Onlangs : door de coronaregels had de syndicus nog steeds de mogelijkheid een AV schriftelijk te organiseren, ondanks het feit dat vele andere maatregelen reeds opgeheven waren. Hij mocht dit evenwel (en bij voorkeur) een fysieke vergadering kunnen organiseren.
De syndicus deelde in de uitnodiging mee dat de vergadering steeds geldig zou doorgaan omdat het een 2de oproep was (vorige keer niet genoeg aanwezigheden).
Ik ben echter van mening dat, omdat het een schriftelijke stemming/vergadering betreft er normaal 100% \’aanwezigen\’ moeten zijn. De corona regels heeft dit naar 50% gebracht.
Aangezien er geen 50% (slechts 30% vd 1000sten , 31% eigenaars) heeft deelgenomen is de stemming in feite nietig.
Zijn de stemresultaten dan ook nietig ?
Heeft de AV dan – juridisch gezien – plaatsgevonden?
Indien ze niet heeft plaatsgevonden, zijn er in feite geen beslissingen genomen en KUNNEN (!!!!!) ze niet vernietigd worden.
Kan ik met een verzoekschrift de vrederechter vragen een AV die niet volgens de regels is georganiseerd te vernietigen? Is dit in feite nodig.
Met welke bewoordingen brengt men dit voor de rechter? Gegrond of niet gegrond? Als ik een vernietiging van een onbestaand iets vraag => ongegrond. Voor de syndicus (en het verslag) heeft ze echter wél doorgang gevonden!
Dank bij voorbaat voor de reacties.
5 Antwoord
Ook zo iets meegemaakt. Als het quorum niet wordt gehaald, vindt er geen (schriftelijke) AV plaats. Geen opening, geen notulen, geen verslag, geen beslissingen geen stemmingen enz.
Zowel de formele regels als de materiële zijn niet gevolgd maw. die AV vergadering is minstens onregelmatig.
Onregelmatige beslissing
Dit is het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten, zowel wat betreft materiële
voorwaarden (bv. geen bevoegdheid AV, niet de vereiste meerderheid) als de formele
voorwaarden (bv. wijze van bijeenroeping AV)
Is er een raad van mede eigendom ?
Doe een aangetekende zending naar de syndicus met uw bezwaar en erken deze AV niet , vraag tevens bevestiging. Indien de syndicus niet meegaat in uw stelling doe dan beroep op een vrederechter.
Zijn de stemresultaten dan ook nietig ?
De stemresultaten zijn wat ze zijn , de nietigheid hoort toe aan de rechterlijke macht = vrederechter
Heeft de AV dan – juridisch gezien – plaatsgevonden?
Indien ze niet heeft plaatsgevonden, zijn er in feite geen beslissingen genomen en KUNNEN (!!!!!) ze niet vernietigd worden.
De AV heeft plaatsgevonden , u zal de vrederechter moeten inschakelen of een bijzondere algemene vergadering om tot een ander besluit te komen
Kan ik met een verzoekschrift de vrederechter vragen een AV die niet volgens de regels is georganiseerd te vernietigen? Is dit in feite nodig.
Ja
Met welke bewoordingen brengt men dit voor de rechter? Gegrond of niet gegrond? Als ik een vernietiging van een onbestaand iets vraag => ongegrond. Voor de syndicus (en het verslag) heeft ze echter wél doorgang gevonden!
Lees aandachtig :
https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-appartementsrecht.pdf
pag 79 Rechtsbescherming van de mede-eigenaars
De syndicus deelde in de uitnodiging mee dat de vergadering steeds geldig zou doorgaan omdat het een 2de oproep was (vorige keer niet genoeg aanwezigheden).
Indien dit zo is dan is art.3.86 onverkort van toepassing :
- 5. De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten.
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
Lagard, bedankt voor je reactie.
https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-appartementsrecht.pdf hadden we al gevonden.. interessant.
Voor schriftelijke AV-en WAS een quotum van 100% vereist. Omdat dit niet werkbaar was heeft men dit verlaagt naar 50%.
Mits dit een schriftelijke vergadering was, zelfs al is het een 2de…. is die 50% dan niet noodzakelijk? MI primeert dit toch?
De wet mede-eigendom geeft aan dat een schriftelijke besluitvorming kan en mag mits dat iedereen , dus elke mede-eigenaar zijn “akkoord” geeft , besluitvorming van het agendapunt = 100%.
Elke AV moet wettelijk voldoen aan de wettelijke voorwaarden
Tijdens de corona pandemie heeft men maatregelingen genomen via Koninklijk Besluit , waaronder de tijdelijke versoepeling van de schriftelijke besluitvorming en deze herleidt naar de volstrekte meerderheid mbt. de besluitvorming ipv. eenparigheid
uw vraag : Mits dit een schriftelijke vergadering was, zelfs al is het een 2de…. is die 50% dan niet noodzakelijk? MI primeert dit toch?
Indien zoals de syndicus aanhaalt : “De syndicus deelde in de uitnodiging mee dat de vergadering steeds geldig zou doorgaan omdat het een 2de oproep was (vorige keer niet genoeg aanwezigheden).” is art.3.86 van toepassing namelijk :
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
Het recht in eigen handen nemen kan niet….dus kom op voor uw rechten hetzij door schikking/bemiddeling (BAV) of vrderechter.