bij de Vrederechter die wellicht een advocaat zal aanstellen om deze een te maken beheerstructuur & syndicuskwestie juridisch te regulariseren.
Vragen :
1. Zijn de 4 alternatieven correct en toepasbaar?
2. Bestaan er nog andere alternatieven dan deze 4?
3. Is een (B)AV vereist wat het verzoekschrift Vrederechter betreft (optie 4) en dient die gezamenlijk te zijn voor beide deelVME’s?
6 Antwoord
Steeds gevaarlijk een advies te geven zonder inzage in alle documenten.
“Onze deelVME bestaat uit de 3 blokken 5C, 5D en 5E.”
Heeft deze een eigen ondernemingsnummer en rechtspersoonlijkheid?
Blijkbaar onmogelijk gezien:
“ Basisakte van 05/09/1979 gemeenschappelijk is voor de 5 blokken.”
Uw deelVME had dan ook eerder het karakter van een “gezelligheidsvereniging”, eigenlijk feitelijke vereniging.
Het zou moeten volstaan dat u, voor alle zekerheid, een BAV inricht met als agendapunten: ontslag syndicus, overdracht van alle documenten, dossiers en gelden aan syndicus xx op datum van… .
In beginsel zouden dus alle mede-eigenaars hun akkoord moeten geven.
1VME en 5 deelverenigingen , zonder rechtspersoonlijkheid !
Zou graag de basisakte lezen met :
- welk zijn de privatieve delen
- welk zijn de algemeen gemeenschappelijke delen
- welk zijn de ” particuliere” delen voor respectievelijk blok A, B, C, D en E (dus deze delen niet in gebruik voor de anderen)
Dat zou/is bepalend naar/voor een correct antwoord.
Voorziet de basisakte ook een aparte teller/noemer voor :
- de algemeen gemeenschappelijke delen ?
- de particuliere gemene delen ?
Zeker met de laatste wetswijziging van kracht sinds 1/1/2019 ” de betaler beslist ” is voorgaande uitermate belangrijk.
Besluit : de basisakte is bepalend in heel het gegeven en vergeet niet 1 VME en het principe “de betaler beslist” is perfect werkbaar……
De juridische verdeling van het gebouwencomplex is in deze het belangrijkst gegeven.
bv. gemeenschappelijke delen die in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid toebehoren aan al de mede-eigenaars van blok a
- gemeenschappelijke delen……………..voor blok B
- gemeenschappelijke delen…………………voor blok C
- ect…
- gemeenschappelijke delen die in mede-eigendom en gedwongen mede-eigendom toebehoren aan AL de mede-eigenaars van de grond en de algemene gemeenschappelijke delen
- privatieve delen die de uitsluitende eigendom zijn van één eigenaar
Art. 577-3.
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.
Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
- §6.Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
Hartelijk dank voor jullie uitvoerige antwoorden. Even dit nog specifiëren om misvattingen te voorkomen :
-
de Basisakte maakt gewag van 1 VME die een gebouwencomplex omvat bestaande uit 5 fysieke appartementsblokken genummerd van 5A t/m 5E. Er is dus absoluut geen sprake van 5 deelVME’s. De facto bestaan er 2 (wellicht onwettige, kunstmatige, semi-feitelijke want toch geregistreerde ) deelVME’s : 1 voor blokken 5A+5B en 1 voor blokken 5C t/m 5E.
-
De “kunstmatige” deelVME waarvan ik deel uitmaak omvat blokken 5C t/m 5E en heeft wel degelijk een ondernemingsnummer : 0897.666.308 en zoals eerder uitgelegd een eigen (professionele) syndicus en een eigen RVME en een eigen Commissaris v/d Rekeningen, net alsof onze (deel)VME een juridisch autonome VME zou betreffen. Gelijkaardige toestand voor de kunstmatige deel(VME) van blokken 5A+5B. Of deze 2 verenigingen nu voldoen aan de criteria om als rechtspersonen te worden erkend (overschrijving van de statuten op het hypotheekkantoor + ontstaan van de onverdeeldheid door overdracht of toekenning van ten minste een kavel (B.W. Art. 577-5 §1) is mij onbekend.
Ergens in het verleden werd de (krachtens de basisakte) unieke VME opgesplitst in 2 deelVME’s doch daar vindt niemand nog enig spoor van terug. Ikzelf ben pas naakte eigenaar geworden van een appartement in blok 5E in december 2015 en heb zelf geen enkele kennis over de historiek van deze VME-opsplitsing.
Ik kan de documenten (basisakte en Reglement van Mede-Eigendom) helaas niet meesturen omdat sommige ME dit als een schending van hun privacy zouden kunnen beschouwen aangezien deze website een algemeen openbaar karakter heeft, vrij raadpleegbaar door iedereen, wereldwijd, die dat zelf wenst. Trouwens deze website laat technisch geen verzending van documenten in pdf-formaat toe (enkel foto’s).
Conclusies (met alle begrip voor het feit dat adviseren zonder inzage van de basisdocumenten een moeilijke opdracht omvat).
-
Volgens het advies dilbecchabis best een gezamenlijke BAV organiseren, de 2 hierop syndici ontslagen en er dan 1 van beiden opnieuw aannemen, dit alles na na stemming door de ME? Nadien met de syndicus, waarvan het mandaat werd toegewezen voor blokken 5A t/m 5E op deze BAV, samen beslissen hoe we onze heden onzekere juridische toestand het best laten rechtzetten? Heb ik dit alzo correct geïnterpreteerd?
-
Het advies van lebragard is mij helaas niet duidelijk en laat mij niet toe om er een conclusie uit te trekken naar concrete actiepunten toe (ik ben geen jurist). Ik ben zeker bereid om mijn e-mailadres naar lebragard toe vrij te geven, doch niet in het openbaar. Graag instructie hoe ik dat op discrete wijze kan doen.
- raad van dilbecchabis opvolgen kan en is juist maar ontwar eerst het kluwen…..basisakte 1VME met 1 deelvereniging met rechtspersoonlijkheid….want anders onbegonnen werk , geen syndicus wil hieraan meewerken….
- raad van mezelf , ontwar de basisakte van 1974 , ontwar de basisakte van De “kunstmatige” deelVME waarvan ik deel uitmaak omvat blokken 5C t/m 5E en heeft wel degelijk een ondernemingsnummer : 0897.666.308 en zoals eerder.
- Welk ondernemingsnummer heeft dan de hoofdvereniging ?
- Neem contact met de instrumenterende notaris en vraag uitleg ook specifiek naar de basisakte van 5C t/m 5E……Waarschijnlijk zijn er fouten gemaakt , maar door wie en wanneer…..of is er maar 1 ondernemingsnummer….?
Wat geeft de basisakte van 1974 aan mbt.
- de algemene gemeenschappelijke delen
- de privatieve delen
- de particuliere gemene delen……………….
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoeknummerform.html?nummer=0897.666.308&actionLu=Zoek
Ondernemingsnummer:
0897.666.308
Status:
Actief
Rechtstoestand:
Normale toestand
Sinds 1 augustus 1995
Begindatum:
1 augustus 1995
Naam:
Vereniging van Mede-eigenaars Residentie Muggenstraat te Hasselt, Muggenstraat 40-42-46-48
Naam in het Nederlands, sinds 1 augustus 1995
kan men vaststellen dat :
– 1 VME werd opgericht in 1974
– 1 VME/deelvereniging met rechtspersoonlijkheid werd opgericht met of zonder toestemming van de AV ?? en dit in 1995
ook : https://www.elfri.be/artikel/rechtspersoonlijkheid-vereniging-medeeigenaars
hopelijk duidelijk want het is een beetje complex , anders geef jou mailadres…