Geachte,
De privatieve terrassen van de gelijkvloerse kavels in een residentie worden afgebakend met Taxus haagplanten geplant op de privatieve grond van de gelijkvloerse kavels (tuingedeelte) en behorend tot de privatieve eigendom aangezien deze niet vermeld worden in de basisakte bij de opsomming van de gemene delen van de residentie.
Deze haagplanten moeten gesnoeid worden en dat is nu het probleem. Enkele mede-eigenaars / huurders willen zelf snoeien (hetzij zelf of via een eigen tuinman) in de periode meegedeeld door de syndicus, andere ‘vergeten’ te snoeien.
Uittreksel Reglement van Interne Orde :
Artikel 14.
De hagen dien jaarlijkse onderhouden te worden door de bewoners van de tuintjes die grenzen aan de haag en dit in de aangegeven periode, opgegeven door de syndicus.
Thans werd, in strijd met het Reglement van Interne Orde, in de algemene vergadering beslist om alle hagen tezelfdertijd door een professionele tuinman te laten snoeien (meerderheid de helft + 1 van de betrokken kavels). De syndicus volgde hierin de eis van enkele mede-eigenaars die zelfs geen eigenaar zijn van een gelijkvloerse kavel.
De stemming was niet geagendeerd en moest mogelijks met 4/5 meerderheid beslist zijn aangezien het een aanpassing van de lasten betreft (art. 577-7, § 1, 2° a) B.W.). In dit geval zou er geen goedkeuring zijn voor de aanstelling van een professionele tuinman.
De syndicus wil niet terugkomen op de beslissing en beweert dat de algemene vergadering het artikel in het Reglement van Interne Orde overruled heeft.
Heeft de syndicus gelijk ? Is bovendien de niet geagendeerde stemming en op basis van een gewone meerderheid rechtsgeldig ?
5 Antwoord
Geachte,
Op de plannen waren aanvankelijk geen hagen voorzien. Er is in de statuten dan ook geen verwijzing is naar de Taxushagen die de terrassen afbakenen. Dit is een hiaat in de statuten.
Aangezien de bouwpromotor de hagen geplant heeft in de zone privatieve tuinen van de gelijkvloerse kavels zijn m.i. de hagen door bestemming privatief zoals de terras beplanking.
De eigendom werd niet aangekocht met hagen rond de privatieve terrassen.
Het RIO is de enige verwijzing naar de hagen.
De eigenaars van een gelijkvloerse kavel moeten nu lasten betalen voor het snoeien van de privatieve hagen hetgeen beslist werd in de AV met een gewone meerderheid (50 + 1) of is 4/5 meerderheid vereist en bovendien met een niet geagendeerde stemming.
