Beste,
Verduidelijking : met organen wordt bedoeld de algemene vergadering, de raad van mede-eigendom, de commissaris van de rekeningen en de syndicus.
Er werd in april 2016 o.a. een Raad van Mede-Eigendom opgericht tijdens de eerste algemene vergadering. Tot op heden (anno 2019) zijn de gemene delen nog niet opgeleverd, m.a.w. de bouwpromotor heeft nog steeds de beslissingsbevoegdheid en de aansprakelijkheid m.b.t. de gemene delen voor de mede-eigendom. Het ziet er naar uit dat het conflict met de bouwpromotor in de eerste maanden niet opgelost geraakt.
De opdracht van een Raad van Mede-eigendom is erop toezien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert (art. 577-8/1, § 1 B.W.). Wanneer de gemene delen nog niet zijn opgeleverd, is de aangestelde syndicus nog niet verantwoordelijk is voor het beheer en behoud van de mede-eigendom en is de raad van mede-eigendom m.i. feitelijk zonder voorwerp.
Een mede-eigenaar, lid van de raad van mede-eigendom, commissaris van de rekeningen en tevens verzekeringsmakelaar, heeft de syndicus gedwongen om, met zijn kantoor als verzekeringstussenpersoon, een verzekering Beroepsaansprakelijkheid af te sluiten voor de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen. De VME treedt op als verzekeringsnemer.
De mede-eigenaar/verzekeringsmakelaar heeft nagelaten om na te gaan als het verzekeringscontract, in zijn huidige vorm, volstrekt aansluit bij de gevraagde waarborgen door de mede-eigenaars. Dit punt is overigens een essentiële informatieverplichting in hoofde van iedere verzekeringsmakelaar.
Het is bewezen dat de polis zonder mandaat van de algemene vergadering ondertekend werd (cf. verslagen van de voorbije algemene vergaderingen) en ook het belangenconflict is bewezen aan de hand van voorafgaandelijk e-mailverkeer.
De afgesloten polis werd zelfs in zijn huidige vorm niet toegelicht op de algemene vergadering 2019. De inhoud van de polis is kenbaar gemaakt op het intranet van de syndicus buiten de periode van 4 maanden na de algemene vergadering om naar de vrederechter te kunnen stappen.
Er werd voor het afsluiten van de polis per e-mail klacht ingediend bij de verzekeraar.
Het antwoord via e-mail was dat ‘het onderschreven verzekeringscontract rechtsgeldig is omdat het contract een voorwerp heeft aangezien er over het bestaan van de mede-eigendom en de raad van mede-eigendom geen betwisting bestaat’. Ik vraag mij af als dit wel zo is ?
Over het belangenconflict en het ontbreken van een mandaat van de algemene vergadering wordt door de verzekeraar geen standpunt ingenomen.
Het is duidelijk wie hier verdedigd werd.
4 Antwoord
Voor de goede orde: RvME is GEEN orgaan.
Wij verdedigen de stelling dat de aansprakelijkheid van ONBEZOLDIGDE leden van de RvME en CvR onder de gewone polis BA (familiale) valt.
https://blog.smartsyndic.be/qa/lid-van-vme-aansprakelijkheid/
B.W. Art. 577-6 § 4
Formuleer uw desiderata in (een) agendapunt(en)
Vraag tevens hierover te stemmen.
Steeds nuttig :
Herlees uw basisakte, RIO, syndicusovereenkomst en de notulen van de jongste vergaderingen.
https://www.notaris.be/nieuws-pers/detail/nieuwe-praktische-gids-voor-toekomstige-mede-eigenaars
https://issuu.com/orisnv/docs/brochure_mede-eigendom_v6/1?ff
U noteert dat voor de goede orde een raad van mede-eigendom geen orgaan is van de VME. Kan u dit even verduidelijken ?
In de brochure van het BIV waarvan u de link overmaakte staat nochtans op blz. 13 dat de VME 4 organen kent : de algemene vergadering, de syndicus, de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen.
Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars : praktische gids voor de syndicus
Roland Timmermans Uitgeverij Kluwer
ISBN 9789046547465
Blz. 313
……….
Daar de raad van mede-eigendom zelf geen (*) rechtspersoonlijkheid heeft, kan hij als dusdanig niet aansprakelijk worden gesteld voor misslagen in het toezicht. De individuele leden kunnen dat wel.
De leden van de raad van mede-eigendom kunnen naar omstandigheden aansprakelijk worden gesteld voor kennelijk onbehoorlijke taakvervulling.
De burgerlijke aansprakelijkheid valt uiteen in twee regimes, de contractuele en de buitencontractuele aansprakelijkheid.
………
(*) onze cursivering
https://www.juridischwoordenboek.be/zoek/orgaan
Bij wijze van info:
Geachte
Voor de duidelijkheid toegelicht :
Ook de Raad van Mede Eigendom is een orgaan : volgens de orgaantheorie uit het vennootschapsrecht zijn nu dat net de entiteiten die de rechtspersoon binnen de perken van hun mandaat (kunnen) vertegenwoordigen ‘in vlees en bloed’.
Wat het “in functie” zijn van de VME en haar organen betreft, en daarmee de nood aan verzekerbaarheid :
Wat verstaat u onder “oplevering” ? voorlopig ? Definitief ? Nam men de intrek al in de privatieve delen ?
De VME is alleszins ontstaan, nu de statuten zijn overgeschreven op het Hypotheekkantoor.
Ik ga er dan ook van uit dat de polis op zich terecht werd afgesloten. Of deze zonder mandaat mocht worden afgesloten en in zoverre er daarbij ook nog sprake is van belangenvermenging, betreft een andere kwestie, die mogelijks wél voor betwisting of commentaar vatbaar is.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
