fbpx

Basisakte versus BW.

Word je eigen syndicus

42 keren bekekenKosten en Vergoedingen in Mede-Eigendom

In onze basisakte staat dat alle kosten, onderhoud enz. enz. zullen door de mede-eigenaars gedragen worden in verhouding tot hun quotiteiten in mede-eigendom. Er staats zelfs duidelijk: “Zo zal bijvoorbeeld niemand kunnen zeggen dat hij minder moet bijdragen in de lift omdat hij er geen of weinig gebruik van maakt.
Een eigenaar verhuurt een eigendom in dit gebouw. Deze eigendom is bouwtechnisch afgesloten van de rest van de bouw. Geen “rechtstreekse” toegang tot ondergrondse garage of tot de lift. Let wel de gas- en elektriciteitsmeters bevinden zich wel in de ondergrondse gemeenschappelijke ruimt. Deze eigenaar betwist zijn deelname in de kosten van de lift wat betreft de kosten van de noodtelefoon en het onderhoud van de garagepoort die toegang geeft tot de ondergrondse ruimte alsook de elektriciteit in in de algemene delen en dit in verhouding tot zijn quotiteiten in de mede-eigendom. De eigenaar beroept zich hierop het volgende: “Ingevolge het nuttigheidscriterium overeenkomstig artikel 577-2 § 9, derde lid van het BW in combinatie met het rechtsfiguur van de benadeling overeenkomstig art. 887 e.v. van het BW.
De VME beroept zich op de basisakte en de eigenaar op bovenstaande artikels.
Wie heeft gelijk? Krijgt de eigenaar kwijtschelding van deze onkostenbijdragen?
Graag uw antwoord.

Vraag beantwoord

Statuten zijn bepalend (basisakte , reglement van mede-eigendom , reglement van interne orde)..behalve zoals bepaalt in art.577-14 :

Art.577-14

De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.”.

en belangrijker in deze casus , nuttigheidscriterium kan alleen toegepast worden voor de “particuliere gemeenschappelijke delen”, zoals bepaalt in art.577-3 :
Art. 577-3.
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.

Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.

Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.

Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.

Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.

Een vonnis maakt dit duidelijk nml:

De  rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd. 
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de
beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.

Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.

Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.

De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan. Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.

Appellante behoorde aldus, wanneer zij toepassing wil maken van het nutscriterium, ook dit indachtig te zijn.
Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en niet de algemeen gemene delen.

slot : art.577-2 § 9 bepaalt :

………….. tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren. tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.

indien de mede-eigenaar niet akkoord kan gaan met het standpunt/beslissing van de VME , kan deze zijn gelijk vragen aan een vrederechter.

Posted new comment

HET NUTSPRINCIPE BIJ MEDEEIGENDOM

Amélie Poppe , Master notariaat.

https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/349/705/RUG01-002349705_2017_0001_AC.pdf

Nuttigheidscriterium
https://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/nuttigheidscriterium

Posted new comment
Als u deze antwoorden interessant vond, laat ons dan toe om u verder te blijven informeren (het is gratis).

Uw e-mail adres:

Laat u informeren...

Ontvang gratis onze nieuwe artikels via e-mail. Uw e-mail zal enkel hiervoor gebruikt worden en niet met derden gedeeld worden.


Gegarandeerd zonder spam. Uw email adres wordt nooit met derden gedeeld. Op ons erewoord!

Het beheer zelf doen?

syndicus opleiding

Problemen in Uw Gebouw?

Laat u niet langer in het ootje nemen door uw syndicus.

Bent u Syndicus?

syndicus opleiding

  • 12345678910
close-link
close-link
Share This