Geachte,
De privatieve terrassen van de gelijkvloerse kavels in een residentie worden afgebakend met Taxus haagplanten geplant op de privatieve grond van de gelijkvloerse kavels (tuingedeelte) en behorend tot de privatieve eigendom aangezien deze niet vermeld worden in de basisakte bij de opsomming van de gemene delen van de residentie.
Deze haagplanten moeten gesnoeid worden en dat is nu het probleem. Enkele mede-eigenaars / huurders willen zelf snoeien (hetzij zelf of via een eigen tuinman) in de periode meegedeeld door de syndicus, andere ‘vergeten’ te snoeien.
Uittreksel Reglement van Interne Orde :
Artikel 14.
De hagen dien jaarlijkse onderhouden te worden door de bewoners van de tuintjes die grenzen aan de haag en dit in de aangegeven periode, opgegeven door de syndicus.
Thans werd, in strijd met het Reglement van Interne Orde, in de algemene vergadering beslist om alle hagen tezelfdertijd door een professionele tuinman te laten snoeien (meerderheid de helft + 1 van de betrokken kavels). De syndicus volgde hierin de eis van enkele mede-eigenaars die zelfs geen eigenaar zijn van een gelijkvloerse kavel.
De stemming was niet geagendeerd en moest mogelijks met 4/5 meerderheid beslist zijn aangezien het een aanpassing van de lasten betreft (art. 577-7, § 1, 2° a) B.W.). In dit geval zou er geen goedkeuring zijn voor de aanstelling van een professionele tuinman.
De syndicus wil niet terugkomen op de beslissing en beweert dat de algemene vergadering het artikel in het Reglement van Interne Orde overruled heeft.
Heeft de syndicus gelijk ? Is bovendien de niet geagendeerde stemming en op basis van een gewone meerderheid rechtsgeldig ?
5 Antwoord
Kan een beslissing van de AV een art. van het reglement van interne orde overrulen ?
Ja dat kan , maar NIET het (afgeslankt) reglement van mede-eigendom.
Uw Statuten van het gebouw bepalen wat privatief is en wat gemeenschappelijk.
Wat vermeldt de basisakte mbt. de aanplanting en de tuin …..gemeenschappelijk met een exclusief gebruik aan/voor de GV terrassen ?
Bij twijfel = art.577-3
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Verder is het RIO art 14. duidelijk :
Artikel 14.
De hagen dien jaarlijkse onderhouden te worden door de bewoners van de tuintjes die grenzen aan de haag en dit in de aangegeven periode, opgegeven door de syndicus.
Waarom dit veranderen ? verwaarlozing ? syndicus&tuinman ?
AV kan het RIO rechtsgeldig aanpassen/wijzigen : tuinonderhoud = 50 +1
§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Indien niet akkoord met de beslissing kan u steeds beroep doen op art.577-9 §2 binnen een termijn van 4 maanden.
Geachte,
Op de plannen waren aanvankelijk geen hagen voorzien. Er is in de statuten dan ook geen verwijzing is naar de Taxushagen die de terrassen afbakenen. Dit is een hiaat in de statuten.
Aangezien de bouwpromotor de hagen geplant heeft in de zone privatieve tuinen van de gelijkvloerse kavels zijn m.i. de hagen door bestemming privatief zoals de terras beplanking.
De eigendom werd niet aangekocht met hagen rond de privatieve terrassen.
Het RIO is de enige verwijzing naar de hagen.
De eigenaars van een gelijkvloerse kavel moeten nu lasten betalen voor het snoeien van de privatieve hagen hetgeen beslist werd in de AV met een gewone meerderheid (50 + 1) of is 4/5 meerderheid vereist en bovendien met een niet geagendeerde stemming.
Privatieve tuinen in de betekenis van exclusief gebruiksrecht (erfdienstbaarheid) de tuinen blijven van de gemeenschap…maw. de VME kan bijkomende voorwaarden of beperkingen opleggen bv. onderhoud tuinen en of verboden van tuinhuisjes te plaatsen ect… (wat staat in uw statuten mbt.de tuin ?)
De eigenaars van een gelijkvloerse kavel moeten nu lasten betalen voor het snoeien van de privatieve hagen hetgeen beslist werd in de AV met een gewone meerderheid (50 + 1)
Niet alléén de eigenaars van de gelijkvloerse kavels maar alle eigenaars betalen nu voor het onderhoud , in functie van hun aandelen/quotiteiten.
Indien men de lasten enkel zou leggen bij de gelijkvloerse kavel is een 4/5 stemming nodig (a) en dan moet men ook de statuten van het gebouw notarieel laten aan passen (b) = notariskosten.
a) art.577-1§1
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) art.577-4§1
De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Algemene regel , indien men niet akkoord kan gaan met een AV beslissing en men er nadeel van heeft moet men beroep doen op zijn rechten namelijk art.577-9§2
- 2.Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
bovendien met een niet geagendeerde stemming = is op zich onregelmatig , onrechtvaardig = lees zeker Rechtsbescherming van de mede-eigenaars.
https://blog.smartsyndic.be/qa/onreglmatig-onrechtvaardig-bedrieglijk/
aanvullend :
Art. 577-4 § 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten . De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten.
andere benadering , zoals uzelf aanhaalt :
Aangezien de bouwpromotor de hagen geplant heeft in de zone privatieve tuinen van de gelijkvloerse kavels zijn m.i. de hagen door bestemming privatief zoals de terras beplanking.
Maak de syndicus duidelijk dat het uw persoonlijke haag is (terras beplanking staat zo wie zo in de basisakte als privatief , maar niet de haag !) en indien het niet verboden is om een haag te plaatsen of een struik ect… (lees basisakte mbt. de tuin) dat u niet zal toelaten dat iemand op uw eigendom komt om uw haag of andere planten te komen snoeien .
Maar de rechtsgeldige beslissing van de AV blijft overeind of ze afdwingbaar is iets anders , u kan de toegang tot uw eigendom weigeren ….zie wat de syndicus VME/gaat ondernemen…om het toch af te dwingen.
