Betreft: een appartementencomplex met 24 appartementen waar recentelijk een renovatie aan alle terrassen werd uitgevoerd (eerste en tweede verdiepingen met terrassen van verschillende afmetingen).
Toewijzing van de kosten gebeurde deels aan alle eigenaars, deels aan enkel de eigenaars van een bovenappartement.
Over deze kostentoewijzing bestaat een consensus, gestemd met voldoende stemmen (per 1000ste uit de Basisakte) op een Algemene Vergadering.
Bij de eindafrekening loopt het mank op het vlak van de verdelingen van de kostentoewijzingen over de individuele eigenaars.
Hier worden niet de 1000sten als basis genomen, maar wel forfaitaire verdelingen per 16de (enkel de bovenappartement) en 24ste (alle appartementen, gelijkvloerse inbegrepen).
Daardoor lijdt de meerderheid der eigenaars financieel nadeel in vergelijking met verdelingen per 1000ste; daarbij is het niet duidelijk of ook de individuele verdelingen per 16de en 24ste wel degelijk door de Algemene Vergadering goedgekeurd.
Komt nog bij dat, bij de eindafrekening, deze kostenverdeling per 16de en 24st ‘en stoemelings’ goedgekeurd werd bij de bespreking van de jaargegevens…
Daaruit voortvloeiend, vier vraagjes:
1. zijn zulke forfaitaire verdeelsleutels eigenlijk wel wettelijk toegelaten? Ze tasten immers de verhouding tussen stemgerechtigheid per Basisakte en de te dragen kosten per eigenaar in ernstige mate aan…
2. moeten zulke forfaitaire verdeelsleutels ook opgenomen worden in de Basisakte voor ze van toepassing worden?
3. kan ik nog iets aan deze situatie verhelpen via een Buitengewone Algemene Vergadering?
4. als dit niet lukt, hoe moet ik dat dan voorbrengen bij de vrederechter, welk is dan mijn beste strategie, waar leg ik de meeste nadruk op?
Hartelijk dank voor uw respons
Rymenans Jan
j.rymenans@skynet.be
2 Antwoord
1. zijn zulke forfaitaire verdeelsleutels eigenlijk wel wettelijk toegelaten? Ze tasten immers de verhouding tussen stemgerechtigheid per Basisakte en de te dragen kosten per eigenaar in ernstige mate aan…
Forfaitaire verdeling zijn wettelijk NIET toegelaten , ook niet de kosten van de syndicus
Wettelijk voorzien :
- volgens aandelen/quotiteiten
- nuttigheidscriterium
- combinatie van aandelen en nut
2. moeten zulke forfaitaire verdeelsleutels ook opgenomen worden in de Basisakte voor ze van toepassing worden?
Kan zo niet opgenomen worden in de akte , notaris moet (ook) de wet volgen en respecteren. (allen dezelfde aandelen is OK)
Basisakte kan géén bepalingen bevatten in tegenspraak met de appartementswet. cfr.
Art. 577-14
De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
3. kan ik nog iets aan deze situatie verhelpen via een Buitengewone Algemene Vergadering?
Ja
4. als dit niet lukt, hoe moet ik dat dan voorbrengen bij de vrederechter, welk is dan mijn beste strategie, waar leg ik de meeste nadruk op?
art.577-9 §2 geeft u beroepsmogelijkheden , let op termijn van 4 maanden te respecteren
en/of buiten de termijn van 4 maanden 577-9 § 6 en 7
Waar legt u de nadruk op = de wet is de wet en dwingend van toepassing….
Lees aandachtig onderstaan vonnis , geeft u een idee van aandelen , nuttigheidscriteria ect…
De rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd.
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de
criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de
beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.
Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.
Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk
deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke
mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan. Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.
Appellante behoorde aldus, wanneer zij toepassing wil maken van het nutscriterium, ook dit indachtig te zijn.
Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en niet de algemeen gemene delen.
De grief is ongegrond.
ook :
“De bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten verschilt essentieel van de bepaling van het aandeel van de mede-eigenaars in de lasten van de mede-eigendom. Het aandeel in de gemeenschappelijke lasten wordt weliswaar in beginsel bepaald door de respectieve waarde van het privatief gedeelte, maar partijen kunnen hier ook opteren om de kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die de kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De mede-eigenaars kunnen zelfs ter zake de criteria van waarde en nut combineren.
Onder het begrip “objectief nut” verstaat men het nut dat een bepaald gemeenschappelijk gedeelte heeft voor de privatieve kavels zelf, en niet voor hun bewoners. In ieder geval zal het reglement van mede-eigendom de gehanteerde criteria en berekeningswijze van de verdeling van de gemeenschappelijke lasten moeten vermelden (cf. art. 577-4, § 1, 2° B.W.). De opgave in de wet van de criteria om de bijdrage van elke mede-eigenaar in de gemeenschappelijke lasten te bepalen is limitatief en van dwingend recht. Het inbouwen van andere verdeelsleutels zoals een forfaitaire regeling, is niet meer toegelaten.” (H. Vandenberghe, Zakenrecht 3: Mede-eigendom)
en tal van anderen in mijn archief………..
