Beste,
Tijdens een bezoek aan een appartement in het gebouw waar ik eigenaar/bewoner ben, heb ik vastgesteld dat het betrokken appartement ernstige gebreken kent naar brandveiligheid toe. Zo hangt in een vochtige ruimte (badkamer) elektriciteit los uit de muur. De cv-ketel, nog van het oude B type (open toestel), heeft geen correcte vaste afvoerbuis naar de schouw toe, heeft zwarte (verbrandings)vlekken aan de buitenkant (laat staan hoe de binnenkant er uit ziet), en daarenboven ontbreekt het de ruimte aan de verplichte onder- en bovenventilatie (met connectie naar buiten toe). Betrokkene geeft ook toe dat de ketel niet gekeurd is.
Ik heb dit aan de syndicus gemeld daar dit mijn inziens tevens gevaar oplevert voor de gemeenschap en de andere bewoners. Ik heb de syndicus verzocht de betrokken eigenaar aan te spreken hierop. De syndicus stelde geen bevoegdheid te hebben omdat de gebreken tot het privatief behoren. Volgens mij, mede gelet op het gevaar voor de gemeenschap, heeft de syndicus minstens een informatieplicht naar de betrokken eigenaar toe. Toen ik de syndicus meedeelde dat ik de brandweer zou bellen om de boel desnoods te laten afkeuren, werd mij chantage verweten.
Graag verneem ik of wij als andere mede-eigenaars voor voormelde problematiek ons tot de syndicus kunnen wenden, of dat de syndicus effectief niet moet optreden en wij als andere eigenaars ons rechtsreeks tot de betrokken eigenaar moeten richten.
Alvast dank.
5 Antwoord
Doe een aangetekend schrijven aan de syndicus zodat deze op de hoogte is van de door u vermelde toestand. Indien deze niets onderneemt en er gebeurt “iets” dat verband houdt met de “gebrekkige” toestand van die privatieve delen kan de syndicus mee verantwoordelijk, aansprakelijk gesteld worden. Hij moet handelen als een goed huisvader en de veiligheid voorop stellen.
Bewarende maatregen of “daden van voorlopig beheer” door de Syndicus
“Art.577-8…§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:…4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen…”(B.W.).
Voor klaarblijkelijke defecten of tekortkomingen, die slaan op gemeenschappelijke delen, en gevolgen hebben op de instandhouding van het patrimonium, heeft de Syndicus als taak de nodige bewarende maatregen te nemen, als ‘daad van voorlopig beheer’.
https://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar
Art. 80
(syndicus B.I.V. blijft buiten geschillen tussen mede-eigenaars).
(syndicus B.I.V. blijft buiten geschillen tussen mede-eigenaars).
Maar ook : indien de syndicus op de hoogte is van dermatige onveilige situaties hetzij privatief of gemeenschappelijk is hij mede bewaarder van het goed en zal hij in het belang van de veiligheid moeten optreden. Indien niet en er gebeurt is is deze mee aansprakelijk voor de gevolgschade………..
“””””””””””””Wat zijn dringende en noodzakelijke werken waar de syndicus mag/moet beslissen ?
Antwoord : arrest hof van Cassatie van 12 mei 2016 : Werken zijn dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van die aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw , zelfs privatieve delen of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers en dat de herstellingswerken aldus dringend en noodzakelijk zijn.”””””””””””””
IK heb reeds twee comments op jullie antwoorden gegeven, maar deze worden klaarblijkelijk niet geplaatst. Ik tracht het deze maal via laptop ipv smartphone.
@ Dilbecchaa: de deontologische code van het BIV is een KB en beslaat de gedragsregels waaraan een syndicus zich dient te moeten. In de hiërarchie der rechtsnormen staat zij onder een wet. De bepalingen van het BW waarnaar Lebragard verwijst zouden dus moeten primeren als er op de syndicus ter zake een wettelijke verplichting rust.
Uw verwijzing naar artikel 80 van de deontologische code kan ik volgen wanneer het gaat over een zuiver privé-geschil tussen eigenaars. Van het moment dat, zoals in casu, de veiligheid van de gemeenschap en diens bewoners in gevaar komt, lijkt mij dat tussenkomst van de syndicus kan gevraagd worden door de overige eigenaars.
@ Lebragard: in het aangebrachte Cassatiearrest speelt echter een omgekeerde situatie dan degene die ik aankaart. De feitenconstellatie ten grondslag van voormeld cassatiearrest is een problematiek aan de gemeenschap die schade kan berokkenen aan het privatief. Het BW voorziet ter zake uitdrukkelijk initiatiefrecht aan een individuele eigenaar als de vme anders zou beslissen. Misschien dat een lagere rechter nog wel te vinden is voor een analogieredenering, maar op welke wettelijke basis dan te motiveren…
Ik stel vast dat rechtspraak van de vredegerechten toch in veel mindere mate online consulteerbaar is dan deze van de Rea’s en Hoven. Helaas bemoeilijkt dat mijn zoektocht naar bruikbare juridische argumenten…
Mijn uitgangspunt is dat iedere appartementseigenaar de keuze heeft om zelf te procederen, dan wel om een procedure door de vereniging te laten instellen. Dat de VME bevoegd is, betekent dan ook niet automatisch dat een individuele eigenaar dat niet zou zijn. Met name van belang voor de vraag wie een procedure mag instellen, is de vraag wie contractspartij is en welk belang men heeft , per slot moet opgemerkt dat elke bewoner van het gebouw de statuten en reglementen moet respecteren = verbintenissenrecht van de gemaakte afspraken , zowel individueel als collectief en bv. de “veiligheid” is zowel een collectief als een individueel belang…..
“Betrokkene geeft ook toe dat de ketel niet gekeurd is” …
Art. 577-2 §5
5. De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
en
Art. 577-9 § 1 (laatste alinea)
Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
(het feit dat de mede-eigenaar de plicht heeft om de syndicus in te lichten van de vordering heeft trouwens enkel zin wanneer de andere mede-eigenaars er belang bij hebben om daar kennis van te nemen. )
Lees zeker :
Voorkomen van bovenmatige burenhinder (art. 3.102)
https://legalnews.be/burgerlijk-recht/verbintenissenrecht/burenhinder-wat-wijzigt-er-binnenkort-legalnews-be/
Wat bepalen de statuten/RIO mbt. veiligheid ect…..